全球富豪都来扎堆的地方，到底有什么魔力？|迪拜_新浪财经

前段时间和我在因斯布鲁克的房东、一位富有的华人女士一起闲聊。聊起平日里欧洲的有钱人最喜欢去哪玩，本来以为是西班牙、希腊这些地方，要么就是伦敦巴黎这种文化生活丰富的大城市，结果答案出乎我意料，竟然是一座建在“沙漠上的城市”。

我对这座城市最初的印象来自于阿汤哥的一部电影——碟中谍。在刻板印象里，这座城市是“土豪”这个词最早用来形容的地点之一，满大街豪车和全世界最出名的五星酒店，其实不只是欧洲富人的偏爱，全世界有钱人都趋之若鹜。

这个地方为什么有这么大魔力呢？我觉得历史学家麦金德的理论或许能解释：1904年，他提出了“世界岛”这个概念——由亚非欧三块大陆组成的巨大地块，可以看成一个整体，它拥有最多的人口和最丰富的资源，是全球地缘政治的核心。

用直观数据告诉大家，“世界岛”所拥有的资源多么夸张：世界岛人口约占全球的85%，面积约占全球陆地面积的70%，GDP约占全球的68%，石油占全球已探明的70%以上，天然气储量约占全球已探明的近80%，煤炭约占全球已探明储量的60%以上......

如果用一座城市来代表“世界岛”在交通和地理意义上的中心，无论是通过地图、还是现实中常在国外出差的朋友的实际经验，都不约而同会指向同一个地点。

没错，这座城市就是迪拜，世界交通枢纽、金融之城、石油之都、旅游圣地.....一个8小时飞行可以覆盖全球任何地区的城市。

在国内信息相对局限的我，之前对迪拜这座城市并没有太多感受。无非是经常转机路过一下，看朋友圈有钱的朋友去购个物、住帆船酒店。但是出国之后，身边的“老外”和华裔精英，总是提到这座城市，尤其是做金融行业的人。

一位币圈大佬告诉我，迪拜可能是全球从事金融创新和创业监管最宽松、环境最好的城市之一。我研究了一下这座城市的历史和现状，发现还真是这么回事，这座城市真不是一个靠石油吃饭的地方，实际上第三产业极其发达。

2023年《世界最富有城市》报告显示，迪拜拥有超过68,500名高净值人士和15名亿万富翁，其中120多个家族的净资产超过1万亿美元，迪拜因此成为中东、非洲和南亚地区的首选金融城市，并在全球高净值个人中排名前22位。

为啥迪拜这么热还这么多有钱人，在那边生活过的朋友应该知道，就一句话：这地方对有钱人真的太友好了！举个例子，迪拜没有个人所得税，这使得金领、高管级别在迪拜的净收入远高于许多其他国家和地区。

此外，迪拜没有年度财产税，房地产持有者无需每年为其持有的物业支付税款。这降低了房地产投资的持有成本，使迪拜住宅市场成为房东超级利好市场。迪拜政府推动经济多元化，摆脱单一的依赖石油产业，发展到金融、贸易、旅游、房地产，全面开花。

还是那句话，你可以怀疑有钱人的道德，但是你不能怀疑他们的智商，全球富豪都青睐的城市，有它成功的必然逻辑。我总结就是：1.跟着全球主流走，不要封起国门搞对抗。2.国家小、政治简单，没有争霸的野心。3.地理位置优越、有支柱产业。

迪拜是哪个国家的城市？我估计很多人都答不上来。这城市比它的母国阿联酋出名得多。为啥阿联酋不出名？因为这国家就不爱折腾，全心全意搞经济建设，不搞意识形态那些玩意。

而且这国家也很有意思，“联合酋长国”，其实就是一群阿拉伯石油佬联合组成的小国家，之前就是生意人、日子人，特区的管理模式完全照搬西方国家，所以去过迪拜的朋友都知道，那地方比很多欧洲城市还要开放、有活力。

自1971年立国以来，阿联酋长期奉行和平中立、睦邻友好的温和外交政策，与西方关系密切，是美国在中东地区的重要盟友，与邻国关系平稳，同时重视发展经济，属于中东国家开放、文明的标杆。

2022年，迪拜吸引了超过230亿美元的外国直接投资，同比增长了36%。这些投资主要流向房地产、金融服务、旅游、贸易和技术等关键领域。迪拜政府实施了一系列吸引外国投资的政策，包括简化的签证和居留制度。全球的高净值人士、专业人士和劳动力的大量涌入，同时增加了对住房和商业地产的需求。

写到这里肯定会有朋友问，怎么能在这波AI潮、金融潮中，在增速最快之一的金融中心参与，获得时代的红利呢？对于高净值人士而言，房产仍是最稳妥、最优的资产配置。这两天，全球最大的地产服务和投资管理公司仲量联行找到我，说他们要在本周于国内开办发布会，介绍他们的迪拜地产项目。

搞过地产的朋友都知道仲量联行，简称JLL，始于 1783年，240多年来专注于提供房地产和投资管理服务。连续7 年上榜世界《财富》500 强企业，位列 185 位。截至 2022 年 3 月 31 日，公司年收入为 194 亿美元，业务遍及 80 多个国家，全球员工人数超过 100,000 人。

常看我内容的朋友知道我的资配风格：干大概率正确的事。所以我推的项目，必须是成熟透明的市场和业内有名的开发商。很多没什么名气的越南、东南亚的地产公司找到我，就算那地方一年房价涨10%以上，我看都不看。

为什么说迪拜的资产很优质，简单对比一下500万能在迪拜和北上买什么房子：

上海2024年6月房价大盘同比去年下跌-2.18%。根据汇聚数据显示，上海平均二手房房租在每平方米116元，也就是说如果一套100平米的二手房，在上海平均租金也只能达到11600元。套内均价在745万元，毛租金回报率只达到1.86%。

上海

迪拜

2024年，500万元人民币在上海想要购买一套兼具配套设施和优越地理位置的房产，不论是大富大贵的静安，还是后起之秀的虹口都罕有这个价位的新房项目。静安区的平均单价均在10万人民币左右。仅有的部分二手房也存在高楼龄，户型小的问题。

另外，在松江、青浦、嘉定、奉贤等超级郊区新房价格也飙升到5万多每平米，而且还是毛坯交付、得房率一般在80%左右。

500万在北京

公摊比例大、老破小居多

紫禁城下，北京作为全中国的经济政治龙头，平均房价当仁不让位居全国之首。在北京的核心区域，朝阳和海淀平均房价达到7万每平左右，而西二环金融街，一环附近的房屋单价直逼12万人民币。五百万能接触到的房型大多位于高楼龄居民区，建面也限制在50-90平方米左右，基础设施配套也较为欠缺。

四、五环等次中心地区，例如丰台，石景山等区域，新式楼盘的底价也达到了4万多一平。总体的配得面积也只有80-100平方米左右，部分优质楼盘例如首开璞瑅隐居园，燕西华府的单价也突破10万，极大的压缩了投资者的选择面。

北上租金收益率低

房价增值已放缓

北京的平均租金投资回报率在中心区域大约为1.65%，而外围的会更低，约为1.63%左右。上海的相对较高，除了浦东新区的回报率接近2.87%。徐汇区逼近2.95%，其他区域的回报率则徘徊在2%左右。这都意味着地产行业的长期的资本增值潜力仍有着极大的成长空间。而在迪拜的核心区域，回报率一般在6-8%，部分特殊区域通常可以达到10%甚至更高。

(数据来源：Numbeo)

不仅如此，除去低回报率，北上广的房市本身也因经济发展阶段和政策等现实问题开始降温。许多楼盘价格在近几年几经震荡，许多投资者的资产措不及防的缩水。

500万在迪拜

永久产权、超8%租金收益率

相比于国内的高压地产环境，迪拜的房地产市场则展现出相对不同的发展景象，迪拜一直因为较高的租金回报率而受到全球投资者的特别亲睐，是举世闻名的黄金之城。截至到2023年8月，迪拜房价同比增长20%。房租则上涨了22%。

根据 Dubai Pulse 的数据，2023 年，迪拜的交易总额大幅增长，2023 年1月至11月期间，交易额同比增长 51%，交易量同比增长 43%。举例迪拜市中心金融港区的One By Binghatti精装公寓，57平米的Studio起价180万迪拉姆（约360万人民币），超大一居室96平米起价266万迪拉姆（约526万人民币），100%得房率、零公摊、精装修、户主享永久产权。

而2024年第二季度，迪拜房产交易额创下新高，交易总数达到43522笔，较2023年第二季度增长了45%，总金额达到1244亿迪拉姆，增幅37%。加上经济整体持续增长，被称为“全球罕见的增量市场”。

根据仲量联行2024年第一季度阿联酋房产市场报告数据显示，在迪拜，销售价格和租金分别较去年同时期增长约21%。尤其是公寓租在全市范围内，2024年1月至3月期间，迪拜的住宅销售交易额比去年增长16%，交易量增长20%。租金方面，公寓租金增幅最大，较去年同期增长22%，超过了别墅租金14%的增长率。尽管如此，别墅的需求依然强劲，销售价格同比增长了22%！

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