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又有城市全面取消限购政策,这一次是成都。
4月28日,成都发布楼市新政,进一步优化房地产市场政策,一时间抢占了楼市“头条”。
除此之外,成都还取消了新房摇号规定,企业可以自主销售,政策内容还包括支持房地产融资需求、加大高品质住宅供给等多项措施。
至此,二线城市中尚未全面取消限购的城市只剩下杭州、天津和西安。
楼市政策调整的积极信号频传,但市场仍存在较大不确定性,“市场底”的修复仍需要时间。
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在五一小长假来临前,成都官宣取消限购政策,政策力度颇为彻底,除了限售政策还在执行外,成都基本上解除了全部限制性政策。
我们先来看成都楼市新政的核心内容。
1. 全市范围内住房交易不再审核购房资格,不再限制购买套数
2. 全市商品住房项目不再实施公证摇号选房,由企业自主销售。对社会关注度较高的热点项目,鼓励企业采取公证摇号选房销售
3. 完善“市场+保障”住房供应体系,全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制,着力构建房地产发展新模式
4. 对住宅及商服类用地供销比偏高的区域,适当减少用地供应
5. 加快推进城市房地产融资协调机制落地见效,推动合规企业项目“应推尽推”“应进尽进”“应贷尽贷”
6. 进一步加大高品质住宅供给
7. 限售政策不变
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和大部分城市一样,成都限购政策经历了先紧后松的多轮调整,自2016年10月1日,成都正式实行住房限购,至4月28日全面取消限购,历时7年半。
2022年可以说是成都楼市限购政策松绑的转折点,限购范围不断缩小,至2023年9月26日,成都只剩下“5+2”限购区域(即四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区)144平方米以上户型限购,限购条件越来越宽松。
除全面取消限购外,自2017年开始实施的新房摇号政策也同步被取消,对社会关注度较高的热点项目,鼓励企业采取公证摇号选房销售。
与此同时,成都公积金新政同步发布,多子女家庭首套房最高贷款额度上限提高10万元。
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至于政策对市场推动效果如何?
目前来看,成都房贷利率已接近低点,叠加公积金新政同步发布,一定程度上会刺激“卖旧换新”的改善性需求释放,尤其是过去限购区域范围内将注入新增客群。但整体需求释放有限,对标已全面取消限购的合肥、苏州、长沙等城市来看,市场并未出现全面回暖,行业信心修复还需要更多利好政策和时间。
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上一轮楼市调整期,成都在全国可谓走出了独立行情,全国重点城市新房成交普遍下跌的情况下,成都2023年全年新房成交同比仍为正增长,同比增2.41%。
这也是成都此次全面放开限购能够引起较大反响的重要原因。
不过,随着楼市调整深化,2023年底以来,成都楼市走势与全国基本趋同,同样面临着市场下行的压力。
数据表现比较直观,自2023年12月以来,成都新房成交面积同比连跌4个月。
CRIC数据显示,2024年3月,成都新建商品住宅成交面积为108.89万平方米,同比下降41.8%,环比上涨71%,略高于1月新房成交总量。
一季度,成都新房合计成交规模为281.82万平方米,同比2023年一季度下降36.51%,相较于2023年四季度环比降幅也达到了35.22%。
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此外,成都新房市场去化周期拉长。
克而瑞四川区域提供的数据显示,截止3月底整个大成都未售出的新房住宅,存量达到了约13万套,将近1600万平方米,按照近6个月的月均去化速度测算,当前存量规模下的去化周期为14个月。
这也意味着近期新房市场销量正在减缓。
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二手房层面,3月成都二手房成交存在明显的“以价换量”。
CRIC数据显示,3月二手房成交18025套,环比增长1倍,但同比仍下跌36.05%。且成交均价持续下跌,据克而瑞四川区域统计,3月成都中心城区二手房成交均价约为1.45万元/平方米,跌回2019年1月水平。
一季度二手房成交量仍在下降通道,同环比降幅均在两成以上。
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从房价的角度来看,2023年下半年以来,成都房价明显下行,其中二手房价格下滑幅度最为明显。
国家统计局数据显示,2024年以来成都二手房价格指数连跌3个月,且自1月进入负增长通道以来,降幅逐渐拉大,至3月份二手房价已下跌4.3%。
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成都全面放开限购政策背后,实际可以看出政策宽松调整基本上已“全国一盘棋”,接下来,杭州、天津和西安三个城市限购政策大概率也会迎来调整。
从今年以来政策调整路径来看,1月住建部明确表示,各地城市被充分赋予房地产调控自主权,随后地方政策调整明显趋于频繁,尤其是四大一线城市入场,释放积极的信号。
比如广州取消120平方米以上户型限购,上海、深圳调整“7090”政策,北京在废止“离婚限购”后,再次取消“离婚限贷”政策。此外,楼市调控“优等生”长沙也于近期全面取消限购、落地“以旧换新”政策。
地方调控政策新一轮优化正在进行。
短期来看,需求端中央财税、信贷刺激仍需发力,减税降费方面,尤其是重点一二线城市下调住房交易税费,稳需求进而稳市场,比如购买家庭唯一住房或改善住房,减征免征契税,再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限等都是可选项。
地方取消“四限”应加快落地。其余已解除限制的二三线城市将在公积金、购房补贴方面持续发力。
稳市场的同时,稳主体也至关重要。企业端应积极推进各项金融支持政策落地,政策可以从以下四个方面着手:
1. 逐步建立主办银行制度,持续改善开发企业现金流。
2. 央行提供低息长期再贷款,支持各类机构收购开发企业资产。支持民营企业通过产权交易、并购重组等方式盘活存量资产。创造多元化的融资渠道,积极鼓励REITs模式创新。
3. 对于面临经营困难而提出债务重组的企业,可以给出政策引导和窗口指引。
4. 对完全资不抵债的企业果断实施破产重组。
“政策底”已至,“市场底”何时出现?
中期来看,从2021年楼市进入调整期算起,行业重建供求平衡或需5年迎来复苏拐点,也就是说2024年和2025年仍是楼市筑底之年。预计2024年商品房销售面积同比降5%-10%,销售金额同比降5%左右。
市场承压的情况下,政策宽松的主基调不会发生改变。
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在高频的政策刺激下,市场修复不及预期,而“挤牙膏”式调整,也会进一步消耗市场信心。
总的来说,成都全面放开限购政策进一步释放积极信号,一线城市调控趋松、重点二线城市应尽快松绑限购政策。当前,房地产市场供需关系发生重大转变,市场信心仍有待恢复,而进一步优化城市调控政策,促进购房需求释放,是稳市场的重要手段和方式。
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