穿上“红衣战袍”去抢地:2023年土地拍卖市场“冰与火”

穿上“红衣战袍”去抢地:2023年土地拍卖市场“冰与火”
2023年12月31日 07:56 市场资讯
受资金流动性、未来市场预期影响,谨慎的主旋律仍将延续至2024年,房企拿地意愿将保持弱复苏。受资金流动性、未来市场预期影响,谨慎的主旋律仍将延续至2024年,房企拿地意愿将保持弱复苏。

  中房报记者 田傲云丨北京报道

  “今年确实太难了!”在2023年7月份武汉年度最大规模的一次土地拍卖落幕后,一位武汉市自然资源部门负责人表达着他的感受。

  尽管武汉2023年精心挑选了优质项目供应,并对竞拍规则进行了多次精简和优化,但从拍卖结果看,市场情绪依然低迷,仅个别地块热度较高,分化严重。

  作为长江经济带的核心城市,武汉在华中地区的GDP位列首位。过去几年,人口大量涌入,土地收入曾一度达到令人瞩目的高点。2016年,武汉市土地收入突破千亿元大关,2017年激增至1509亿元;到了2021年,这一数字更是高达1920亿元。然而,随着市场的转冷,2022年武汉土地收入急剧下滑至909亿元,到2023年,这一数字更是跌至714亿元。

  “目前,我们三分之二的企业都在为生存而挣扎,即使面对优质地块,大多数房企也已无力出资。”华中区某TOP20房企高管表示。

  2023年武汉土地市场表现也在某些方面印证着部分二三线城市市场状况,济南、郑州等城市的土地市场均表现不乐观。

  但将视线转到一线城市及二线热点城市,则出现了截然不同的状况。北京、上海、杭州等城市的土地拍卖市场则引发房企强烈关注,不仅出现数十家企业热抢一宗地情况,甚至为了增加中标机会,有的公司采用了“马甲”围标策略。还有越来越多的房企被传言在摇号前选择前往诸如雍和宫、潭柘寺等著名寺庙烧香拜佛,希望带来好运;身穿红衣、拿着香蕉和橙子的企业也多次现身土地拍卖现场,为了博得好彩头。

  以杭州竞得最激烈的钱二宅地,其吸引到了70家房企报名,一些久未现身杭州土地拍卖市场的央企、国企纷纷露脸,如中铁、华侨城、北京首开、中建等,还有厦门房产“三巨头”,建发、国贸、象屿,均参与了钱二地块竞拍,气氛紧张,为了抢到心仪地块,一部分开发商穿上“红衣战袍”参加摇号。在北京,海淀双新村“王炸”003地块吸引众多企业摩拳擦掌,30家房企参拍。亲自坐镇的越秀北京公司总经理董毅身着粉色衬衫现身,激烈时刻默默从桌下掏出一份印有“大吉大利”红色纸袋,与旁边放着果粒橙的中能建(6月1日的幸运房企之一)一起造就了一个名场面。最终,越秀幸运摘得海淀双新村003地块。

  在热门城市热门地块中,民营房企也重新回到了土地拍卖现场。在杭州2023年第一次集中供地中,就吸引了多家新面孔和民营企业参与。据不完全统计,拿地企业中有高达54%的民营企业参与。中指院数据亦显示,2023年1~11月,22个城市中民企拿地金额的占比为22%,较2022年上升6个百分点。

  然而,这些活跃的场景仅仅是市场繁华一面。

  进入2023下半年,土地市场低迷态势显现,多个城市土地拍卖频频出现流拍和降价成交情况。为提振土地市场,2023年9月底,自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制,随后一些城市开始逐步放宽地价上限,形成了土地市场的新趋势。截至目前,在实行集中供地的22个城市中,仅剩北京、上海、深圳和宁波4个城市尚未进行调整。

  尽管在年底土地市场出现“翘尾”行情,但总体而言,全年土地拍卖市场未能摆脱低迷大趋势。

  据克而瑞研究中心数据,截至2023年12月20日,全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米,成交金额为37504亿元,同比分别下降了21%和18%。上海依旧是“揽金王”,1~11月,上海斩获土地出让金1838.2亿元。在企业层面,中海地产2023年拿地金额已超千亿元,其中凭借3次百亿元拿地成为名副其实的“扫货王”。据中指研究院数据显示,2023年1~11月,中海地产累计新增货值2292亿元,占据榜单第一,保利发展、华润置地紧随其后。

  展望未来,随着地价上限取消,市场将不断适应变化的经济环境和政策导向,预计将引发竞争格局和企业行为的显著变化。克而瑞研究中心预计,受资金流动性、未来市场预期影响,谨慎的主旋律仍将延续至2024年,房企拿地意愿将保持弱复苏。基于此,在投资策略发生变化的背景下,龙头房企在获取优质地块中的优势预计将持续放大,这可能会导致行业集中度进一步提高,市场继续呈现分化趋势,小型和中型企业可能会面临更多挑战。

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责任编辑:韦子蓉

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