楼市耳边风｜不得不买房的中年人，这么用杠杆|买房_新浪财经

◎ 文 / 特别观察组

中年人精神状态尚可抢救

先来看看这群人的精神状态：网络上求抱抱，无论心灵鸡汤还是毒鸡汤都能勾起中年人的共鸣。而且越共鸣，大数据越推送，焦虑彻底无可医治。

从中年人报团取暖，互诉衷肠的评论中，根据他们的意志顽强程度，大致可以将他们分为三类：

①“180°躺平”：放弃买房是最佳躺平的姿态

“我已经开始为养老打算，目前的钱再不做大额投入，比如置换，比如装修这些都放弃，房子能住就好，干净整洁就OK。”

“家人都买了保险，以后孩子大学毕业后，我和我老公就去苏州村子里租或买个平房小院养花种菜锻炼身体。”

“想明白了，如果自己都过不满意，结婚生子买房买车都是浮云。”

②“45°躺平”：买房，缺钱是躺不平的无奈之源

“现在我在工作面前开始扮个弱者，用讨好的心态去工作，中年人的基本形象，是需要靠人民币维持的。”

“我进入三十，感觉已经提前恐慌，现在有责任有义务，感觉没有一天是开心的，又卷不过别人，又内耗自己，又在计较之前的亏损，早知道不买房了，一直都是这样的念头。”

③“站起来，继续干”：充盈内心，接受生活

“太真实了35岁，会经历最亲的人陆续离开，职场的压力，生与不生的恐慌，各种情绪接踵而来，有时候只需要一个静静的港湾，思考一下，然后再振作起来开门走出去迎接风雨。”

成年人的世界，即是学会接纳世界，无论是出于主动的乐观还是被动的乐观，大家都承受着压力，但有能量的人选择与压力同行。

在买房这件事上，更加会引发中年危机，消费预期谨慎的当下，买房需求还有吗？还迫切吗？置换打新的愿意加多少呢？愿意加多少杠杆呢？

中年人的房该买还得买

买房需求肯定是有的，而且就30-45岁中年人群中，刚需刚改的房，该买还是得买。这类买房的驱动因素主要有以下4类：成年分户/结婚；居住条件升级（家庭满巢阶段的升级）；学区需求；动迁。这些人群的迫切度仍然较高，积极看房，游走在各大自媒体直播室，了解市场行情，政策风向，楼盘折扣，他们的热忱和专业度甚至可以当一名合格的地产经纪人。

面对一二线城市的房价来看，赤手空拳买一套的中年人不多，基本上都是手上有一套房，用其置换一套。

我们访谈上海多个地产自媒体人，通过他们维护的准客户群体数据看，“人往高处走”的升级占比仍较高，其中产品与区位双重升级达到了29%，产品升级达到了30%。

置换降级这类人群多数是“躺平”和“想躺平”的中年人群“反向置业”，有单身中年人市区置换到远郊，再留一笔钱傍身；也有因为当初房价看涨阶段掏空六个口袋买房，现在月供和不稳定收入导致巨大压力，开启自救模式，同板块内大换小，这些人常常会用一句：“无所谓的，能住就好”，表面上“轻舟已过万重山”，其实午夜梦回时依然暗潮涌动。

总价平替这类主要是区位降级，面积升级的选择，例如：市区原住民，鉴于房屋老旧，爬楼吃力，停车困难等居住问题，通过总价不变，置换到外围区域，二房升级三房，不背贷款又提升居住品质，是保守又实惠的中年典型。

区位升级和产品升级是比较容易理解的，目前比较普遍的做法就是2换1，“劣币换良币”，对应买房驱动因素分户/婚房比较多，首付款来自于父母帮衬和自己存款，贷款自行承担。

**自媒体给我们转述：一对在浦东惠南的夫妇，他们把惠南的地铁房300多万抛掉，临港一套200多万抛掉，加上手上的存款，再贷点款，为有分户需求的孩子在前滩购置一套面积90㎡左右的次新房，这就属于区位升级。

产品升级也是同样的道理，但是关注点更侧重于产品类型，面积段，远郊的叠墅产品也掀起了一股置换热潮。

双重升级的占比达到近3成，这也是中年置业当中最为积极的人群，他们对首套房总是有些许遗憾，大概率是当初囊中羞涩，急于上车，现在所处行业稳定，收入提升，于是物色学区，缩短通勤距离，提升居住面积的需求愈发强烈，而且目前市区新房房价有倒挂，促进了双重升级需求的释放。

杠杆这件事，既克制又大胆

穿梭在各个买房群里，目睹了一些中年人在买房前的谨慎和犹豫，尤其是当谈及贷款购房的问题时，他们的态度显得异常坚决，对于贷款的抗拒和担忧显而易见。这些抗拒贷款的人基本上短期内没有买房打算的人群，他们的消费观相对更为悲观。

而当真正下决定买房的时候，面临：“是否要借助杠杆，以及应该使用多少杠杆？”的问题时，坚持置业的这批中年人却表现出了出乎意料的“魄力”。我们调研了两组上海600-800万元刚改类住宅项目的贷款数据，可以看出，保守杠杆和全款的占比仅4成，其中保守杠杆中还有占比10%左右的纯公积金贷款。