①
前几天，平叔专门聊过西部X城掩盖在表面经济、人口、投资等数据一片繁荣之下的深层次问题，并指出其经济存在潮水退去之后的暴雷风险，进而影响楼市和房价，很多人可能在里面亏得一塌糊涂，不少读者朋友纷纷留言表示，深以为然。
其实，除了X城，西部还有一座网红城市，名气比X城更大，各方面数据比X城更好看，也是很多热衷于房产投资的人过去几年重仓买入的城市。
而且，过去几年，这座城市的房价涨幅确实也很大，早期投资这里的人账面盈余也很可观。
不过，平叔今天想给这些朋友泼泼冷水，那就是这座网红城市的楼市，其实也存在巨大的风险，甚至如果你是最近两年买入的，这种风险比西部X城更大。
为了不引起不必要的麻烦，平叔依然不直接点这座网红城市的名字，还是用西部Y城来代替吧。
因为关注这座城市的人，一看到平叔下面的分析就知道说的是哪座城市；而不关注的人，不知道说的是哪座城市也没关系，就当看看热闹了。
因为如果你不关注它，知道和不知道对你来说都一样，没有太大意义。
②
首先声明一点，平叔说西部Y城的楼市存在巨大的风险，并不是说它的经济基本面有问题。
就像深圳一样，所有人都知道过去几年深圳楼市存在巨大的风险，但是深圳的经济其实并没有什么大问题，甚至它还是全国所有城市中，经济结构最为健康的。
一个城市的楼市有问题，并不代表它的经济有问题；但是一个城市的经济出了问题，那么一定会影响到楼市，这两个关系大家要分清楚。
而今天平叔聊的西部Y城，和之前聊的西部X城，最本质的不同恰好就在于，X城的经济数据存在非常明显的，“人为修饰和美化”的痕迹，而西部Y城的经济，各方面都不错。
甚至放眼整个中西部，Y城都是过去十年转型发展做得最好的三个城市之一。这一点从其人口流入、经济增速、城市影响力三个层面都能看出来。
从人口增长看，过去的六七年，得益于各种人才引入和落户政策的放宽，西部Y城的抢人效果非常明显，人口增长在中西部城市中，每年都是排在前3名的，平均到每年都是几十万甚至大几十万的增长。
从经济增长来看，西部Y城的GDP增速，不仅远高于全国的平均值，在整个中西部所有万亿规模以上的城市中，排名常年也是前三的，而且城市GDP总量排名，也比8年前明显提升，要知道万亿规模GDP城市之间，彼此之间竞争是非常激烈的，要想前进一名都非常难。
从城市影响力来看，西部Y城可能算是国内最会搞营销的三个城市之一，网上热门指数常年霸占城市热搜榜前列，并且打造了多个现象级的文旅IP。
每年到西部Y城旅游的人数，甚至不输于北京上海等一线城市，今年春节，西部Y城多个旅游景点被人流挤爆就是最好的说明。
而且，西部Y城所在省的经济发展，最近几年也非常迅猛，在2023年还实现了历史性的突破，GDP总量时隔二十几年后再次超过了中部某大省。
所以，无论是从西部Y城自身这个小环境的各项指标，还是其所在的省这个大环境的经济指标，都表明西部Y城的经济基本面没有什么大问题。
所以，平叔才反复说，西部Y城楼市存在风险，只代表它的楼市本身，并不代表它的整个经济基本面。
就像深圳一样，深圳楼市存在巨大风险，主要是深圳楼市本身的问题，那就是前期炒的太凶，涨的太猛，是这个逻辑，而和深圳经济本身没有太大关系。
同样，平叔之所以说西部Y城的楼市风险极大，是从西部Y城楼市本身两个方面来说的，并不是从其经济基本面有问题进而传导楼市来说的，这和西部X城有本质的区别。
③
目前西部Y城楼市，主要存在两个大的问题，一个是和深圳类似，那就是西部Y城前几年房价涨得太久，部分区域涨幅过大。
从2017年开始，西部Y城的楼市一直处于供需两旺的局面，价格也持续走高，一直到2023年上半年，中间几乎没有怎么回调过。
要知道强如北京上海深圳，在2018年和2019年的时候也是有过明显回调的，但是西部Y城由于限价、摇号和倒挂的多重调控手段，楼市一直很热，房价几乎没怎么回调过。
部分区域在过去六年多的时间里，翻了两三倍，个别楼盘甚至翻了接近四倍。
正所谓风险很多时候都是涨出来的，因为大涨之后经常会有大跌或者回调，典型的就是炒作最凶的深圳。
西部Y城楼市的第一个大风险就是涨得太久，部分板块涨幅太大。不过和深圳不同的地方在于，西部Y城初期房价基数不高，所以虽然涨的时间久，涨幅大，但是绝对房价没有深圳那么夸张。
上一轮西部Y城的房价，涨幅之所以如此巨大，甚至超过东部很多沿海城市，一方面是由于本身房价基数偏低，涨起来相对容易。
另一方面是西部Y城把限价玩的很透，通过限价，形成倒挂，买到就是赚到，制造羊群效应，通过让一部分人先赚钱，驱动更多人进入……所以上一轮西部Y城出了很多网红摇号楼盘。
④
西部Y城楼市的第二个风险是新房供应太大。这也是平叔个人认为的，西部Y城楼市最大的风险。
因为任何商品，无论多好，价格本质上都是由供需决定的。这一点不会改变，也不可能改变！
从2017年开始，西部Y城的新房供应量，平均每年都在千万方以上，这个规模放在全国几乎每年都能排在前三，是深圳的两三倍，甚至比北京上海广州都多。
如此大的新房供应量，必然需要源源不断的新购买力涌入才能消化。一座城市如果不靠增量人口，仅是靠自身的改善需求，是很难消化掉这么多新增供应的。
前几年，由于西部Y城在“抢人”上的主动和成功，每年都是大几十万、累计数百万的新增人口进入，进而消化了巨大的供应量，楼市供需两旺，价格持续走高。
但是，全国范围内，能抢的人就那么多，新增人口总是有个限度的，所以从2023年开始，西部Y城的人口增量，和前几年相比，开始出现断崖式下跌，从之前的大几十万，跌落到几万，减少幅度在80%以上。
平叔预计，2024年西部Y城的新增人口，可能会无限趋近于零。
虽然新增人口从2023年开始就断崖式减少了，但是西部Y城的土地供应，依然凶猛，还是维持在每年千万方以上的高位。
巨大的供应对应断崖式减少的新增人口，从2023年开始，西部Y城楼市的供需其实就已经开始掉头转向，这也是为什么2023年摇号抢房在西部Y城几乎销声匿迹的根本原因。
由于新房的上市周期，从拿地到正式销售，基本都在1年左右，快的七八个月，慢的一年多一点，因此2023年出让的地块今年又将密集上市销售，到时候谁来接盘购买，就是一个大问题。
同时，外部的抽血效应在2024年也会进一步加剧，今年北京和上海进一步放宽限购是大概率事件，到时候北上广深等一线城市加入存量财富的争夺，一部分人群出于资产配置的考虑会选择到一线城市置业，这对于西部Y城等二线城市的高端房产也是个巨大冲击。
所以，平叔认为，对于西部Y城楼市真正的考验，其实是在2024年，也就是供需矛盾彻底爆发的今年。
⑤
平叔记得，去年3月的时候，有个朋友曾问，他在西部Y城的一套房子，要不要卖掉。
当时平叔给出的建议是，如果你是自住，可以继续持有，如果是纯投资，那么就可以考虑卖掉了。
因为你这套房子从七千多涨到两万六，五年翻了三倍多接近四倍，对于一个二线城市而言，已经是非常非常好的涨幅了。
就像股市上有个说法，大涨尤其是暴涨之后，必有回调或者大跌，楼市也类似，你现在卖，可能没有卖到最高点，但大概率会是未来两年的相对高点。
不过可能是舍不得卖还是想卖到最高点，“赚完最后一个铜板”，这位朋友的房子没有在去年上半年卖掉，到了下半年，火热的西部Y城的楼市开始掉头向下，到年底的时候，朋友这套房子相较于去年4月份的最高点，跌了差不多15%。
不过平叔认为，西部Y城的楼市，目前还远没有跌到位，要知道深圳这一轮整体跌了超过30%，强如上海北京，也跌了差不多20%。西部Y城虽然有其特殊性，虽然过去很长时间都走出了独立行情，但规律摆在那里，谁都逃不掉。
所以2024年西部Y城的房价，整体应该还有15%左右的跌幅，也就是相较于去年的最高点，跌30%左右，跌幅介于上海和深圳之间。除非北上深全面放开，楼市再次大放水，把行情带起来，但这种情况显然是不太可能的。
所以，之前在西部Y城投资房产的人，如果现在还没有卖，还拿在手里，那么绝大部分人今年都要再承受两个跌停板，把之前的涨幅回吐一大部分。
而对于进入比较晚，比如2021年及之后进入西部Y城楼市的人，面对今年大量的新盘上市和二手房可能出现的大量抛盘，就不是把涨幅利润吐回去，而是要大幅亏本了……
说到这里，相信关注楼市的人，基本都已经知道平叔说的西部Y城是哪个城市了。
最后说件重要的事。
本号的每一篇文章，都是平叔的原创思考。这些文章主要内容也是分享商业知识，提升个人认知，实现财富增值，最终的目标是链接1000个有共同价值观的人，一起成长，持续进步。
有很多读者朋友留言说，每次看了平叔的文章，都能引发思考，收获很大，同时也会产生一些新的疑问，想和平叔交流。
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