来源：对数
昔日资本市场的宠儿
在房地产市场风云变幻的当下，一度备受瞩目的长租公寓品牌“自如”，近期却陷入了前所未有的风波之中。
近期社交平台上频繁曝光的自如批量单方解约房东事件，不仅引发了市场的广泛关注，也让自如这位昔日资本市场的宠儿面临了严峻的挑战。
作为背靠链家、贝壳的长租公寓运营商，自如拥有的平台实力、资本实力属于行业头牌。只不过，在行业监管越来越严格、发展越来越规范之时，自如发展的黄金期恐怕已经过去，自如的资本故事也越来越难讲了。
PART 01
单方解约风波
市值哥的一哥们最近也遇到了这档烦心事，房客提前退租，整个小区出现了降租，空置期也进一步延长，想着找自如，省省心吧。
可原本是为了省心，不承想，最后链家门店告知市值哥，自如不收房了。和链家小哥交流下来，才发现，时代的齿轮，终于把善于“算计”的自如给碾压了。
“很难上市，外加库存积压庞大，所以自如停止收房，只有去库存，至于合同时间长的，自如就会开启单方解约。自如实在太重了，前几年租赁市场好，大刀阔斧的收，这两年租金水平下滑，自如房源缺乏优势，即使没有租客，也要向房东支付房租，所以没法操作下去了”哥们交流时，那一脸的无奈都要溢出来了。
而在各种社交平台上，遇到同类问题的房东还数不胜数。从最开始的协商降租，再到延长空置期，一年延长36天，当房东不同意以上协商的时候，自如就启动单方解约的流程，在完成单方解约前，房东的房租就会暂停支付，等最后解约后才会统一支付。
虽然自如愿意付两个月的房租作为违约金，但要扣除一个月的保证金，算下来只有一个月的房租。
与此同时，自如所谓的“省心”和“全线上简化流程”，对房东也展现得淋漓尽致：有房东在没有同意解约的情况下，被APP自动走完了解约流程。
面对这样的局面，房东们要么将自己的交涉过程进行分享，要么就投诉给媒体，希望媒体能够仗义执言。其中北京新闻广播新闻热线就接到了众多市民反映，自己作为房东，与租房平台——“自如”签订了租赁合同，如今在租期未满的情况下，自如单方面提出要么降房租、要么解除合同的“二选一”方案。而在经过采访之后，发出了“要么降租，要么解约”，退租潮下的自如能否“自如”……的疑问。
对此行业人士直言，自如近期因市场环境变化，不得不采取批量单方解约房东的措施。这一决策背后，反映的是出租市场的下滑对自如租金收入造成的压力。
统计数据显示，4月全国大中城市租金继续回落，2024年4月全国大中城市租金挂牌均价为34.93元/平方米/月，环比下降0.59%，同比下跌1.37%。4月租金下滑的态势仍未扭转，今年以来，全国租金总体呈现下滑局面，截至4月，环比呈现三连降，同比六连降。北京、上海等一线城市下降得更为厉害，同比出现了“十连降”。
当然，市值君认为这种“租金”降温从另一方面也是公租房、廉租房等供应量不断提升所产生的效果，也让更多离开家乡发展的人才在租房成本上得到实惠，降低外来人才的生活成本。
反观自如，其收房的高峰期2017-2018年，算是房租近年的高位，2019年，自如宣布管理房源数量突破100万间。二房东困在100万套房里也开始埋下伏笔，还记得当年我爱我家原副总裁胡景辉曾对外表示：“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格。”
其实我们也发现，自如的商业模式从另一方面讲也是为了拥有足够房源基础上实现“定价权”，如果市场持续火热，他的模式不仅可以盆满钵满，更是成为这个领域的核心角色。但是，如今自如却遭到当年“野心”的反噬，我们需要更客观地看待和敬畏市场。
如今，这位手握大量出租房源的二房东，在市场环境变化下感受到了前所未有的压力，面对此前的高租金，也只能不得不通过解约房东来应对租金收入下降的风险。
图片来源：自如官网
PART 02
4年未获融资
回顾自如的发展历程，不难发现其作为长租公寓市场的领军品牌，曾经受到资本市场的热烈追捧。
华平投资、红杉资本中国基金、腾讯等知名投资机构纷纷为其注入资金，助力其快速扩张。特别是在2020年3月，软银愿景基金更是向自如投资了高达10亿美元，进一步彰显了资本市场对自如的认可与期待。
然而，自那次融资之后，自如并未再披露新的融资进展。而此前时不时冒出来“在IPO路上的”市场传闻，在进入2023年底后，也开始销声匿迹了，至今仍未传出递表的确切消息。
有业内分析人士指出，在长租公寓市场相继出现暴雷事件的背景下，一级资本市场对自如等企业的态度变得异常谨慎。对于依赖高杠杆运营的自如来说，缺乏资本的支持，无疑增加了其发展的风险，也让其面临了前所未有的困境。
资本市场需要有新的故事，自如也在重新撰写新的故事——
一方面，自如在大规模与原有业主解约，另一方面，自如正在加强与增益租业主的合作。
从自如官网上可以查询到，“增益租”业务模式包括装修和出租两个板块。装修业务由自如提供、业主付费；出租由自如负责，承诺给业主保底收益，对年度租金总额超出保底租金的增益部分，由自如和业主按约定比例分成。
在自如的宣传中，“增益租”模式具有租金无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成等优势，构建了自如与业主的全新合作关系，更具抗风险能力和收益增值能力。
而这更像是自如想摆脱重资产形象、转型轻资产的表现。但这个新故也不好写，已有不少业主反映自如“增益租”存在装修质量差、增益分成没保障等情况。海报新闻就报道深圳自如被指房屋装修存在多重问题，业主不满后单方解约还要求业主支付装修费的情况。
出租市场的下滑对自如的影响是显而易见的。随着租金收入的减少，原来的商业模式和资本股市就显得捉襟见肘了。现在单方解约房东，力推新业务，可能是自如在市场压力下的一种自救行为，但这也无疑给其品牌形象和市场地位带来了不小的冲击。
自如的单方解约事件可谓是市场和资本双重压力下的一次反噬。
LAST
所有行业都会有一个周期，只是周期长短不一。链家可谓是幸运的，不仅享受到了行业发展的红利，贝壳也在美股市场一度超过900亿美元市值，现在回落至200亿美元左右的位置，也是资本的态度。
我们曾经认为自如的模式很有机会，但怕的就是太重，可是不重他就没有优势，如果这个周期过去了，即使终究会反弹，他也可能停步在这个山坳里，因为太重了。
现在他开始尝试“减重”发展，市值君能感受到他没有了当年的豪气，毕竟市场的教育代价太大了。
自如或许会成为这个时代的一个符号，一个极具争议的符号。
这个符号是否会反噬贝壳？让我们持续关注。
END
责任编辑：何俊熹
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