示范房企的“新故事”

行至今日，地产行业“老壶装新酒”的故事已屡见不鲜，但最近美的置业讲的故事却格外受资本市场青睐。

起因是6月23日晚间，美的置业发布了一则公告，宣布对房地产开发业务进行内部重组，总结而言就是：

将房开业务从上市公司体系中剥离，交给控股股东接收。

这个事最立竿见影的影响就是，6月24日一开盘，美的置业股票就爆了，盘中一度涨超100%，最终收涨69.87%，股价涨幅创新高。

其实从前天晚上发布公告至今，关于美的置业房开业务私有化的信息铺天盖地，对此炸天团也想说一些看法。

01

首先，美的置业此次是“剥离”房开业务，不是“彻底退出”。

作为一家老牌房地产企业，美的置业的开发业务规模也曾做到千亿，不可能说不干就不干。

但当下，地产确实是“负累”。

从2021年下半年起，地产行情就开始下行，到了2022年，整个行业都寒气弥漫。

2022年，美的置业全口径合约销售792.4亿元，已经同比下降超40%，没想到2023年，销售业绩持续下滑至658.5亿元。

这种行情下，美的置业放低了市场预期，今年将销售目标定在了550亿元，相比2023年销售额又降了16%。

销售业绩不行导致了美的置业利润收入都走下坡路。

2022年，美的置业毛利113.06亿元，2023年毛利只有84.84亿元。公司拥有人应占核心净利润也一降再降，2023年仅有10.3亿元了。

要知道，美的置业可是业内为数不多还未在公开市场违约的民营房企了，甚至在2022年时，它还与龙湖、新城一同被评为业界“示范房企”。

这个称呼能为美的置业带来实打实的融资助益。

2022年时，美的置业在公开市场再融资超过77亿元，虽然比不了往昔，但也远胜过一般的民营房企。

但到了2023年，即使是示范房企，融资也难了。

这从美的置业2023年累计发行的五期中票总额就能看出，一共46.2亿元，比2022年少了40%。

地产行情不见好，金融机构对民营房企都多了一些保留态度。

2022年时，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐还公开表示：必须坚守房开主业。

但不到两年时间，美的置业已经决定要把地产开发的业务从上市平台剥离了。

不得不让人感叹一句：形势逼人跳啊。

计划总是赶不上变化，虽有意外，但又似在意料之中。

02

房开业务被剥离出去之后，美的置业这个“旧壶”要装的“新酒”可不止物业。

按照美的置业的说法，上市平台中将保留的是：

物业管理服务、商业物业投资与运营、房地产科技、建设项目管理业务，统称为“轻资产”业务。

之所以把这些多元化业务类型都装入上市平台，美的置业是有自己的小心思的。

一方面，这些业务应该是符合美的置业此前的业务布局战略。

在2022年时，郝恒乐就提到，美的置业要在多元化方面持续打造能力，而非寻找第二赛道。

而这里的多元化能力，第一个重要方向就是物业，其次是商业，这与此次注入上市平台的业务类型很一致。

另一方面，“去重取轻”的一个重要使命大概就是提升估值了。

一个群友表示，走轻资产路线对标的行业估值倍数都会不一样。比如美国四大房开公司，估值也就10倍左右，但黑石的估值可是40多倍（未经核实）。

美的置业自己也说了，轻重业务在一起，轻资产业务相对较高的利润率很容易就被相对较低的房开业务利润率冲减，投资者难以单独对轻资产业务进行估值。

但，重组之后，上市平台里只有轻资产业务，公司股价能更好反映这些业务的价值。

在这些轻资产业务中，物业属于存量领域、朝阳行业，未来有很大的发展潜力。

从美的置业2023年业绩数据也能看出，在地产各项指标同比下滑的同时，物业管理服务的收入却是同比增长的。

但.物业管理服务业务在当前具有暂时的局限性。

众所周知，物业和地产有千丝万缕的关系，所以物管企业当下深受地产拖累，独立性受质疑，在资本市场的价值还未真正凸显。

如果是奔着提升估值，单独装入物业，当下不一定有立竿见影的效果。

对比之下，商业资产运营就更有想象空间了。尤其是当REITs逐步放开将为企业提供更加完善的退出机制。

其实美的置业在轻资产运营方面可能很早就在筹谋，比如此前其通过收回顺德万达广场的运营权，将其更名为“悦然广场”，并实现了自主运营，这为其未来在轻资产领域发展提供了经验和有力支持。

03

其实，美的置业上市时间并不久，2018年赶着大潮上市，2019年末股价逼近15港元／股，此后股价就开始持续下跌。

在私有化消息公布之前，截至6月21日，美的置业的股价仅有3.75港元／股。

粗略计算，短短四年多时间，美的置业的市值相比高点缩水了75%。

虽然以前常说，上市房企估值过低，但对比之下，现阶段，房企市值基本上已被资本市场按在地上摩擦了。

及时剥离房开业务、走轻资产化发展是美的置业寻的一条出路。

从6月24日资本市场的反馈来看，这条路可能是对的。

然而，对的路不一定好走。

从整个行业而言，美的置业这种模式转变，需要考虑企业自身资源、市场定位和战略规划，并非所有房企都能效仿。

就美的置业而言，轻资产业务在整个收入中占比过低。

2023年，美的置业收入735.65亿元。其中，房开业务收入为716.79亿元，物业管理服务收入15.22亿元，商业物业投资及运营收入为3.63亿元。

可以看出，房开业务是美的置业收入主要来源，占比超过97%，即使是物业和商业两项业务加起来，收入也只占不到3%。

物业是美的置业轻资产模式中的重要发展方向。

截至2023年，美的置业物业管理服务收入增速和净利率在行业里居于前列，不过其物业管理服务的收入以及合约面积、在管面积，在整个行业里都处于腰部位置，还有待提升。

商业资产运营的收入规模就更小了。

接下来，美的置业或许要考虑如何进一步优化物管、商管等业务，提高服务质量和运营规模、效率。

而且转型势必有过渡期，在这期间，如何平衡好传统房开业务与新兴业务之间的关系，如何有效地管理和控制新的业务风险，将是美的置业管理层的必答题。

但对于美的置业管理层而言，只要不躺平，就已经没得选，只能硬着头皮去努力。

扛过去了，守得云开，一切柳暗花明；扛不过去，即便再换批人也会继续扛下去。

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