厦门国企建发拿地“凶猛”|房产_新浪财经

中房报记者许倩北京报道

市场下行压力下，大部分房企都在收缩投资战线。

中指研究院数据显示，今年前7个月，TOP100房企销售总额为2.39万亿元，同比下降40%；拿地总额为4307.1亿元，同比下降38%，降幅较前6个月继续扩大2.2个百分点。这还是房地产“5﹒17新政”加持的结果。

就连销售额前三房企也在收缩战线。前7个月，保利发展、中海地产拿地金额分别同比锐减56%、61%，万科在百强房企拿地排行榜上已“消失不见”。

但“建发系”在土地市场仍旧保持了凶猛势头。“建发系”旗下拥有两家重要地产平台，分别是建发房产以及联发集团。前7个月，建发房产在拿地榜和新增土地货值榜上均排在第一位，对土地的渴望及扩张野心尽显。

“这两年市场环境变化很快，各家企业都面临不同的压力，建发给业内的印象就像个‘工科生’，从上到下务实做事，闷声发展。”一位接近建发房产的人士称。

“当前部分房企相对积极拿地，主要还是其资金相对充裕。这部分房企拿地多以都市圈核心城市为主，近两年这些城市出让地块相对优质，未来销售压力相对较小，整体而言风险不大。”一位房地产研究人士称。

记者就建发房产拿地及发展战略致电公司品牌部相关人员，其表示公司几乎不接受采访，“企业还是希望能把本身该做好的事做好，把更多精力放在产品、服务、销售上”。

拿地扩张“凶猛”

建发房产的快速扩张，与其厦门国资委背景密不可分。

建发房产，全称建发房地产集团有限公司，由厦门建发集团（厦门国资委100%控股集团）及其旗下核心上市平台建发股份共同持股。目前，建发股份在房地产开发领域拥有建发房产和联发集团两大控股子公司。

根据官网，建发房产旗下控股3家上市平台，分别是建发国际集团、建发物业管理集团、建发合诚工程咨询股份有限公司。

目前，建发房产主要业务板块包括房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资七大业务板块，涉及从一级土地规划、征拆、代建到二级房地产开发、物业、商业，再到酒店、养老、文化、科技等关联产业全覆盖的房地产全链条业务体系。

建发房产对于土地和规模的渴求，早在2022年就已显露。

2022年全国土地拍卖市场遇冷，但建发房产仍是全国土地招拍挂市场的常客。中指研究院数据显示，2022年全年，建发房产权益拿地金额544亿元，居于第4名，仅次于华润置地、中海地产和保利发展；新增土地货值1104亿元，位于第7名。

建发国际集团年报数据显示，截至2022年末，公司土地储备约1620万平方米，库存总可售货值达2501亿元，其中2022年新增土地91%位于一二线城市。

2023年，建发对于拿地目标有增无减。建发国际高管层在年初业绩会上表示，公司2023年拿地目标肯定要比2022年多，预期是实现2000亿元左右货值，销售要增长10%～20%。“只要符合改善性需求的区域，都要去努力加强拓展。”

2023年，建发房产旗下的建发国际共获取项目78个，新增项目全口径货值约2180亿元，拿地权益比例73%，重点分布在上海、厦门、杭州等核心城市。2023年权益拿地金额排行榜中，建发房产排名第四，紧紧跟随在保利发展、中海地产、华润置地之后。

进入2024年，“建发系”在拿地金额上终于挺进行业第一。据中指院统计，建发房产今年前7个月权益拿地金额为279亿元、新增土地货值为621亿元、权益新增货值为527亿元，一举拿下3个第一。华润置地和保利发展分别以571亿元和508亿元新增土地货值，排在第二和第三位。

不过，同比来看，今年前7个月建发房产的拿地支出亦有所收缩，其中权益拿地金额同比缩减25%，新增土地货值同比缩减37.6%。

建发房产在地产行业中的销售排名，亦快速上升。

2022年，建发房产跻身销售榜前十；2023年，建发房产以1890亿元销售额，居行业第8名。今年前7个月，建发房产销售额729.7亿元，居行业第7名；其兄弟公司联发集团销售额为193.2亿元，两者业绩相加，建发系销售总金额达到922.9亿元；与排在第6名的招商蛇口，仍有着245亿元的差距。

“我们对2024年的销售目标相当难确定。”建发国际执行董事兼行政总裁林伟国在业绩会上表示，建发目前采取的是逐季逐月去考虑和盘点的策略，以一个最佳的销售目标去推动向前，但没办法定全年目标。

按照林伟国的说法，2024年，建发虽未定像2023年那样的增长目标、拿地货值等，但也不愿意放弃好不容易得来的行业地位，就算不进，但也绝不能退后。

野心与压力

建发要考虑能够稳住市场占有率，稳定集团在行业中的排名，“大概往这方向去努力。”林伟国说。

除大举拿地，收并购亦是企业高速扩张时期的一大法宝。就在2023年6月，建发股份以62.86亿元现金买下红星美凯龙家居集团29.95%股份，成为其控股大股东。建发股份为何出手接盘红星美凯龙？有分析称，一个重要原因是看中了红星美凯龙所拥有的投资性房地产。

截至2022年上半年，美凯龙经营了94家自营商场、280家委管商场、10家战略合作商场、59个特许经营家居建材项目，共包括475家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、自治区、直辖市的224个城市，商场总经营面积为2227万平方米。

但受行业不景气影响，这些资产价值也出现缩水。财报披露，截至2023年末，美凯龙投资性房地产账面金额为924.63亿元，公允价值变动损益为-8.42亿元。

美凯龙的业绩恶化亦值得关注。财报显示，2023年9～12月，美凯龙为建发股份贡献的“归属母公司净利润”为-5.63亿元，原因是，虽然2023年度，美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超14亿元；但美凯龙根据谨慎性原则计提资产减值准备和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、停止部分回报率不及预期的项目产生营业外支出，共计金额为31.61亿元，两者相抵后“归属母公司净利润”为-22.16亿元。

此外，如何处理美凯龙超过760亿元的债务可能带来的高杠杆问题，也成为摆在建发面前的一道难题。

而建发系引以为傲的房地产业务，并不赚钱。建发股份2023年财报显示，房地产业务分部实现的归属母公司净利润仅1.9亿元，同比减少20.75亿元。

其中：子公司建发房产根据谨慎性原则计提14.51亿元存货跌价准备，实现“归属母公司净利润”44.68亿元，为公司房地产业务分部贡献“归属母公司净利润”20.5亿元，同比减少0.25亿元；子公司联发集团根据谨慎性原则计提14.8亿元存货跌价准备，房地产业务实现“归属母公司净利润”为-17.81亿元，为公司房地产业务分部贡献的“归属母公司净利润”为-18.58亿元，同比减少20.5亿元。

建发系近几年大举扩张，也引发外界对其资金的担忧。或许是意识到了这一点，建发房产的激进策略正在发生变化：稳健经营更重要，希望能把产品、服务这些基本功夯实得更牢固。