假期归来，楼市彻底变天了

转自：刘晓博说财经

原创 刘博团队

国庆黄金周，人民币资产迎来一场“抄底”盛宴！

10月4日，摩根大通一天内就在港股市场扫货超41亿港元，重点增持中国太保、比亚迪等公司股票。

港股市场持续走强，10月2日至4日，恒生指数累计上涨7.59%，恒生科技指数更是飙升10%。

股市太过火爆，甚至促使沪深交易所于10月7日再次开展全网测试，以确保交易系统能够承受大量订单的冲击。

这股热潮很快蔓延至房地产市场。有记者实探发现，优化限购后的一线城市楼市热度空前高涨。上海多个楼盘售楼处人潮涌动，部分项目单日认筹量高达十几组；广州某豪宅项目日均到访量激增至40-50组，成交量较之前翻倍。

深圳的表现尤为亮眼。深圳乐有家研究中心数据则显示，9月30日至10月6日，新政发布一周内，仅乐有家深圳门店的新房成交量相较去年同期增长979%，其中，10月1日，深圳全市新房成交量预计超600套，近三年罕见。

值得注意的是，这波楼市热潮还吸引了大量异地购房者。深圳某销售人员反映，近日接待了来自北京、安徽、江西、香港等地的个体访客，其中不乏“当天看房、当天成交、当天返程”的买家，“打飞的”到深圳买房在这个黄金周并不少见。

二手房业主信心也上来了，国庆期间，深圳业主普遍出现反价，议价空间缩小，议价率（最新一次挂牌价与最终成交价之间的价差）从之前的12%降到8%，其中500万远至800万元的改善需求议价率变化最大，由之前最高的12%降低到6.7%。（数据来源：深圳乐有家）

具体到项目，以深圳龙华区的网红盘——深业上城学府为例，实地样板房开放首日，到访人数就突破2500人，下午人流高峰期更是座无虚席，参观样板房需要排队等候。

深业上城学府实拍图

如何看待这样的市场行情？这种楼市热度，会不会像之前一样，只要利好热度一过，楼市就慢慢冷下来。

这次不会，这次真的不一样。

第一，深圳楼市的底部形成，是非常偶然的，是最严楼市调控+疫情+百年大变局+定向加息，这些因素叠加在一起，才导致如今深圳房价的“超级底部”。

第二，新周期开启了，随着美联储开启降息周期，中国宏观政策出现重要转折，低利率时代降临。

越来越多人认清一个现实：守护财富的最好办法，还是拥有核心资产，深圳无疑中国最值得关注的城市之一，并且迎来最好的抄底时机！

01

为什么更看好龙华？

读懂深圳，你才能买到这座城市的“未来资产”。

深圳的气质是什么？开放、包容、创新、年轻，深圳聚集了一群不甘心平庸、希望通过奋斗改变命运的人。创新、创业意识强，相信未来，敢于生娃、敢于负债，相信明天、相信奋斗，是深圳人的基本特点。

按照这个脉络，你会发现龙华是所有区中，最亮眼的一个。

1、龙华，已成为深圳创业第一区

在《2023年深圳市创新型中小企业名单》中，龙华的创新型中小企业数量竟然超越南山、宝安，首次位列第一名！

创新型中小企业是一座城市创新指数的“基石”，是衡量一个地区创新活力的重要指标之一。龙华超越南山和宝安，表明该区在吸引和培育创新企业方面有显著成效。

这是否意味着，深圳最适合创新创业的地方，就在龙华？

2、龙华，已成为深圳年轻人第一区

人口统计数据显示，龙华区15-59岁人口占比高达81.6，全市位列第二，仅次于光明区。（事实上，光明作为新建区，人口年轻化是必然，不具可比性，龙华的年轻人口占比更有意义）

年轻人多，消费自然强。根据猫眼研究院发布的《2023中国电影市场数据洞察报告》，位于深圳龙华的CINESKY新天影院夺得了2023年总票房冠军。

今年上半年，龙华全区社会消费品零售总额658.52亿元，增长3.6%。其中，商贸业的四大细分行业均实现正增长，零售业、住宿业、餐饮业增速均排名全市前三。

3、深圳北站，深圳最大流量入口演变成新一代的CBD

深圳北站，是深圳目前最大的流量中心，火车站发车密度排名全国第一，单日发送旅客最高纪录全国第四，地铁客流量全市第一。

深圳北站作为“流量入口”，不仅可以升级为“商务入口”，更可以在“效率导向”的驱动下，演变成新一代的CBD。

今年1月，华南首家Costco在深圳北站-红山片区正式开业。开业当天，开市客深圳店会员开卡数量超14万人，居全球第一；销售额刷新了中国开市客开业当日销售额数据，居全国第一。

深圳北站还将引入重奢级购物中心万象系商业地标，和附近壹方天地、红山6979、天虹购物中心等大型购物中心共同构建龙华超级商圈。

4、深圳北站，正从“交通枢纽”跃升为“产业枢纽”

近期，《龙华区打造深圳北软件产业基地三年实施方案（2024—2026）（征求意见稿）》出台。

根据规划，深圳北软件产业基地将以北站汇德、汇隆、数创中心ABC、北站壹号、红山6979为启动区，依托美团、中诺通讯等总部企业，华为、海克斯康等重点企业，打通上下游产业链，构建自主可控的软件生态体系。

自此，深圳北站获得了精准的产业定位，标志着深圳北站从“交通枢纽”向“产业枢纽”的跃迁式跨越。

深圳北站的野心不小，它瞄准的软件产业，是一个十万亿级的市场，并且正处于高速发展期。

值得关注的是，软件产业一直是南山的强项。腾讯、中兴、百度、字节跳动、金蝶等名企扎堆南山，创新发展势头强劲。深圳北站，凭什么和南山“叫板”？

事实上，龙华已成为深圳数字经济第一区，软件产业是必由之路。

2023年1月到11月，龙华全区数字经济核心产业企业达到1102家，实现总产出4783.02亿元，数字经济核心产业增加值占GDP比重提升至31.2%，数字经济对高质量发展的拉动作用更加凸显。

5、深圳北站，城市定位已经比肩前海

深圳新一版城市总体规划（2016-2035），深圳的城市将按照“多中心、网格化、组团化”方向发展。

最值得关注的是城市中心体系有了新的表述：“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。

其中“1个都市核心区”由大前海中心、福田-罗湖中心、龙华中心三大部分组成。

所以，我们看到深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体、龙华艺术中心等，这些过去只有福田区才有的城市级配套，现在纷纷搬到了龙华。

政府对龙华中心区的资源倾斜，反映了深圳城市发展的战略布局。深圳北站作为城市中轴的中点，正逐渐形成一个集文化、教育、体育、商业于一体的综合性区域。

9.29深圳放开限购后，龙华无疑是众多区域中，最特殊的区域，它的创新化，年轻化和深圳气质最契合，它也是新一轮产业转型升级中最成功的片区，非常值得关注。

02

买龙华，需要注意什么？

目前龙华有很多在售新房，让人眼花缭乱，不知道如何选择。其实不管时代如何变换，买房的逻辑一直没变：

学位第一，交通（地铁）第二、商业第三。

学位最多可以让房价溢价100%，交通因素最多可以让房价溢价30%，商业可以让房价溢价10%到20%。

在这样的选房逻辑下，深业上城学府脱颖而出。

首先，项目在教育资源方面占据绝对优势。

项目与深圳高级中学北校区（初中部）仅一街之隔，距离小学部也不过300米，也是今年深高北片区唯一新房住宅。

深高北不仅是龙华区的教育翘楚，更是跻身深圳公办学校前三甲的名校。

以今年34校联考为例，深高北在A+率（前5%）、A线率（前5%-25%）以及前300名学生比例等指标上均表现出色，综合排名仅次于深高南，位居第二。

更重要的是，深高北学生享有直升深圳高级中学的优势，这意味着未来进入985、211高校的机会大大增加。可以说，入读深高北，就如同为孩子的未来打开了通往重点大学的大门。

这种优质而稀缺的教育资源，不仅支撑了学区房的价格，更为其带来了显著的溢价空间。即便在当前楼市整体低迷的情况下，深高北学区的房价仍然表现出强劲的抗跌性。

市场数据显示，深高北学区的二手房价格在9-13万/㎡之间，比邻近的龙华实验学校学区溢价至少2万/㎡。下面是两个小区真实成交对比，有深高北学位的金亨利明显更保值。

来源：链家二手房

在交通方面，深业上城学府的优势同样显著。

项目紧邻深圳北站，这里汇集了地铁、高速公路和高铁等多种交通方式。通过地铁4号线、5号线和6号线，居民可以便捷地到达深圳各个城市中心，甚至辐射整个大湾区。

未来，随着22号线和27号线的建成，龙华与福田、南山、前海等产业高地的连接将更加紧密。以22号线为例，预计2028年通车后，从民乐站到香蜜湖仅需3站。而27号线则将直通留仙洞总部基地、科技园、后海和前海等重要区域。

未来，随着深圳地铁五期规划的实施，以深圳北站为中心的龙华区将进一步提升其交通优势，预计将拥有7条地铁线路，深大城际还将在龙华设立民治北站和龙胜站。这意味着，未来从龙华出发，仅需20分钟即可抵达宝安机场。

在商业配套方面，深业上城学府同样是满级配置。

项目毗邻正在建设中的13万平方米万象商业，周边还有华南首家Costco旗舰店、红山6979、龙华天虹购物中心以及深圳北站缤果空间等高端商业设施。

此外，项目周边的生活环境也颇具吸引力。步行可达的绿芯公园和北站中心公园为居民提供了良好的户外活动空间。

市级文化馆、美术馆和图书馆新馆的建设，进一步丰富了区域的文化生活。无论是日常晨跑还是周末休闲，居民都能在此找到适合的去处。

深业上城学府在学位、交通和商业配套三个关键因素上都表现卓越。然而，一个真正的区域标杆项目，不仅要有优越的区位，更要在产品本身的品质上有所突破。

03

龙华人居标杆之作

深圳房地产市场，正经历一场变革。

2024版《深圳市建筑设计规则》的出台，不仅提高了得房率、优化了户型设计，还对建筑高度进行了限制。

这一政策变化反映了国家对改善型住房和大户型住宅发展的支持，也预示着未来房产市场可能出现更显著的价格分化。

在此背景下，深业上城学府不仅享有好地段和好配套，更是深圳建筑新规后首批入市的“好房子”。

首先，深业上城学府由实力雄厚的国企深业集团开发。

深业集团作为深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，在过去40多年里积累了丰富的开发经验，打造了诸多深圳标志性项目。

包括网红打卡圣地、120万平方米大型产业综合体标杆豪宅项目深业上城（内含五星级文华东方酒店）、罗湖区最大的城中村改造项目、53万平方米综合体深业东岭（集高端住宅、购物中心、精品公寓、写字楼、精品酒店于一体）、深圳地铁上盖物业的标杆建筑塘朗城，以及四大颐系代表作——颐湾府、颐泽府、颐瑞府、颐樾府等。

这不仅意味着项目交付有保障，更代表着产品品质的可靠性。

其次，五星级万豪酒店落地带来价值再提升。

近日，深业和万豪酒店正式签约，旗下的五星级品牌豪华精选以及四星级品牌AC将在此落地。

从城市规划和区域定位来看，五星级酒店的进驻意味着这个区域被赋予了更高的城市功能和战略地位，标志着该区域已经具备了吸引高端商务、国际交流的能力。

根据国际经验，高端酒店周边的住宅往往比同区域其他地段的房产高出20%-30%的价格。这种溢价效应不仅体现在初始价格上，更重要的是在未来的增值潜力上。

最引人注目的是项目的户型设计，建面约79-97-118-139㎡三到四房。

其中建面约97㎡A户型，以约87-88%的实际使用率，为改善型家庭带来了更多可能性。

这个三房两厅两卫的布局突出表现在其创新的"亲子互动"设计理念上。近5米宽的餐厅空间足以容纳一张2.2米的长餐桌，成为家庭交流的中心。

与之相连的开放式厨房让烹饪不再是孤独的工作，家人的互动在此自然延伸。户型的点睛之笔是约5米宽、2.4米进深的阳台，它不仅是观景平台，更是家庭生活的延伸空间，为都市生活注入了一份难得的悠闲。

建面约118㎡四房户型，以约88.5%的实际使用率，为大家庭提供了理想的居住方案。

约11.7米的南向面宽确保了充足的自然采光，每个房间都能沐浴在阳光中。创新的客餐厨一体化设计将生活空间的开放性推向了新高度。

约5米宽的餐厅与约6米长、1.8米进深的阳台相连，创造出一个令人印象深刻的开放空间，成为家庭活动的核心区域。

终极置业——建面约139㎡户型，以约90.5%的实际使用率，为追求生活品质的家庭带来更奢阔的居住体验。

这个户型的亮点在于其独特的双阳台设计：客厅配备约2.4米进深的阳台，而主卧则拥有约2.1米进深的私密露台。这样的设计为不同场景下的户外活动提供了完美解决方案。

“双主卧”的设计理念巧妙地平衡了多代同堂的生活需求，每个家庭成员都能拥有自己的私密空间，同时又不失整体的和谐。

深圳楼市正迎来新的机遇期。

随着限购政策的放松和新建筑设计规则的实施，市场正在经历积极的转变。在这个背景下，深业上城学府凭借其优越的地理位置、卓越的教育资源和创新的户型设计，成为龙华区乃至深圳市的标杆项目。

它不仅满足了当下的居住需求，更为未来的生活品质和资产增值提供了保障。对于那些寻求高品质生活和长远投资的购房者来说，深业上城学府无疑是一个值得密切关注的选择。

项目实地样板房已经于国庆期间盛大开放，预计节后取证，感兴趣的朋友千万不要错过。

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