预期不明，开发商押宝年底跑量

CET FINANCE

930楼市新政出台的这一个月内，销售的回暖，股市的上涨，距离年度目标更近一步，都让房企在这个10月感受到暖意。

一揽子新政在“满月”里带来的刺激，是否已将笼罩在房地产市场上空的乌云驱散？

这，依旧是个问题。

作者：李   捷

编辑：周雪松

制图：张宇萱

PART 1

数据：房企销售降幅普遍收窄

在经历了难熬的横盘期后，开发商们终于在刚刚过去的10月里感受到了久违的市场热度。猝不及防中，传统的楼市销售“银十”直接晋级“钻十”，为企业带来了真金白银收益的同时，也从一定程度上缓解了业绩焦虑。

克而瑞研究中心数据显示，10月TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%。而中指研究院发布的数据则指出，10月TOP100房企销售额同比增长10.53%，在单月同比连续19个月下降后，首次转为正增长。

这些数据的含金量还在上升。

回顾2024年前9个月，上市房企业绩普遍不佳。Wind数据显示，截至10月31日，A股共有112家房企发布了2024年三季度业绩报告。其中，前三季度营收实现同比增长的房企共32家，占比不足三成；营收同比下滑的有80家，占比超七成。此外，3家房企营收额超过千亿元，分别为万科、保利发展和绿地控股；20家房企营收额超过百亿元。

经历了10月的热销助力，多家企业的销售降幅在肉眼可见地缩窄。

万科官方发布数据称，2024年前9个月累计实现合同销售金额1812亿元，同比下降35.4%；而经过10月单月贡献了212.2亿元的销售额后，前10个月累计销售额为2017.1亿元，同比下降35.27%。中海业绩公告显示，前9个月的销售额1988.48亿元，同比下降16.8%；而综合10月业绩后，中海前10个月累计合同销售额2404.37亿元，同比下降9%。

此外，同样受益于10月业绩的拉升，建发房产的同比降幅从前9月的35.72%收缩至前10个月的30.32%；越秀地产公告，前10个月销售金额910.03亿元，同比下降约24.8%，而在前9个月的销售降幅约为30.6%。

值得一提的是，今年前10个月，在克而瑞的百强房企榜单上，销售总额超千亿元房企有7家，较去年同期减少7家。其中，超2000亿元的房企从上个月的1家增加到5家，分别为保利、中海、绿城、华润置地、万科。

而作为TOP10“守门员”的龙湖集团单月销售额创下年内新高，在10月份实现合约销售额116亿元，环比增长42.1%，1-10月龙湖集团累计销售额为849亿元。

受到销售业绩上涨的带动，内资房地产企业股票连日来，集体持续走高，截至11月7日上午11时，根据wind资讯数据，远洋集团涨7.35%、中梁控股涨6.29%，富力地产涨5.06%、融创中国涨4.33%。

PART 2

现状：现象级神盘频现

位于北京亦庄核心区的招商玺项目，从项目地块入市那一刻就遭遇30多家房企拼抢，由招商地产收入囊中后打造而成的高端改善型项目。在售的主力户型为143至266平方米的四居，单套总价在1300万元到2300万元之间，在930新政出台后的“十一”假期期间，实现了日均销售10套的记录。前9个月，该项目累计网签超过了200套，而在10月单月，实现96套成交。

招商地产相关负责人告诉中国经济时报·中时财经：“真正感受到销售‘井喷’是从国庆假期最后几天，招商玺这一个项目仅在国庆期间就卖出70多套，假期目标完成率超过200%，是内部的明星项目之一。”该负责人介绍，招商玺在整个10月销售情况都非常好，目前整个项目去化已经达到50%。除了招商玺之外，旗下各个项目在10月都取得超额完成目标的成绩。

现象级爆发的楼盘不止在北京。在上海，奉贤区时隔一年半再次出现触发积分项目。中国经济时报·中时财经从龙湖集团了解到，10月22日，上海龙湖观萃新加推房源认筹率达到200%触发了积分制，截至目前，该项目已经两开两罄，刷新奉贤楼市记录。公开资料显示，上海龙湖观萃为107至185平方米的三、四居，均价4万元/平方米。

“今年前几个月项目基本推不动，进入10月份后销售情况明显好转，个别项目甚至创造了新的销售纪录。”某国企品牌负责人告诉中国经济时报·中时财经。

日渐升温的售楼处是内地楼市在10月份整体销售情况的缩影。

以北京为例，根据京楼销售排行榜统计数据，10月份，北京市商品住宅新增供应1990套，环比下降55.89%，同比上涨149.37%；成交4184套，环比上涨76.17%，同比下降3.46%；成交面积52.56万㎡，环比上涨76.49%，同比下降0.34%；成交均价56343元/㎡，环比上涨5.08%，同比下降5.84%；成交金额296.62亿元，环比上涨85.46%，同比下降6.17%；目前存量76543套。

从数据不难看出，10月份北京楼市的销售情况明显优于9月，但楼市供应在增加的同时，成交情况仍不及去年；成交价格对比9月虽然有上升的苗头，但同比去年仍在下降，目前开发商依然处在以价换量的阶段。

PART 3

预期：抓紧窗口期向前冲

随着“日光盘”项目的增多，也让各地的房地产项目开始“蠢蠢欲动”。

根据《证券日报》等多家媒体披露，目前已有包括华润置地、中海地产、保利发展等多家开发商旗下项目陆续加入涨价队伍。

华润置地北京公司宣布，自10月8日后北京公司所有在售房源在现有价格基础上上调2%；中建壹品也发出海报，10月8日起旗下的花香壹号、颐和公馆、御璟星城、御璟星城元启、大兴星光城折扣回收2%。在上海和珠三角地区，多家企业也发布了回收销售折扣或涨价的海报。

对此，中国经济时报·中时财经联系了中建地产等房企，截至发稿时，对方并未对此事作出回应。

但在采访过程中，某房企相关负责人对中国经济时报·中时财经表示，类似回收项目的折扣或者调价并不是“一刀切”行为，也是分区域和版块，并且要根据项目情况和市场需求共同决定。

该负责人认为高品质项目供不应求的情况下，之前为了推售项目的优惠措施回收的情况会越来越多。

截至到目前，尽管市场给出了比较积极的反馈，但在谈及未来的市场预期，多位房企人士都对中国经济时报·中时财经表达出“谨慎乐观”的态度。

某国企品牌负责人对中国经济时报·中时财经表示，密集的政策出台从“银根”到“房票”都帮助部分购房人解了套，这部分人多数也只是今年内观望的客户，看到政策差不多到位了就选择出手。但这种政策拉动的作用能持续多长时间很不好说。毕竟目前只是看到10月销售数据还不错，但不能代表未来行业就彻底稳了。

比起对于后市态势不确定的判断，开发商自身的行动力更加坚决。

中国经济时报·中时财经从多家房企了解到，目前行业内卷程度达到历史新高。为了推进项目销售，在楼市失传已久的“飘窗赠送”让得房率实现100%以上。

还有一些项目提出“未交付先服务”的概念，只要达成签约意向，即可提前享受项目带来的配套设施，包括健身设施、儿童托管等一系列时下“刚需”的服务。

不难看出，房企正在通过投入更高质量的产品“附加值”来促进项目销售。

“我们就是希望趁着现在市场的窗口期，把具备条件的房子都积极推出来。”上述房企项目人士告诉中国经济时报·中时财经，集团内部告诉每个项目的负责人都是“能冲则冲”，能卖多少是多少。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，政策带来的效果是积极的，各项数据对比预期都好很多，目前楼市销售端也呈现出止跌回稳的态势，实际上是增强了我们对市场的信心。“对于房企的机会，不在于10月份冲了很高一波，而在于整个四季度都可以冲。也会为企业报表增加一些看点。”

他对中国经济时报·中时财经表示，明年的市场逻辑已经比较清楚，以年轻人为代表的刚性需求会比较强势，因此“得年轻人则得天下”，对于年轻人聚集的一、二线城市，会继续成为领头羊的角色，尤其是明年元旦到春节后，这些节点的市场的交易都应该不错。

（转自：中时财经）

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