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导语
整体十一市场认购数据还是显著好于9月和五一假期,总体市场有止跌回稳态势,10月大概率企稳回升。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩、李诗昀
2024年国庆假期前夕,楼市宽松政策持续加码,居民购房信心稳步修复,从十·一楼市成交便不难看出端倪:重点10城二手房成交同比倍增161%,重点城市来访、认购量均有不同程度回升,显著好于9月和五·一假期,总体有止跌回稳趋势,北上广深新房和二手房成交均大幅增长,前期深度调整的天津、武汉、郑州等同样来访认购小幅上升,多数城市虽行情相对平淡,但基本也已进入筑底阶段,10月大概率企稳回升。
01
新房认购:北上广深新政利好来访认购大幅回升、汉津郑等弱修复,部分企业销售倍增
考量到备案数据或将延迟,我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据,可以看到,受9月末从中央到地方利好新政影响,十一假期有企稳回升迹象:
项目来访数据层面,22个重点城市十一期间来访量均有了不同程度回升,除了北京、上海、深圳等新政利好城市增幅显著之外,短期内市场热度较低的南京、常州等来访量也好于9月月末,以常州为例,2024年十一期间市区平均单盘来访76人次,环比增长160%。
而从项目认购数据来看,据CRIC监测,22个重点城市十一期间认购面积环比上升12%,同比上升26%。典型城市大体分为以下几类:
一是以北京、上海、广州、深圳等为典型代表的核心一线城市,受9月末新政影响,整体市场热度稳步回升。以北京为例,930新政之后,房企借政策利好加快去化;国庆期间以推出特价房、签约礼、砸金蛋、暖场礼品、抽奖等为主要营销优惠手段,国庆期间案场来访及认购量攀升,国庆期间认购面积环比增幅达92%,而对比626新政出台当周,来访量增长35%,认购量增长2.3倍。再如上海,930新政第二日,市场开始快速启动:从典型项目表现来看,4-6万传统刚需领域,来访量、认购量多数优于527后新政首周,金地嘉峯汇、金地嘉境(别墅)、华发海上都荟、招商中旅揽阅等项目930新政后日均较527新政后日均认购量涨幅均在50%以上。而深圳得益于929新政刺激,十一认购量创开年以来周度新高,外围不限购区域开始反弹,龙华、宝安等区域的高性价比刚需盘认购环升更为明显。
二是天津、武汉、郑州等新房来访、认购稳步回升,十一假期认购面积明显好于9月月末。究其原因,一方面得益于中央利好政策频频,使得市场预期有向好迹象;另一方面,国庆期间部分项目加大的营销力度,以价换量刺激刚需积极入市。此外,这些城市基本都经历了2年多的深度调整期,人口基本面不弱,因而短期内修复迹象也比较显著。天津国庆期间来访量和认购量均已达到近三年假期最高值,国庆节全市代表项目单盘到访均值为166 组,同比上升5%;单盘认购均值为12 套,同比上涨30%。分区域来看,环城、远郊和滨海等区域凭借区域内传统热点或高性价比单盘,持续热销,假期同期对比到访提升2-4成,认购提升6-8成;而市区整体访购水平低于同期,到访下降1成,认购下降3成。
三是多数城市维持低位,诸如合肥、宁波、南京等城市表现比较平淡,整体认购和前期变动不大,项目分化持续加剧。以南京为例,案场优惠加码,叠加新政发酵,市场小幅回温。重点项目监测十一假期期间各项目来访及认购量与平日周末相比,整体提升量集中在20%-30%。假期期间南京全市共计6盘加推/开盘,推出475套房源,去化率12%。大校场中信泰富·九庐项目首开,凭借优质区位及高性价,当天去化率达48%;其余楼盘案场房源较为充足,以续销为主。
四是三四线城市诸如青岛、镇江、扬州、常州、无锡等弱二三线城市国庆期间项目认购比较惨淡,以去库存为主,即便房企加大折扣营销力度,依旧去化不佳,内卷持续加剧。
从CRIC调研的房企十·一期间销售数据来看,部分央国企等TOP20规模优势较为显著,普遍同比增幅60%-150%,或者较9月日均增幅也在100%-180%。即便部分头部民营企业同比增幅也在20%-50%左右,同样部分房企的地方项目国庆期间销售业绩相较9月份也实现2-3倍增长。
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02
项目去化表现:核心区产品力强改善盘+大折扣刚需盘热销
盘点各城市十一假期项目去化情况,热销盘除了一些供应稀缺核心区域的改善盘之外,更多为折扣力度较大的刚需盘,假期期间整体市场来访认购情况好于预期。
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03
新房成交备案:43城同比再降38%、二三线显著好于五一假期
从供应层面来看,2024年十一假期(2024年10月1日-10月7日,下同)房企整体推盘积极性一般:除了武汉、合肥、青岛等个别城市集中推盘、之外,余下多数城市推盘量较去年同期均有了不同程度回落,低迷型城市如福州、郑州等十一期间并无首开和加推项目,仍以续销为主。
从CRIC监测的十一假期成交备案数据来看,43个重点监测城市累计成交85.51万平方米,较2024年9月日均降幅达59%,同比下降38%,与今年五一假期相比,有企稳回升态势,增幅约38%。分能级来看,二三线因基数较低,较2024年9月日均和同比跌幅均显著小于一线,对比五一假期成交日均不降反增,市场有筑底企稳征兆。
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04
二手房成交同比倍增,新政利好存量客户加速入市,广深等涨价房源增多
十一期间整体二手房成交回暖幅度显著好于新房,据CRIC监测数据,十一假期10个重点城市二手住宅成交面积仅为114.41万平方米,同比倍增161%,较五一假期涨幅也达到了54%。
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分城市来看,北京、上海、深圳、合肥、苏州等同比均实现倍增,较五一假期日均涨幅也比较显著,短期内新政利好刺激二手房供需活跃度提升,部分前期观望客户在五一期间加速入市。以深圳为例,由于9月末取消限售,二手房源挂牌量迎来显著增长。10月7日深圳全市二手房源在售6.63万套,较9月末增加约2200套,二手房成交量同环比大幅上涨,国庆期间日均成交创2021年2月以来新高,整体市场热度明显回升。广州、深圳等城市近期二手房价均有止跌回稳迹象。
广州十一期间业主降价出售意愿降低,导致市场涨价房源增加近4成,降价房源则相应减少近4成;深圳当前降价房源减少、涨价房源增多,议价控价压缩,成交价低于参考价20%以上的偏差值占比大幅度减少,房价“止跌回稳”态势明显。
总体来看,9月末中央到地方利好频频,先是924国新会推出多项重磅政策,包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等,再是政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳,而后上广深等核心一线跟进,“四限”政策持续优化调整,政策利好叠加房企加强营销力度积极自救,整体十一市场认购数据还是显著好于9月和五一假期,总体市场有止跌回稳态势,北上广深属政策利好直接收益者,新房和二手房成交均有了大幅回升,前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象,而余下的多数城市虽然行情相对平淡,但基本成交也已进入筑底阶段,10月大概率企稳回升。
排版 |土木
(转自:克而瑞地产研究)
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