“瘦身健体”、主动降债，龙头房企风险化解提速_新浪财经

编辑丨李壮

伴随房地产市场活跃度增加，房地产并购交易也呈增长趋势，这为龙头房企化解风险提供了较好环境。

受房地产市场近两个月升温影响，房企出售商办类大宗资产迎来窗口期。中指数据显示，6月份房地产并购交易再度呈现活跃迹象，房地产行业资产并购交易金额环比增加11.5%。

目前，万达、万科等龙头房企在积极推进“瘦身健体”举措，转让旗下部分资产。除了重资产转让，另有部分房企选择转让控股权并引入地方国资，寻求更有力的资源支持与转型升级。有业内人士向本刊表示，当前房企出售资产不失为一种业务结构优化，“割爱”优质资产能够快速回笼资金，有助于企业将资源专注于主营业务；转让股权并引进国资控股，能够增强房企信用和融资能力、优化资源配置。

“双万”“瘦身”

加快转让旗下投资

在7月份第一周，万达一口气出售包括东莞、宜春、烟台在内的3家万达广场。据不完全统计，2023年以来万达商管至少对外转让了26家公司的控制权，其中不乏北京、上海、广州等一线城市核心地段的优质项目，通过重资产转让，万达集团得以持续去杠杆。

近年来，万达集团明确升级轻资产战略，相较于投入资金建设并持有万达广场，更倾向于负责输出品牌、辅助设计、建设、招商和管理等轻资产运营。数据显示，截至2023年11月底，万达集团去年开业了23个万达广场，当中只有2个为万达集团自持物业，其余均为轻资产项目。

万达频繁将资产变现，也与旗下万达商管未能在2023年如期上市有关，这意味着万达方面需要负担与诸多机构投资者签下的380亿元对赌协议。

不过，今年3月万达的对赌危机得到解除。其间万达商管与太盟投资、中信资本等共5家机构签署新的投资协议，成立大连新达盟商业管理有限公司（以下简称“大连新达盟”），新公司将获得约600亿元投资，代价则是万达商管对大连新达盟的持股比例从70.15%降至40%。

据企查查，截至目前（7月18日），大连新达盟99.99%的股权仍由万达商管持有，未发生股权变更。股权交割尚未完成，意味着万达等待的600亿元纾困资金还在路上。

除了万达，万科正加快转让非主业财务投资的步伐。近日万科已转让上海最大单体商业购物中心南翔印象城MEGA的股权。据企查查信息，上海南翔印象城MEGA的主体企业上海星信曼企业管理有限公司在6月份发生股权变更，深圳印力管理有限公司对主体公司的持股比例从50%变更为2%，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的股权比例由50%变更为98%。这意味着，万科旗下印力集团将其所持南翔印象城MEGA的48%股份出售给了另一位外资股东，只保留了2%股份。

算上2月份转让的七宝万科广场，今年万科已在上海出售2家“最赚钱”的商业项目。集团财报显示，2023年上半年，七宝万科广场、南翔印象城MEGA两家商业项目分别实现营业收入2.1亿元、1.9亿元，在集团运营管理的前十大商业项目中排名第一、第二。

加速出货背后，万科在今年4月份举行的年度业绩发布会上提出“瘦身健体”一揽子方案，以实现降负债、融资模式转型、聚焦主业三大目的，包括腾出有限资源做好综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业；未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。

7月9日披露的一份投资者关系活动记录表上，万科再次介绍“一揽子方案”进程，公司今年以来加大力度推进大宗资产交易工作，包括资产交易和REIT、Pre-REIT基金两个方面。其中，万科上半年资产交易方面实现回款93.4亿元，包括2月份作价23.8亿元转让七宝万科广场50%股权，5月转让深圳超级湾地块回款22.35亿元，以及6月份印力集团完成南翔印象城MEGA48%的股权交易。

万科表示，大宗资产交易并不必然会产生亏损：“上半年的大宗交易中，有亏有赚。比如出售上海万科七宝广场股权，实现了12.3亿元的权益利润。公司会努力提高资产经营水平，提升资产价值。”

按照万科聚焦三大主业的战略方案，目前公司其实有不少项目符合其非核心业务的出售计划。公司年报显示，截至2023年底，万科持有的非核心资产包括203个商业类项目、33个酒店、1002万平方米物流仓储，以及4个度假滑雪场。

截至2023年底，万科按成本计量的投资性房地产账面价值为1101.34亿元。如果依照其“每年能卖200亿元”的计划，万科手中投资性业务能为其资金变现提供至少5年“弹药”。

房地产大宗交易活跃度上升

变现优质资产加快资金回笼

今年以来，龙头房企大宗资产交易动作频频。除了出于联合开发目标的常规项目股权交易，商办类资产处置往往可带来大量及时的现金流入，缓解企业的流动性压力。

中指院数据显示，随着资产价格探底，房地产并购交易再度呈现活跃迹象，6月房地产行业共进行17笔并购交易，比上月增加2笔。其中15笔交易披露交易金额，总交易规模约169.3亿元，环比增加11.5%。

比如，仅在6月份，远洋集团作价40亿元向中国人寿、太古地产转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权；光明地产作价2.95亿元将上海海博供应链管理有限公司转让给上海糖酒集团；新世界发展作价14.4亿元将深圳前海办公楼30%股权转让给周大福；融创将济南文旅城部分资产作价4.74亿元转让给济南历城控股；绿景中国地产作价8.14亿元将深圳虹湾购物中心转让给深圳福田产业投资服务等。

整体来看，今年被房企摆上货架的大宗资产在业态和区域上更加集中，主要包括酒店、办公、商业三大类型资产，不少位于北京、上海、广州等热点城市。与此同时，今年房企“割爱”的资产更加优质，比如世茂向上海地产集团出售的“最赚钱”上海外滩茂悦酒店，年度利润率常年保持在40%上。华侨城则将“最贵30万一晚”的上海宝格丽酒店转让给了金峰水泥。

从接盘方来看，地方国企、险资、外资、实体企业等是大宗交易市场的主要买家。比如，今年万科挂牌出让的深圳湾总部基地地块，便是其大股东深圳地铁与南山区国资联合接盘；远洋集团旗下北京颐堤港二期项目的部分股权转让给了其大股东中国人寿；万达出售的资产，多数引入保险公司作为新股东，包括新华保险、阳光保险、大家保险、横琴人寿等。

本刊了解到，在房地产市场深度调整周期下，对处置占用大量资金的商办类资产“减重”，是当前房企的主流选择。其中，位于一二线城市运营稳健的优质资产，赋予了房企迅速变现的能力；与此同时，由于社区商业、购物中心、公寓、酒店等资产有通过发行公募REITs等渠道吸引投资的机会，间接促使这类资产流转较多。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向本刊表示，当前部分房企“割爱”优质资产，与缓解资金压力、降低负债率、避免未来的不确定性、专注于核心业务等战略调整有关。“房地产市场整体承压背景下，出售优质资产是快速回笼资金的有效手段。例如，世茂集团出售上海外滩茂悦酒店，总代价为45亿元，预期可以变现出售收益约30.1亿元。”

奥优国际董事长张玥也向本刊表示，当前房企出售优质资产不失为一种业务结构优化的表现：“企业往往需要剥离一些非核心业务或低效资产，这种‘割爱’实际上有助于企业将更多资金和资源专注用于主营业务，提高经营效率和市场竞争力。”

让渡股权引入国资

房企发展需求将得到更大满足

除了转让重资产回笼资金，部分房企进一步转让股权为上市公司发展注入新的动能和资源。继此前建业地产、金科股份等房企引入国资增信后，越来越多企业让渡控股权、引入地方国企支持。

7月5日，珠海地产“三剑客”之一的世荣兆业，凭一则要约收购公告即获得一个股价涨停板。根据公告，珠海国企大横琴集团全资子公司珠海大横琴安居投资有限公司（以下简称“安居公司”），通过司法拍卖平台竞得世荣兆业约4.13亿股股份，占公司总股本的51%。此举触发了全面要约收购，安居公司有望成为世荣兆业的新控股股东。

新湖中宝此前已引入衢州国资入场。今年1月，新湖中宝向衢州市国资企业衢州智宝进一步转让18.43%的股权，转让价款合计30.06亿元，衢州智宝及其关联方由此持有新湖中宝28.54%的股份，成为上市公司第一大股东。

根据新湖中宝公告，股权转让原因主要为进一步优化公司股东架构、争取地方政策支持、全面深化合作、推进公司转型。目前其大股东正积极“护盘”，据7月份新湖中宝披露的大股东增持公告，衢州智宝拟在近6个月内最多增持新湖中宝1亿元金额的股份。

从业绩表现上看，世荣兆业、新湖中宝其实可圈可点，两家企业长期维持盈利状态。其中，世荣兆业得益于早年低成本获得的优质土储，近3年销售毛利率维持在30%~70%的高水平；主打“地产+科技”的新湖中宝，近3年销售毛利率也维持在22%~38%。

在柏文喜看来，部分房企选择转让股权、引进国资控股，旨在增强信用和融资能力、优化资源配置。 “引入国资控股可增强企业的信用和融资能力，降低融资成本，这在当前融资环境下尤为重要。另外，国资的介入不仅可带来资金支持，还可以带来管理经验和市场资源，提升企业的竞争力。”

（本文已刊发于7月27日《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）