近日，证券简称“001979”颇具时代印记的知名地产央企招商蛇口，对外发布了2023年财报业绩。
具体看，招商蛇口去年营收约1750亿元，同比下降4.37%；归母净利约63.2亿元，同比增幅48.2%；扣非后归母净利约57.3亿元，同比增幅69.23%。
对于上市公司而言，一年内收入遭遇下滑，净利还能大幅增加，这的确很考验财技。
从合并利润表看，招商蛇口去年营收下滑80个亿，营业成本只少了5.7亿元，再看期间“三费”，销售费用增加2.4亿元，管理费用增加6100万元，而财务费用下降超10亿元，其中利息费下降7.3亿元，汇兑净损失下降5.6亿元。
2023年，招商蛇口新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
相较于2022年327.2亿元，招商蛇口去年新增公开融资规模略有下降，但相比绝大部分民营房企，这已经“非常牛”了，而且融资利率又是同行业最低的，遇楼市低谷期央企优势发挥的淋漓尽致。
去年，招商蛇口营业利润141.8亿元，比上年152.6亿元减少10.8亿元；总利润近140亿元，比上年减少近20亿元；净利91.06亿元，比上年90.98亿元只增加了800万元。
然而，招商蛇口去年得益于两项减值损失大幅减少，比如信用减值1.41亿元，同比下降10亿元；资产减值22.75亿元，同比下降近23亿元。
此外，招商蛇口去年少数股东“分食”净利从上年超归母净利的48.3亿元猛降到去年27.9亿元，背后是其合作项目权益占比提升也带来归母净利提升。
令人疑惑的是，招商蛇口截至2023年末的合并资产负债表披露，其总权益2966.9亿元，其中归母权益1197.2亿元，少数股东权益近1770亿元，相较于2022年底归母权益增加百亿，少数股东权益减少约58亿元，但少数股东权益仍是归母权益的约1.478倍。
按权益对应比例分配利润的一般原则，招商蛇口少数股东损益2023年却暴减20多亿元，归母净利却大幅增加，着实令人生疑。
2023年，招商蛇口总计拿了55宗地，总计容建面约590万方，总地价约1134亿元，其需支付地价约867亿元，位居去年房企新增补货十强之列，跟2022年比拿地强度不减上年，需支付地价多了百亿元。
去年，招商蛇口实现签约销售金额2936.35亿元，比上年增加10亿元销售额，在同行业降幅三成的情况下，还能逆市微增，这背后是购房者普遍有一种“买央企的房子更安全”的心理加持。
从财务端看，截至2023年底，招商蛇口剔除预收款的资产负债率62.41%，较上年末微降0.01个百分点；净负债率54.58%，较上年末48.09%上升6.49个百分点，较2021年末42.82%上升11.76个百分点，去年间上升幅度环比加大；现金短债比“1.28”，比上年末的“1.3”下降了0.2倍，稍好于2021年末“1.25”。
面对“三道红线”，招商蛇口虽继续处于“绿档”，但净负债率明显上升，现金短债比又出现下滑。
据招商蛇口公告，该房企2024年前2个月销售额210.52亿元，较去年同期383.1亿元，同比下滑45%。其中，今年2月单月销售额90.31亿元，较去年同期225.43亿元猛跌60%。
在昨日举行的招商蛇口业绩交流会上，招商蛇口总经理朱文凯坦言说，2024年销售能否达到去年的量，我们保持观望，但希望销售能稳住，在整个市场没有大的改善之前，经营性现金流是关键。
针对今年土地投资，招商蛇口董事长蒋铁峰公开说，“不会盲目追高。宁可错过，不能错拿”。
从这家央企高层的判断及态度看，今年房企仍是“安全为主”，保持企业信用的前提下，努力提高产品力，做足营销，加大促销等。
责任编辑：江钰涵
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