累计实现销售449.3亿元，同比减少18.7%；两年内到期债务占比过半，偿期还压力较大。
◎ 作者 / 沈晓玲、汪慧
核
心
观
点
【全年实现销售约450亿，业绩同比表现不及行业百强平均】 2023年，华侨城累计实现签约销售金额449.3亿元、签约销售面积227.3万平方米，分别同比减少18.7%、14.7%。年内，共计有69个楼盘及少数尾盘在售，主要分布在40个城市。其中东莞松山湖文旅综合项目销售额达50.51亿元，该项目也创下东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一成绩。
【23年新增4个项目，三四线城市剩余可开发建面占比过半】全年，华侨城获取4个新项目，合计新增计容建筑面积59.87万平方米，土地总价72.36亿元。新增项目持有权益较高，以地价计算平均权益占比91.2%。截至2023年末，累计剩余可开发计容建筑面积1097.81万平方米，较2022年末进一步减少4.7%，其中三四线占55.3%。目前城市分化严峻，三四线城市去化修复预期并不明朗，中短期对企业仍是较大挑战。
【房地产业务收入同比腰斩，净利亏损幅度收窄】报告期内，华侨城实现营业务收入557.4亿元，同比下降27.4%；其中，房地产业务收入242.1亿元，同比减少51.0%。税前毛利润105.8亿元，同比下降39.7%，毛利率为19.0%，同比下降3.9个百分点。最终净利润亏损84.4亿元、归母净利润亏损64.9亿元，得益于旅游业务复苏和资产减值损失减少，亏损幅度与2022年相比有所收窄。华侨城连续两年面临大额亏损，除了开发业务结算压力，长期股权投资、计提资产减值准备等也给盈利带来巨大的冲击，目前市场仍处于低位，企业困境难解，中短期盈利预期仍不乐观。
【踩中“两条红线”，两年内到期债务占比过半】截至报告期末，华侨城有息负债总额1334.4亿元，较2022年末增加4.2%。其中，两年以内到期债务合计701.5亿元，同比增加28.1%，占总有息负债52.6%。货币资金余额401.5亿元，现金短债比为1.63，较2022年末1.96有所下降，若剔除受限资金和预售监管资金，非受限现金短债比为1.17。此外，净负债率为108.4%，扣除预收账款的资产负债率为73.0%，踩中“两条红线”。整体来说，流动性面临一定的压力，企业需加强债务管理，同时积极进行融资排布，提高经营安全系数。
【推动专业化整合，实现“一业一企、一企一业”运作】截至目前，华侨城完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理，酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交。随着专业化整合的落实，各业务实现“一业一企、一企一业”运作，助力存量资产提升运营效益。
销售
全年实现销售约450亿业绩同比表现不及行业百强平均
2023年，华侨城累计实现签约销售金额449.3亿元、签约销售面积227.3万平方米，分别同比减少18.7%、14.7%，累计业绩降速稍高于行业百强整体。
年内，共计有69个楼盘及少数尾盘在售，主要分布在40个城市。其中，一二线城市签约销售额占比63.9%，三四线城市签约销售额占比36.1%，核心贡献城市包括深圳、成都、东莞等，其中东莞松山湖文旅项目销售额达50.51亿元，该项目也创下东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一成绩。
2021年以来，华侨城的业绩持续承压，在文旅地产成片综合开发模式下，公司项目布局主要位于城市较为偏远的非中心区域，需求支撑较弱，面临较大的去化压力。目前市场尚处在低位，仍需加强销售端的把控，根据市场情况采取灵活的销售策略，加快推动去化。
投资
23年新增4个项目三四线城市剩余可开发建面占比过半
近两年，华侨城的投资全面放缓，2023年全年获取4个新项目，包括佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡市经开区华发东地块锡国土（经）2023-15号、佛山禅城区绿景东路地块以及成都金牛国宾地块，合计新增土地面积38.13万平方米，计容建筑面积59.87万平方米，土地总价72.36亿元。新增项目持有权益较高，其中有3个项目权益占比100%，另一个权益占比也达到70%，以地价计算平均权益占比91.2%。
截至2023年末，华侨城累计剩余可开发计容建筑面积1097.81万平方米，较2022年末进一步减少4.7%；其中，一线城市占1.6%、二线城市占43.1%，三四线占55.3%。目前城市分化严峻，三四线城市去化修复预期并不明朗，中短期对企业仍是较大挑战。
利润
房地产业务收入同比腰斩净利亏损幅度收窄
报告期内，华侨城实现营业务收入557.4亿元，同比下降27.4%；税前毛利润105.8亿元，同比下降39.7%；综合毛利率为19.0%，同比下降3.9个百分点。其中，房地产业务收入242.1亿元，同比减少51.0%，毛利率为18.87%，较2022年减少3个百分点；旅游综合业务收入313.9亿元，同比增加15.3%，毛利率为19.1%，较2022年减少5.4个百分点。
最终净利润亏损84.4亿元、归母净利润亏损64.9亿元，与2022年相比亏损幅度有所收窄，主要原因，一方面是旅游业务复苏，起到一定的平滑利润的作用，其次是本期计提资产减值准备36.2亿元，较2022年127.1亿元大幅减少71.5%。
总体来说，华侨城连续两年面临大额亏损，除了开发业务结算压力，长期股权投资、计提资产减值准备等也给盈利带来巨大的冲击。目前市场仍处于低位，企业困境难解，中短期盈利预期仍不乐观。
负债
踩中“两条红线”两年内到期债务占比过半
报告期内，华侨城充分利用政策工具箱与把握银行窗口期红利，通过贷款置换等手段，持续压降融资成本，平均融资成本较年初进一步下降0.32个百分点至3.91%。截至报告期末，有息负债总额1334.4亿元，较2022年末增加4.2%，其中一年内到期债务246.4亿元，较2022年末增加15.8%，占总有息负债18.5%；一至两年到期债务455.1亿元，较2022年末增加35.8%，占总有息负债34.1%。合计来看，两年以内到期债务达到701.5亿元，同比增加28.1%，占总有息负债52.6%，中短期面临较大的到期压力。
全年经营性现金流净额转正为34.2亿，较2022年-5.7亿元大幅改善；货币资金余额401.5亿元，较2022年末减少3.5%，现金短债比为1.63，较2022年末1.96有所下降，若剔除受限资金和预售监管资金，非受限现金短债比为1.17。净负债率为108.4%，较2022年末上升22.5个百分点；扣除预收账款的资产负债率为73.0%，较2022年末上升3.1个百分点，踩中“两条红线”。整体来说，流动性面临一定的压力，企业需加强债务管理，同时积极进行融资排布，提高经营安全系数。
多元化
推动专业化整合实现“一业一企、一企一业”运作
截至目前，华侨城完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理，酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交，各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，发挥各自优势，构建专业化的业务体系，形成市场化的发展模式。欢乐谷公司成立主题公园大运营管理委员会，加大对主题公园景区项目的经营统筹力度；商管公司建立商业品牌库及品牌联盟，进一步完善规模商业体的标准化管理体系；酒店公司建立酒店业务集中采购项目库，整合资源推进区域集采合作。随着专业化整合的落实，各业务实现“一业一企、一企一业”运作，助力存量资产提升运营效益。
旅游业务：报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客9365万人次，同比增加51%。同时稳步推进项目拓展，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议；北京玛雅海滩水公园项目施工建设工作有序进行。
商管业务，报告期内，成功举办“创想欢乐·商业向新”商业品牌战略发布会，三大核心产品线—“欢乐海岸系列”文旅特色商业综合体产品线，“OCT-LOFT系列”创意文化产业园产品线，“欢乐时光系列”品质社区商业产品线全面亮相。
物管业务，报告期内成功拓展外部项目超50个，并创新搭建“6W3H3A”物业业务标准化管理体系。
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