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经济观察网 记者 丁文婷 3月15日下午,随着上海内环内唯一一块地块的拍卖落槌,2024年上海第一批次集中供地的首轮土拍正式收官。
就在首轮土拍收官当日,“上海土地市场”官网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块,这6宗地块的中小套型标准均发生变化。
“7090”松绑
此前,上海延续多年的中小套型标准为:多层住宅建筑面积不大于90平方米,小高层住宅建筑面积不大于95平方米,高层住宅建筑面积不大于100平方米。而这一轮地块的标准调整为:多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米。
同时,6宗地块的中小套型比例要求也下调了。此前,上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%,郊区不低于60%,轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%,即“7090”政策。
6宗地块中,浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%,奉贤新城地块要求比例55%,嘉定菊园、静安中兴地块60%,普陀桃浦地块70%。
这意味着,从供地端入手,上海市场的供应结构将发生改变,未来将会有更多大户型产品进入上海市场,以更好地满足改善类购房需求。
溢价新高
首轮土拍成交5宗含宅地,总建筑面积28万平方米,总成交金额134亿元。除宝山顾村地块以5.56%的溢价成交外,其余4宗地均进入摇号环节,平均溢价率高达9.1%,创下2021年上海集中供地以来的新高。
第一批次土拍的5宗地块吸引了超过20家房企报名,除大华一家民企外,其他均为国央企。由于大华在竞拍过程中的打分环节被提前淘汰,5宗地块最终被央国企“包圆”。
央国企的积极竞逐与5宗地块的优质区位不无关系。地块集中分布在静安、闵行、杨浦、浦东和宝山地区,1宗地在内环内,1宗地在中内环间,2宗地在中外环间,剩余1宗地也靠近外环线。
在当前市场行情下,市中心的地块也存在风险性,销售安全是房企选择的最关键风向标。一名参与土拍的央企投资人士表示,自己所在企业没有报名杨浦地块,该地块虽然在中内环间,但体量“迷你”,只能做100多套住宅。更重要的原因在于,该项目周边有新盘去化表现不佳。
“从技术指标上看,本轮古美地块是最安全的。”上述投资人士表示,房地价差超过3万元/平方米,利润率较高,销售也不需要担心。他表示,地块附近有第一梯队的教育资源,且离漕河泾商务园区很近,本地居民的购买意愿也很强。近几年,该板块开盘的如建发璟院、建发华发古美华庭、华发古美华府等项目都是即开即罄,这在当前的市场行情下是非常难得的。
古美地块也成为此次土拍的“兵家必争之地”,吸引了包括保利、招商、华润、绿城、中海、华发、象屿、越秀、建发等12家企业参拍,为参拍房企最多的一宗地块。该地块也是2023年三批次上海开始重启“招挂复合”规则后,第一块因超过10家企业竞逐,需要“打分入围”的地块。评标环节一直从下午持续到了晚上8点半,晚上接近9点才出结果。
最终,该地块被华发和中铁置业组成的联合体以上限地价34.7亿元收入囊中,成交楼面价55066元/平方米,溢价率10%。这也是华发进入上海10年来,在古美板块拿下的第三块地。
本次土拍中,唯一一块地处内环内的土地静安中兴路地块,虽然临近1号线中山北路站、8号线中兴路站,周边还有静安大悦城,地理位置优越,但只吸引了招商蛇口、保利、象屿和上海城建4家房企参拍,其中,招商蛇口放弃参加摇号。
该地块面积较小,建筑规模为1.95万平方米,其中住宅建筑规模为1.82万平方米,包含历史建筑需要采取保护修缮、保留改造和更新改建,开发较为复杂。
上述投资人士表示,虽然公寓的房地联动价达到了12.5万元/平方米,风貌别墅也有18万元/平方米,利润空间可观,但地块附近不少城市更新的产品,静安板块未来有包括保利中兴路项目、安康苑等大量新房项目入市,是2024年内环供应最多的区域。“周边同类竞品多,未来的市场不好预测”。
虽然土拍热度尤在,但2024年的上海市场成交仍然未见暖意。克而瑞数据显示,2024年2月,上海新房成交仅17万平方米(1445套),成交金额为116亿元,环比降幅超六成,创下历年新低(除2022年3月、4月外)。2024年2月,上海市共有5个新房项目入市,没有一个“日光盘”,只有1个新房项目触发积分,市场遇冷,平均去化率仅为34%。
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