本周五,楼市迎来诸多利好,四项重磅政策同时出炉,包括购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限,还有一个就是收购库存房源充当保障房。特别是中国人民银行周五下午宣布,将提供3000亿元保障性住房再贷款支持政府收储行为,引起社会广泛关注。那么,为何现在去库存成了当前房地产复苏的当务之急呢?
国家统计局最新公布的数据显示,4月份以来,市场供需都在下行,使得库存总量进一步在加大。一方面是由于3月份原本的小阳春没来,市场需求进一步萎缩,从而导致新一轮降价,市场观望气氛更浓。另一方面,是尽管去年以来二手房交易在回升,但回升的数量赶不上挂牌卖房的数量,各地二手房挂牌量都在创新高。
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中央财经大学管理科学与工程学院教授 易成栋:目前市场上出现了刚性需求,有买房的愿望,但是因为销量和价格在下降,所以还在继续观望。随着交易量和价格的下行,开发商也会出现资金链困难。市场就出现了一个向下的紧缩的循环,这个时候就需要政府采取一些政策,打破循环,让市场走向平稳健康。
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今年4月30日,中央政治局会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这是时隔多年,中央再度对房地产去库存提出要求。而记者从易居研究院等市场机构拿到的统计数据也显示,当前库存很高的矛盾点并不在于房地产企业供应了太多房源,而是在于库存消化能力一直处于低位,即销售不振。据易居研究院统计,全国百城新建商品住宅库存销售周期目前为25.3个月,而新建商品住宅的合理销售周期应为12到14个月。
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易居研究院研究总监 严跃进:这些政策都跟现在消化市场上的新房、二手房等等有直接的关系,对包括房屋买卖市场的情绪,房企的销售状况和资金状况等等,都能产生非常积极的影响,对于整个市场的提振将产生积极的作用。
“以购代建”能去库存吗?
在此次多项重磅政策当中,我们看到有一项明确规定,就是商品房库存较多城市可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。这被称为“以购代建”的模式,这种方式能够加快推进库存的消化吗?
近期,多个城市或地区已经出台“以购代建”相关政策,鼓励收购存量房用于保障房。像杭州临安区近日就表示,要在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房,绍兴越城区批量购买商品住宅用于人才安居工程,而南京则表示,将适当改建或收购存量住房用作保障性住房,盘活利用闲置土地和房屋。
从目前各地的政策来看,“以购代建”主要有两个目标:一是加快存量商品房去库存,二是助力保交楼和房地产融资协调机制“白名单”的建立,以缓解房地产企业资金方面的困局。专家表示,通过收购存量住房改为保障性住房,目前看可以实现一举多得的效果。
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首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授 赵秀池:因此收购存量商品房作为保障房,使开发商的商品房能够顺利实现其价值,另一方面增加了保障房供给,满足了更多被保家庭的需要,促进了商品房与保障房双轮驱动双轨运行的房地产市场平稳健康发展。
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专家表示,近期有关“以购代建”的政策的实施,下一步无疑会给市场带来了一定的正面效应,特别是在楼市调控政策转向“去库存”这一背景下,这些措施能够缓解部分房企的资金压力,为楼市带来短期的稳定性。在各地具体执行的过程中,关于资金来源的可持续性,以及这些收储商品房的运营管理能力,都是考验政策未来效果的关键。
中央财经大学管理科学与工程学院教授 易成栋:这个政策要注意到中国的地方差异非常大,不同的城市有不同的情况,也就是因城施策还是很有必要的。
闲置和存量土地怎么办?
其实,在此次政策发布前,自然资源部就已经下发过一份通知,要求各地新增土地供应量需要结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模,将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。“去化周期”,其实就是指商品房的销售周期,新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量得出。
而随着此次国家相关政策的进一步要求,自然资源部表示,正在准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施,支持地方政府从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地。
中央财经大学管理科学与工程学院教授 易成栋:收回这些闲置的用地,其实也是给拿了这些土地的开发商出路,让他们前期购买的土地资产能够盘活,让这些开发商能够从市场上退出来。
按照自然资源部的计划,未来一方面将严格依法处置闲置土地,另一方面将加大对存量土地盘活利用的支持力度。比如允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求,更好地适应市场需求,或者发挥土地二级市场作用,支持预告登记转让和“带押过户”,鼓励转让或者合作开发等。
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首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授 赵秀池:这一次政策特别明确提到,支持地方按照以需订购原则,以合理价格收回闲置土地,用于保障性住房建设。既体现了市场化法治化的原则,帮助开发商解决了土地闲置的困境,增加了保障性住房供应。
责任编辑:江钰涵
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股市直播
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宋谈股经今天 04:00:20
上午A股数据统计!【更多独家重磅股市观点请点击】 -
北京红竹今天 03:45:20
3、1.13万亿成交额一点都没有减少,每天都在维持1.5万亿以上,上涨2949家,下跌2249家,涨停67家,跌停1家。虽然上午个股在分化,但数据上来看,也算正常。大涨之后的兑现而已。分化几天后,DS和人形机器人(sz300024)还可以继续干。铜缆好久没聊了,大家也可以去看看它的指数,默默的在新高。 -
北京红竹今天 03:45:17
2、指数结构目前恒生科技指数波段的防守线在5394,跌破波段反弹结束,但大级别向上依然没结束。创业板前几天也给过大家防守线,目前也没跌破呢,如果创业板继续回落,那就不用破防守线了,因为三十分钟级别回落段就会出现。可能文字大家不太清楚,晚上直播会展示图和大家说。总之,清楚即便指数出现回落,也定义为洗盘就好。大方向也是向上的。 -
北京红竹今天 03:45:13
1、2条线的指数结构昨天大涨,今天分化,也就是说获利盘都在兑现,资金也不格局。分化几天再接着买,大涨就卖。目前人形机器人(sz300024)如果出现回落,五分钟级别有望出现三买。DS如果出现回落,有望构造三十分钟级别二买。图就不贴了,晚上直播再展示。资金上是高低切换,而且资金也不格局,这个现象我们要清楚。其次指数结构上,继续上涨也可以,回落一波也可以。但都不改大方向,清楚这个就可以。 -
徐小明今天 03:42:08
【盘中直播】下午见 -
波段擒龙今天 03:35:38
A股三大指数早盘集体下跌,截至午盘,沪指跌0.16%,深成指跌0.2%,创业板指跌0.72%,北证50指数涨1.97%。全市场半日成交额11493亿元,较上日放量808亿元。全市场超2200只个股下跌。板块题材上,AI眼镜、生物医药、有机硅、消费电子、食品零售板块涨幅居前;游戏、光伏设备、云计算、电力板块跌幅居前。 -
冯矿伟今天 03:34:39
冯矿伟:保持耐心今天虽然上午窄幅横向右行,但是依然属于动能背离向上的环境,题材强势,权重弱。目前基本是缺少速度,属于碎步小阴阳的状态,需要一个加速来打破近期的缓速,否则就走的总是犹犹豫豫的,连接10月18和11月27日,依然是压力线! -
宋谈股经今天 03:33:56
2月20日午间收评:创业板指半日跌0.72%,AI眼镜概念股逆势大涨1、市场早间震荡调整,创业板指一度跌超1%。AI眼镜概念股逆势大涨,杰美特(sz300868)、星星科技(sz300256)、胜利精密(sz002426)、卓翼科技(sz002369)、瀛通通讯(sz002861)等十余股涨停。AI医疗概念股再度走强,宝莱特(sz300246)、光正眼科(sz002524)、国际医学(sz000516)等封板。有机硅概念股异动,远翔新材(sz301300)、宏柏新材(sh605366)涨停。下跌方面,腾讯云概念股走低,世纪恒通(sz301428)、首都在线(sz300846)跌超5%。个股涨多跌少,沪深京三市超2900股飘红,上午半天成交1.15万亿。午间收盘沪指跌0.16%,深成指跌0.2%,创业板跌0.72%。2、板块概念方面,AI眼镜、AI医疗、有机硅、机器人(sz300024)等板块领涨;腾讯云、游戏、保险、船舶等板块领跌; 3、两市共2740只个股上涨,65只个股涨停;2197只个股下跌,1只个股跌停;21只股票炸板,炸板率28%。 -
数字江恩今天 03:32:19
大盘上午再3352-3334的1:1线之外做了一个横盘震荡箱体,主体就是3338-3348这10个点。下午只要没有快速3356以上拉升,这里都还会回踩一下 -
徐小明今天 03:31:56
【盘中直播】如果走3浪上升,是很有可能贯穿上半年始终的。