城市产品力 | 深圳调研：新规引领市场变革，房企角逐创新高地|住宅_新浪财经

对深圳住宅市场进行了全面调研，参访了多个热门项目，发现了一系列值得关注的现象。

文/ 克而瑞产品力研究中心

2024年，深圳的住宅市场展现出多重特征：政策扶持力度显著提升、城市更新步伐不断加快、创新技术得到广泛应用。这些积极因素共同推动了深圳市场的稳步发展，并催生了多样化的住宅产品，满足了不同群体的居住需求。

近期，克而瑞产品力研究中心对深圳住宅市场进行了全面调研，参访了多个热门项目，发现了一系列值得关注的现象。

土地资源与居住品质权衡下产品力尚存优化空间

深圳土地资源的稀缺性对住宅建设提出了更高的要求，使得超高层建筑和高容积率住宅成为城市发展的必然选择。这种建筑形式不仅展现了深圳独特的城市风貌，而且在一定程度上有效缓解了土地资源的压力，为更多“新深圳人”提供了安居乐业的空间。然而，我们也需要关注和深入思考这种建筑模式可能带来的各种挑战和潜在问题。

首先，超高层住宅的得房率相对较低。由于楼层较高，消防楼梯、电梯、走廊等公共区域的面积也随之增加，不可避免地减少了每户住宅的实际可使用面积。根据调研，深圳住宅得房率普遍在70%左右。这意味着，尽管购房者投入了大量资金，所获得的实际居住空间却远低于预期。

其次，高容积率住宅的舒适度和功能性往往存在不足。建筑密度大导致住宅间距狭窄，影响了采光和通风效果。同时，室内空间相对局促，使得家居布局和功能性分区受限。这些因素无疑降低了居住品质，使得购房者难以享受理想的居住体验。

最后，鉴于深圳土地资源的高度稀缺性，这一现实极大地限制了住宅产品的社区场地规模。因此，在此次调研中，我们发现社区主入口设计往往呈现出一种内敛而精致的风格，而非追求过于宏大的门头设计。同时，由于场地空间的局限性，深圳社区配套设施相对紧凑，可能无法与土地资源更为充裕的城市相提并论。然而，在有限的空间内，房企依然力求满足业主多元需求，展现出高效利用每一寸土地的专业精神和巧妙布局。

刚需和刚改产品成交占比高于其他一线城市

深圳刚需及刚改产品占据市场主流。从面积需求段来看，过去一年深圳80-120㎡商品住宅成交套数占据市场总量的71%，即使在一线城市中也位居首位。这样的成交结构与深圳此前实施的偏向于满足刚性购房需求的7090政策限制有关，但也在一定程度上限制了房企户型创新的空间。

新规引领市场变革房企角逐创新高地

尽管面临诸多挑战，华润、卓越、招商、金地等房企仍然以积极态度寻求有效解决方案，力求在激烈的市场竞争中脱颖而出。

从政策导向来看，取消的7090政策就是一个重要的举措。该政策曾对深圳房地产市场产生过深远影响，虽然保证了中小户型的供应量，但使得市场上的住房供应结构不够合理。如今，房企将有更多的自主权和灵活性，可根据市场需求和消费者偏好，进一步优化住宅设计，推出更加贴合市场需求的好房子。

同时，随着新建筑规范发布，深圳对房企的建筑设计、施工质量、环保节能等方面提出了更高要求，同时为其提供了更多的创新空间。其中，减少住宅公摊面积、实施住宅150米限高、优化阳台和凸窗设计、提升公共空间品质等规定，不仅确保了居住空间的优化与舒适，还推动了建筑设计的精细化与品质化。

为提升住宅市场的专业水准与核心竞争力，政府、房企、购房者、设计团队需多方携手并进，从多维度深化改进，共同推动住宅品质稳步提升。这既是应对当前挑战的必然举措，也是实现城市高品质居住环境的必由之路。

城市更新浪潮下，传统工业园区焕发新生

在当今城市化进程不断加速的时代背景下，城市更新成为推动城市发展的重要力量。传统工业园区作为城市的重要组成部分，其改造与更新同样备受关注。

华润润宏城项目便是这一背景下的典型案例，其城市展厅的所在地原本是工业厂区，在改造过程中，润宏城充分尊重场地的原始特征与自然条件，围绕原有的香樟树规划自然景观、将原本的厂房等建筑改造成颇具工业风的城市展示厅、会议室等。这些大树、建筑代表着场地的历史，也见证着城市更新所带来的新活力，而被尽可能保留下来的历史特色与工业元素，也是润宏城的独特魅力所在。

▲ 华润润宏城城市展厅实景

紧凑户型的创新设计迭出

紧凑户型如何在有限的空间内实现功能最大化与舒适度提升，已成为各大房企争相探索的课题。华润润宏城、招商前海瑧玺、卓越九珑等项目通过一系列创新设计，如餐厨一体化、飘窗拓展、全生命周期户型等，不仅成功实现了空间的高效利用，也为购房者带来了更多的居住便利与舒适。

餐厨一体化

华润润宏城的样板间中，餐厨一体化设计让人眼前一亮。厨房U型布局，并配有转角联动移门，可以半敞开，也可以全封闭，餐厨场景中舍弃了传统的餐桌，而是在厨房敞开一侧的岛台嵌入可移动的台面，于伸缩之间实现用餐、下厨功能的转换。

这种集约高效的设计打破了传统的厨房、餐厅布局，通过空间功能融合大大提升了空间利用率。可以看出，润宏城这种创新的设计让相同面积承载了更多的功能与价值，在紧凑户型的空间规划中优势尤为凸显。

飘窗拓展

深圳住宅产品验收严格，飘窗赠送是提高实际得房率的重要途径，华润润宏城、招商前海瑧玺从卧室到公区，多处使用飘窗，由此增加产品的实际使用空间，让购房者得到更多实惠。而在样板间中，也向我们展示了飘窗高效利用的各种方式。

华润润宏城主卧双飘窗设计，床侧飘窗可作为休闲所用，对面飘窗则可以在上面打造衣柜和梳妆台，整体性很强。此外，小卧室飘窗与床结合，公区飘窗作为吧台、书桌等，均充分利用空间，提升了整个户型的功能性。

▲ 华润润宏城样板间各飘窗实景

招商前海瑧玺也为购房者预留了大量的拓展空间，其样板间中，外玄关将飘窗用作换鞋台、内玄关在飘窗上设置储物柜、厨房及餐厅将飘窗用作操作台及下柜的一部分、卧室将衣柜及梳妆台安置在飘窗上方等，均利用飘窗扩大了实用面积，也向未来居住者展示出改造后的使用场景，具备较高的参考价值。

▲ 招商前海瑧玺样板间各飘窗实景

全生命周期户型、S墙

卓越九珑建面约83㎡户型，最大设计亮点在于全生命周期设计。与传统做法通过“扩大面积或减少内部剪力墙与梁的数量”来局部实现户型可变的方式有所不同，卓越九珑产品采用外置剪力墙的设计理念，使业主能够拆除“墙”而保留“柱”，从而灵活配置空间，更好地适应不同家庭周期阶段的需求。

▲ 卓越九珑全生命周期设计示意&建面约83㎡户型

该户型不仅采用可灵活改造的承重柱代替传统的承重墙，还以最大化面宽设计来保证采光与视野，四开间全明设计，在同等面积段产品中比较少见。此外，项目引入创新“S”墙、LDKB一体化设计、约1.85米进深270°瞰景阳台、主卧南北通透等高标准创新手笔。户型的“宝藏”之处还在于高实用空间，除了全屋飘窗设计加大户型实用率外，魔方空间、烟道外挂等设计想尽办法给业主“拓”空间，项目从各个创新性细节，提升人居舒适度。

人性化细节

在深圳市场高房价影响下，如何在有限的面积里放大各个场景的空间感，也成为房企提升产品人性化细节的重要发力点。以金地环湾城为例，其浴室与卧室干区的隔断门与市场大部分项目有所差异，采用三折推拉玻璃门，能够更大程度节省空间，门打开后空间更大，进出不会拥挤，企业的人性化考量也由细节中凸显。

▲ 金地环湾城样板间实景

项目各维度适度超配，实现住宅品质跃级

厨房岛台、推拉门成为交付标配

LDKB一体化、配置岛台都是增加厨房互动性与延展性的重要配置，也是大部分住宅产品样板间中向我们重点展示的生活场景。然而，其他城市的大部分项目并未将厨房岛台纳入交付项，仍需购者后期加装，才能实现较好的空间交互效果。

招商一湾臻邸155㎡交付样板间中，将上轨玻璃推拉移门，厨房岛台都纳入交付标准中，其本身的美观性，以及与其他精装的协调性都得以保证，也给购房者带来了更多便利。

▲ 招商一湾臻邸交付样板间实景

适度超配全龄公共空间，精准打动目标客群

卓越通过把握深圳新中产阶层家庭的核心需求，在共享空间实现适度超配，将有限的成本高效且精准地投入到产品力的升级迭代中。在珺奕府项目中，创新升级1600㎡社区共享中心，汇聚了老年学堂、社区图书馆、儿童玩乐区、健身房和瑜伽室等多功能空间，全方位满足不同年龄段业主需求，构建出一个充满生机与活力的社区活动场景。