某小型民营房企，突然疯狂拿地！

如今在土拍市场中，央国企战斗力爆表，成为了绝对的主力军。而大多数民营房企，几乎是“隐退江湖”的状态，鲜少看到他们拿地。

毕竟行业游戏规则改变后，大多数民营房企都进行战略收缩，要收紧“钱包”过苦日子，能够穿越凛冬就已经非常不错了。

但让艳姐有点意外的是，此前克而瑞发布了今年前11月房企新增货值排行榜，在TOP15名单中，居然出现了很多人都不太熟悉的民营房企名字——

江山万里置业

拿地的数据也是有点吓人：

前11月新增土地价值136.4亿，排在第13位；新增土地货值287.2亿，位居榜单第14位。这样的数据基本能和国贸地产这样一家布局全国的国企媲美。不出意外的话，本年度拿地榜单TOP20应该会有江山万里置业一席之地。

为什么江山万里置业能够成为突然杀出的“扫地僧”？江山万里置业到底是一家怎样的公司？

今天艳姐就和大家聊聊这家非常特殊的民营房企，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。

01

突然爆发

要知道的是，江山万里置业是宁波本土民营房企，这些年主要深耕宁波，只是一直以来都比较低调，很多地产人都不清楚这家企业的情况，甚至此前从来没听说过这家企业的名字。

然而，在今年1-9月克而瑞的拿地榜单中，江山万里置业新增货值达到91.3亿，排在第40名，实际上在那个时候，它已经有了“抬头”的迹象。

而江山万里置业能够在短时间内实现成功跃进，则要归功于10月22日这天。

当天，宁波鄞州区东部新城出让一幅商住地块，起价就高达38.96亿，最终该商住地经过1轮竞价，由江山万里置业和宁波城投联合体拿下。

很有意思的是，当天下午宁波鄞州区东部新城再次出让一幅商住地，拿下这幅地块的，居然还是江山万里置业和宁波城投，地块成交价达到42.54亿。

也就是说，只用了1天的时间，江山万里置业和宁波城投总共花了将近82亿，拿下了两幅在宁波当地非常重磅的地块。

这也再次刷新了众人对于小型民营房企的认知！原来在如今这个时点，还是能够有民营房企有这样的势能和实力去拿地。

也正是凭借这一天，江山万里置业成功在土拍榜单上晋级TOP15，成为了本年度最具爆发力的民营房企。

02

疯狂拿地背后

艳姐特地去看了一下去年克而瑞的拿地榜单，江山万里置业在去年并没有出现在TOP100榜单中。

也就是说，今年江山万里置业，已经有了非常明显的加仓意愿。

在艳姐看来，这也比较好理解，毕竟像江山万里置业这样的小型民营房企，要实现可持续发展，必须要拥有充足的土储“弹药”，在2023年基本没有拿地的江山万里置业，估计还是非常渴望能够获得优质的地块。

当然，江山万里置业敢于在今年重磅出击，还有一个重要因素，就是拥有非常强劲的“国企朋友圈”：

比如宁波东部新城开发投资集团（以下简称宁波东投）：

今年3月，宁波江北区地王地块出让，绿城、华润、建发、雅戈尔以及江万&宁波东投联合体都参与其中！

最终经过30多轮的激烈竞价，江万&东投联合体以成交总价22.05亿元拿下该地块，楼面价32613元/㎡，溢价7.3%。

还有宁波轨道交通集团：

今年6月，宁波鄞州区中河街道地块进行出让，最终也是由是江山万里置业以及宁波轨道联合体，以底价26.28亿拿下。

再加上今年10月江山万里置业与宁波城投的联合拿地，可以看到江山万里置业增储套路几乎都是采取联合拿地。

毕竟联合国企拿地，可以有效降低资金成本，并且分散了操盘运作上的风险。而且从品牌层面上来说，也可以在后期交付上给客户吃一颗定心丸。

但说句实在话，像城投公司、轨交公司这样的“高富帅”，选择一家民营房企“联姻”合作，肯定也是经过多方位的全盘考虑的，江山万里置业身上一定有着和其他房企不一样的特质。

03

“Uncle徐”不走寻常路

江山万里置业算是一家“低头做事不出声”的企业，艳姐试图去搜索公司相关官网，但还是没有搜索到。

而创始人徐春元的过往经历介绍，也是非常少，艳姐也只能从目前网络已公开的信息及官微的相关文章中，来剖析江山万里置业到底是怎样的公司以及创始人的特质。

徐春元

贯穿徐春元的房地产事业非常清晰的主线，艳姐觉得其实就是两个字——

定位

徐春元在接受媒体采访时曾说过，他非常钟爱的一本书就是美国营销战略家杰克·特劳特写的《定位》，而且他反复研读了多遍。对于江山万里置业的定位，从一开始就是——

做行业的领头羊

从过往徐春元带领团队打造的产品中，就能看到他非常超前的产品观。

徐春元是土生土长的宁波人，他房地产事业的起点并不是在宁波，在2003年的时候，徐春元居然来到了河南郑州，居然破天荒的打造了占地约1600亩、总投资约30亿的超级大盘——普罗旺世小镇。

这个项目的独特之处就在于它以法国普罗旺斯为蓝本，打造了一个超级大盘，项目中不仅包括住宅开发，还涵盖了商业、文化、教育等多种业态，成为了郑州罕见的多元复合社区。

最终这个项目也因为超前的规划和设计理念，成为了当地网红楼盘。

直到差不多10年后的2012年，徐春元才回归宁波，打造了在当地具有影响力的超级大盘——江山万里。

在2012年末，江山万里置业的前身宁波鸿城置地，拿下了鄞州公园二期北侧的两宗宅地，也就是如今的江山万里一期、二期。

因为当时的市场行情以及鄞州公园板块当时还是一片荒凉的处女地状态，当时根本很少有人看好这样的项目。

最终的故事证明，徐春元又赢了！徐春元对江山万里进行了全维度的定位破局，让江山万里成为了宁波当地教科书级的项目。

首先，是老板定位和营销定位的破局：

2014年11月，在江山万里一期开盘前，徐春元做了一个在现在看来依然非常前卫和具有亲和力的动作：

给自己取名“Uncle徐”，给全体购房者发出一封家书。

在这份家书中，江山万里首次提出将精装服务列入“豪宅最后一公里”的概念；并且还首次提出物业管理服务“酬金制”。

也正是通过自己的定位，江山万里开辟出了独属于自己的发展道路。

其次，是产业链定位的破局：

房地产行业常被视为一个整合外部生产价值链资源的行业，然而，这一整合过程往往导致项目品质难以控制。

江山万里置业为了把控品质，早在10多年前就开始打造自给自足的“生产产业链”。旗下成立了相关公司，涵盖从开发、建筑总包到后续精装修的全流程，确保每一个环节都处于严密的控制之下。

通过这样的产业链布局，江山万里置业不仅实现了对项目品质的把控，还能够在各个环节中优化资源配置，提高效率。

再者，则是公园小镇纵深定位的成功：

在江山万里一、二期获得成功后，江山万里置业继续进行纵向深耕，以一年一城的速度，连续开发了7期，最终江山万里成为了宁波独一份的近90万方的公园小镇。

现在城市深耕这个词好像已经被说烂掉了，似乎在一个城市拼命拿地，打造的项目越多，越代表它深耕能力越强。而江山万里置业却以打造项目的深度取胜，凭借极致的单盘主义，在宁波市场站稳了脚跟。

04

生活方式的“全链升级”

也就是这一两年来，房企越来越注重对于物业服务的打磨，注重项目背后生活方式的营造。

但是，在十多年前，在房地产的黄金时代，徐春元就已经把物业服务看作是决定产品成败的关键，于是将超级网红楼盘普罗旺世自有物业——普罗物业搬到宁波来，徐春元亲自担任了董事长，还成立了专项物业服务保障基金。

大多数项目都是一杆子买卖，而江山万里项目一直在进行生活价值的增配：

因为社区周边没有价格亲民和用材健康的食堂，于是搞一个业主食堂；又因为社区内部没有专业的培训机构，于是社区内诞生了全英文教育成长中心......还有诸多增配，在这里就不展开说了。

更让艳姐有点大吃一惊的是最近江山万里置业打造的新项目——山林溪。

山林溪也是一个超级大盘项目，也可以看作是一个集休、旅、文、商为一体的山谷小镇，但更让艳姐感受到这个项目的本质是在打造生活，甚至是对生活进行了“全链升级”。

里面的房子像是从山谷中生长出来的一样，让居者和山林、溪谷作伴，和大地田野为伍。

在山林溪项目的超级大平层，还可以看到下面这个震撼场景，约8.6米宽的巨幅横厅，可以将森海稻浪尽收眼底，这其实就是在给业主营造一种诗情画意的梦想生活。

在这个巨无霸项目中，江山万里置业还打造了普罗农场、度假酒店、月子中心、艺术中心、国际幼儿园等等，而且普罗农场等配套都是江山万里置业自营的，前后期要投入多少金钱成本、人工成本可想而知。

普罗农场还形成了完整的商业闭环，业主们可以享受到农场新鲜栽培的蔬果，通过手机便捷下单，物业便会将果蔬配送到家。此外，这些优质的果蔬还直供江万旗下的酒店和餐饮机构，确保从田间到餐桌的新鲜品质。

江山万里置业对社群生态的打造同样不遗余力。今年，山林溪已举办超过30场社群活动，吸引了逾1.5万人次参与。

图片来源：官微

通过上述种种，大家或许已经发现了，别家房企还在卷项目的装标、卷审美、卷外立面，而江山万里置业则是把生活的营造做到极致，已经是进入到了next level。

05

新掌门人的挑战

最后，再来聊聊江山万里置业所面临的一些挑战，毕竟一家企业有它的A面，也会有B面。

实际上，江山万里置业是一家名为波威控股旗下公司，在2002年就已经成立。除了房地产开发外，波威控股还涉足建筑施工和钢结构生产、景观施工管理、建筑新材料、餐饮、健身、酒店、教育等诸多领域， 也算是形成了一条完成的房地产产业链。

徐春元曾是波威控股董事长，在大概2018年的时候，徐春元辞任了董事长，不过在波威控股中是投资人的角色。目前波威控股的董事长是徐立，同时他还是江山万里置业的董事长，徐春元则是江山万里置业的投资人、董事。

徐立

不得不承认，徐春元已经为江山万里置业打下了一片大好的局面，又加上今年江山万里入手了多幅重磅地块，徐立可以说已经手握了多张“王炸牌”，未来还是非常值得期待。

但目前江山万里置业在市场中也出现了一些品质争议，有网友反映江山万里项目的房屋出现了生虫等各类问题，小部分楼盘还不符合业主的相关预期。

虽然江山万里置业在宁波当地有一定的品牌影响力，但随着如今硬核房企发力，也导致宁波市场竞争加剧，像绿城、保利、中海、招商等企业，一直在宁波市场有较大的市占率。

对于江山万里置业来说，就需要不断提升产品质量和服务水平，以维持其市场地位。

关于今天的文章，您有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言评论，发表您的看法和观点。

主编：张艳

责编：marl

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP