12月8日，北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上致辞，他谈到REITs市场在推进共同富裕、引导生态文明建设、推动中国经济高质量发展方面能够做的事情。
他建议启动一个公积金+REITs+加租赁住房三位一体的金融创新。简单讲，公积金从供给端发力，汇聚社会资本（公募REITs或是其他长期资本），结合市场机构成立运营主体（投资型公积金），联合收购、运营、新建地方保障性住房，缴纳公积金的农业转移人口和新市民、城市的灵活就业群体，可以入驻这些租赁住房、长租公寓，通过这种方式，让他们能够让真正的融入到城市里面来。
我们做了测算，用这种方式，每一年投资九千亿，大概能够解决三百六十万户家庭的住房问题，“十四五”期间基本上能够解决一千八百万户家庭的住房问题。对于提高城镇化程度、解决城市居民与农村居民收入差距等，可以起到实质性的作用。
第二，为了实现2060年的双碳目标，需要约两百万亿人民币的投资。这些投资未来分布到什么地方？这些资金需要配置到什么样的一些关键行业和领域，能帮助我们真正实现碳中和？有一个很关键的前提是有效投资需要碳价的指导，建立有效的碳价发现机制。通过有效的碳排放价格，来引导资金配置，最终推动找到最优化的碳中和路径。
按照中国现在二级市场情况，一吨二氧化碳排放价格水平大概是一百三十六元。这个水平其实远远超过了现在国家碳交易系统所提供的平均五十元人民币左右的碳价格。所以，通过资本市场信息来帮助我们形成碳价格的识别机制，有非常大的空间。
具体到REITs方面，急需取得突破的一个领域是把碳资产纳入到REITs底层资产的范围。纳入进来之后通过IPO上市，在二级市场交易形成市场价格，可以反映出不同类型、不同地区的碳资产，对应什么样价格。这种方式对找到碳中和最优化的实施路径有非常重大的意义，引导资金配置到关键领域，推动生态文明建设起到很大作用。
第三，在过去四十多年时间里面，一直走的是有为政府+有效市场的路径。有为政府通过顶层设计、产业政策，对国民经济生产网络、节点行业、对密度比较集中区域的行业进行投资。
有些行业资本回报并不高，如高铁、新能源车、5G基站等关键领域，但是它的社会回报很高，因为它在整个国民经济里面处于节点位置。在这几个领域的投资和技术变革本身，会有外溢效应，沿着上下游向外扩散，对整体经济的影响有个倍数效果，它的社会回报是远远高于资本回报的。
对于这些领域，我们需要把它识别出来，纳入到REITs发展的底层资产范围里，优先发展这些领域。在我国经济进入新发展阶段后，通过聚焦节点领域、节点行业，在推动产业结构变迁，推动新动能的形成过程中将会起到很大作用。
以下是发言全文。
非常荣幸参加首届长三角REITs论坛及2022年中国REITs论坛年会。我将给大家分享的题目是REITs与中国式现代化发展。
2021年6月21日，推出首批九支REITs产品，标志着中国公募REITs市场正式诞生。这个市场的诞生是多方努力凝聚共识的结果，也产生了很多阶段性的成果。到目前为止，上市规模体量在不断增加，底层资产也变得越来越丰富，更关键的是得到公众投资者的广泛认可。
我们也在思考，下一个阶段，中国REITs市场的重点发展领域在什么地方，需要解决什么样的节点问题。这个市场本身就是在不断识别问题和解决问题的过程中发展起来的。今天我想对REITs市场在推进共同富裕、引导生态文明建设、推动中国经济高质量发展方面能够做的事情，从三个角度谈一些自己的体会。
首先是第一点，推进共同富裕。
大会提出中国现代化是共同富裕的现代化。如果分析中国经济社会发展过去四十多年取得的成绩会发现，收入分配不平等的程度其实并没有得到特别大的改善。学术界用来衡量收入分配的库兹涅茨曲线，它应该是个倒U型的。至少到目前为止，按照不同数据的测算，我们还没有达到这个倒U型的状态。
我们分析，收入不平等主要体现在城乡二元结构，反映为城镇居民和农村居民在收入上的巨大差距。2020年的数据是2.56倍，去年下降到2.5倍，仍然存在比较大的落差。
要解决这个问题，最主要还是要提升农业的全要素生产率。2020年整个农业占GDP的占比是7.7%，但就业人口占到总就业人口的24%。如果我们在2030年初步实现社会主义现代化，也就意味着我们农业就业人员占比要降到6%的水平。这就意味着在未来十年将会有1.35亿的农业就业人口需要实现跨行业转移。这可能对我们真正提升农业的全要素生产率、提升农业从业人员收入、解决城乡二元结构，带来很大推动。
这带来一个问题，人往哪里走。按照第七次人口普查数据测算，我们目前是三百多个地级市，有接近百分之七十地级市的人口规模是小于最优人口规模的。这意味着什么呢？现在很多城市的实际人口并不是特别充裕，甚至不足。
这种的人口结构，对经济社会高质量发展、对寻找新的就业机会、对新的产业崛起并不是特别有利。在这个过程中，真正提升农业转移人口的市民化程度，让他们真的那个城市呆下来，可能是未来要真正能够提升共同富裕状态的重要举措。这个过程中，户籍制度改革、公积金制度改革和租赁住房建设，三者结合在一起，REITs作为一个机制，为解决这些问题提供一些可行的思路和方案。
举个例子，可不可以启动一个公积金+REITs+加租赁住房三位一体的金融创新。简单讲，公积金从供给端发力，汇聚社会资本（公募REITs或是其他长期资本），结合市场机构成立运营主体（投资型公积金），联合收购、运营、新建地方保障性住房，缴纳公积金的农业转移人口和新市民、城市的灵活就业群体，可以入驻这些租赁住房、长租公寓，通过这种方式，让他们能够让真正的融入到城市里面来。
我们做了测算，用这种方式，每一年投资九千亿，大概能够解决三百六十万户家庭的住房问题，“十四五”期间基本上能够解决一千八百万户家庭的住房问题。对于提高城镇化程度、解决城市居民与农村居民收入差距等，可以起到实质性的作用。
另外一个点，是REITs如何更好促进生态文明建设。
在2020年9月22号提出双碳目标两个时间点。我们通过大量测算，为了实现2060年的双碳目标，需要约两百万亿人民币的投资。
这些投资未来分布到什么地方？这些资金需要配置到什么样的一些关键行业和领域，能帮助我们真正实现碳中和？有一个很关键的前提是有效投资需要碳价的指导，建立有效的碳价发现机制。通过有效的碳排放价格，来引导资金配置，最终推动找到最优化的碳中和路径。
国家的碳交易系统去年在上海上线，目前为止，只包含了相对比较少的企业，同时流动性也有待进一步发展。这种情况下形成的碳价格，可能离有效的碳价距离还有很长的路要走。
未来一段时间，很重要的一点就在于充分利用资本市场流动性对碳价形成有效识别。
我们做了一些分析，看一下上市公司，碳风险已经反映在中国上市公司估值里面了。在二级市场交易的价格以及收益率，可以倒推出不同行业、不同地区企业的碳排放价格水平。我们推算了一下，按照中国现在二级市场情况，一吨二氧化碳排放价格水平大概是一百三十六元。这个水平其实远远超过了现在国家碳交易系统所提供的平均五十元人民币左右的碳价格。所以，通过资本市场信息来帮助我们形成碳价格的识别机制，有非常大的空间。
具体到REITs方面，急需取得突破的一个领域是把碳资产纳入到REITs底层资产的范围。纳入进来之后通过IPO上市，在二级市场交易形成市场价格，可以反映出不同类型、不同地区的碳资产，对应什么样价格。这种方式对找到碳中和最优化的实施路径有非常重大的意义，引导资金配置到关键领域，推动生态文明建设起到很大作用。
我们再回到中国式发展道路这个话题。
在过去四十多年时间里面，一直走的是有为政府+有效市场的路径。有为政府通过顶层设计、产业政策，对国民经济生产网络、节点行业、对密度比较集中区域的行业进行投资。
有些行业资本回报并不高，如高铁、新能源车、5G基站等关键领域，但是它的社会回报很高，因为它在整个国民经济里面处于节点位置。在这几个领域的投资和技术变革本身，会有外溢效应，沿着上下游向外扩散，对整体经济的影响有个倍数效果，它的社会回报是远远高于资本回报的。
对于这些领域，我们需要把它识别出来，纳入到REITs发展的底层资产范围里，优先发展这些领域。在我国经济进入新发展阶段后，通过聚焦节点领域、节点行业，在推动产业结构变迁，推动新动能的形成过程中将会起到很大作用。
未来一段时间，需要对中国的生产网络进行更系统的分析，识别出在目前这种网络里面处于节点位置的领域或行业，积极把他们的底层资产纳入REITs市场。
我认为应该把这个作为未来REITs下一步的重点，真正利用REITs推动高质量发展，推进中国式现代化的建设，能起到更好的效果和作用。非常感谢。
责任编辑：常靖蕾
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