龙年地产关键词之细分赛道的机遇与挑战

　　来源：经济观察报

　　随着房地产发展新模式确立，原有高周转模式已不复存在，对房企投资周期的考验更大，尤其是民企，未来生存环境将更加艰辛。

　　2024年已经过去一个多月，我们迎来了农历新年。对持续盘整的房地产行业来说，龙年代表的升腾气象让人充满期待。在新的一年里，房地产能否走出同样蓬勃的行情，有赖于政策气候，也有赖于企业的策略，更关键的是宏观经济的整体走向，我们选取的龙年地产关键词正基于此。

　　本文系龙年地产关键词系列三：细分赛道的机遇与挑战。

　　代建既是“钱途”也是窄门

　　短短三年时间，地产代建已经从蓝海变成红海，布局玩家也发展到了近百家。

　　近十年来，房地产公司讲起多元化赛道的新故事，都不免谈到传统地产主业天花板已到，必须寻求第二增长点，这其中包括商业、长租公寓、物业、物流、新能源等。代建也如此，但有一点不一样，它兴起的背景是众多房地产公司真的到了难以为继的程度，需要开辟出一条“生路”，赚点小钱以保留团队和公司品牌。

　　1月18日，老牌央企招商蛇口也宣布成为代建新玩家，设立代建专业公司，“统筹管理并开展代建业务”。央企代建派有着得天独厚的资源优势，可以承接会展中心、学校、医院等政府代建订单。

　　新的行业趋势也在逐步显现。

　　一是充分竞争必然引发“内卷”。2023年，代建企业以低费率抢占市场份额的现象频频出现，例如商业代建管理费报价1%，只要覆盖人员成本，没有利润也要做。也有不少代建公司对项目销售业绩做对赌，项目交付时却遇到下行行情，不仅无法获得超额受益，还持续增加人工投入。

　　实际上，“地产向下，代建向上”是个伪命题，尤其是商业代建，委托方的最终诉求是把房子卖出去，如果整个区域甚至地产行业持续萎靡，代建也会相应地承压。因此，在后开发时代，代建既是“钱途”，也是窄门。

　　二是“三大工程”带来代建业务放量的机会。新一轮保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设，将拉动近万亿元规模的房地产投资增量，其中，政府代建需求充沛。

　　三是甲方和乙方深度绑定，如蓝绿双城牵手花样年，深度参与后者业务开发以推动其境内资产重组；绿城管理牵手长城资产、长城国富置业，参与不良资产纾困代建。

　　四是代建公司双双抱团。自2023年下半年以来，多家代建公司传出抱团消息，如蓝城乐居与重庆华宇集团，金科开发管理与世纪金源旗下腾云华力，腾云当代管理与湖南建投，旭辉建管和北京住总、华远地产、浙江海宁经济开发区、大连德泰等达成战略合作。

　　五是代建品牌的纷争将加剧，行业正从野性生长向进一步规范化过渡。例如1月，绿城管理宣布终止品牌授权，即代建项目不能再使用绿城品牌进行宣传销售等，业主纷纷控诉：冲着开发商品牌买房，不到一年就被通知“撤牌”，项目涉嫌虚假宣传。这其中涉及代建作为轻资产业务，如何进行品牌授权管理的问题。

　　行业龙头绿城管理的业绩和资本市场表现等，让其他房企看到了代建业务的“光”。2023年，绿城管理的新拓代建费超百亿，同比增幅超20%，和地产开发公司的悲喜并不相通。

　　物业这头“现金奶牛”瘦了

　　多位物业高管曾用“长坡厚雪”形容物业行业的经营特性和行业前景：发展潜力足，空间大，须坚持长期主义。到了2023年，上市物企的内外部环境都发生了许多变化。

　　外部方面，资本市场退潮。

　　尽管物业的服务内容没有变，仍在为千万个小区提供“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修和客服），甚至一再拓宽其服务边界，想做小区的淘宝（社区零售）、贝壳（房产租售）、家装、教育等，但股债市场的投资者们争相撤离，激不起更多火花。二级市场上，多家小型物企或没有品牌的物业公司几乎没有成交量。

　　据wind统计，截至2月3日，62家上市物业公司的市值加起来约为2114亿港元，而高峰时，碧桂园服务、恒大物业都曾创下市值超2500亿港元的纪录。如今，市值第一的是华润万象生活（517亿港元），超百亿的物企还有万物云、中海物业、碧桂园服务、保利物业和招商积余。过半数物企市值低于10亿港元。

　　物企内部，为了保住地产母公司，物业公司一再被“抽干”，体现为出售物业股权、给地产公司提供巨额借款收不回来、开发商增值服务欠费、未售空置房物业费欠费等，关联应收账款大幅增加，频频上演卖物业向地产母公司讨债的戏码。

　　地产新房销售与交付直接影响着物业公司的业绩。当整体开发规模增速放缓，物业公司需要在存量市场竞争，比如2023年的标志事件是万物云等公司“带资进场”引发争议。通过发展“两非一改”（非住宅、非开发商、旧改）新客户来进行补漏，也是增收的主要思路。

　　凭借稳定的物业费收入，物业一直被关联房地产公司或投资者视为“现金奶牛”。如今，“现金奶牛”瘦了，但它依然是“长坡薄雪”型、与民生紧密相关的行业。因此，如何围绕C端、B端、G端客户做好服务，如何发挥物业在不同业态、空间之间的连接作用，是物业公司走出差异化需要思考的命题。

　　房产中介受累

　　2023年7月，深圳市房地产中介协会发布报告，上半年，深圳的2.7万名中介一共卖出2万套二手房，平均每人每个月的成交量是0.12套，折算下来，一名中介人员一年只能卖掉1.48套房。

　　开单量持续低迷，行业退局者增加。根据深圳市房地产中介协会发布的报告，2023年上半年有104间计划或已关停的门店，占比达11.1%。

　　即使是成交频率更高的租房业务，近年来的形势也不容乐观。据贝壳研究院数据，2023年1—10月，个人业主出租房源显著增加，房源出租速度放缓，各城市租赁房源成交周期均处于较高位水平。深圳房源成交周期达到近2个月，广州超过2个月，上海超过1.5个月，北京接近1.5个月，而在2019年1—10月，四个一线城市的房源成交周期均在40天内。

　　2023年，随着新房、二手房交易的低迷，中介企业的交易额度下滑明显。贝壳2023年一季度GTV（总交易额）为9715亿元，同比增长65.8%；二季度GTV为7806亿元，同比增长22.1%。到了三季度，贝壳GTV同比下降11.1%，其中，新房业务下滑幅度较大，达26.5%。

　　新房、二手房市场的持续低迷，房地产开发企业的资金问题都直接影响着中介企业的生存状况。2023年5月，Q房网陷入倒闭传闻，虽然Q房网随后辟谣，但Q房网仍不断传出欠薪消息，Q房网控股股东湖北国创高新材料股份有限公司也将Q房网完全剥离。

　　2023年8月，老牌房地产中介中原地产发布通报，“近年来，房地产行业极为不景气，各大开发商资金链断裂相继爆雷，无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，导致公司连续的巨额亏损，经营举步维艰”，中原地产提及，开发商、代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿元。

　　1月30日，我爱我家发布2023年度业绩预告，预计2023年归属上市公司股东的亏损额在7.5亿至8.5亿元之间，而2022年同期为亏损3.06亿元。

　　家装行业进入存量消费时代

　　贝壳研究院调研数据显示，2023年有装修需求的消费者中，从装修房屋类型来看，二手房占比58%左右。而城市能级越高，二手房装修占比越高，一线城市中，二手房装修占比超过75%，新一线城市、二线城市这一比例也分别超过了56%和60%。

　　贝壳研究院预计，存量房带来的装修规模在逐步扩大，并将在未来逐步取代新房装修。

　　一方面，存量消费时代下家装行业并购频发。

　　2023年10月，贝壳宣布与爱空间签订股权收购协议，收购完成后，爱空间将成为其全资附属公司。这是继2022年4月全资收购圣都家装后，贝壳在家装行业的第二大收购。

　　此外，2023年1月8日，厦门建发股份通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团不超过30%的股份。11月，金隅集团收购居然之家部分股权并宣告共同发力整装。当月，“美的系”斥百亿元拿下顾家家居控股权，成为家居行业历史上金额最大的股权转让案。

　　另一方面，受到房地产开工、销售等因素的影响，家装行业增速低于整体消费复苏。国家统计局披露的国民经济数据显示，与家装消费相关的家用电器、家具类、建筑及装潢材料类三类商品2023年1—12月同比增长0.5%、2.8%、-7.8%。

　　艾瑞咨询报告认为，随着住房由增量市场向存量市场过渡，家装行业也将面临重塑，预计行业增幅将逐年略微回落。但未来三年，家装行业增幅依旧会高于GDP。预计2025年，行业市场规模将达到37802亿元。

　　写字楼租金回到十年前

　　2024年仍有供应“洪峰”

　　2023年，写字楼以创纪录的“高空置率”与“低租金”重回公众视野。

　　各大机构的统计数据无一不反映着写字楼市场的冷却程度。四大一线城市的空置率几乎都来到了近三年的最高水平。世邦魏理仕数据显示，2023年末，北京、上海、广州及深圳优质写字楼办公市场的空置率分别为21.7%、19.8%、18.2%以及20.9%。其中，北京写字楼空置率达到2009年末以来最高水平。一些传统的办公区域，如望京、金融街、中关村、燕莎、王府井等区域全年租金跌幅靠前。上海、深圳的写字楼租金水平更是降至十年最低。

　　以上海和深圳为例，上海写字楼的净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）已经连续三年下降。戴德梁行数据显示，2023年全年，上海写字楼市场净吸纳量为39万平方米，而2022和2021年这一数字分别为63万平方米、142万平方米。近乎成倍地缩减。

　　深圳的情况类似，第一太平戴维斯数据显示，2023年，深圳甲级写字楼市场净吸纳量不到22万平方米，创近十年新低。

　　大量新增的写字楼供应是空置率上升的原因之一。戴德梁行数据显示，2023年，上海全年入市办公建筑规模达155万平方米，而当年的净吸纳量仅为供应量的四分之一。

　　上海一位办公园区的招商人员告诉经济观察报，2023年，他的一项重要工作就是每天跑客户，跑客户并非发展新的客户，而是维系现有客户。“尤其是快到期的客户，’留住’是终极目标”。

　　一位五大行写字楼业务相关负责人表示，“以价换量”是造成租金下行的最大因素。对业主而言，现有客户的续约是重中之重，业主不惜以降低租金、延长免租期为代价，因为现在流失了客户，就很难填补回来。

　　然而，写字楼业主还将面临更为激烈的竞争和更大的租金压力。戴德梁行数据显示，2024年，广州预计还将会有70万平方米的甲级写字楼供应入市。未来三年，北京写字楼市场也将迎来百万平方米的新增供应，其中40%都集中在2024年入市。

　　民营房企困惑

　　随着房地产市场下行，流动性风险开始向优质民营房企和混合所有制房企蔓延，旭辉和远洋的公开债先后展期，部分国央企也面临着较大的资金压力。如果短期内市场仍无法触底回升，风险面势必进一步扩大。

　　而随着房地产发展新模式确立，原有高周转模式已不复存在，对房企投资周期的考验更大，尤其是民企，未来生存环境将更加艰辛。

　　一位TOP20房企人士表示，无论是保障性住房建设，还是城中村改造，在多数城市，改造和建设主体只能是国企或央企，仅有少部分城市民企可以参与建设。

　　据经济观察报了解，部分房企已经逐步将重心转向多元化业务，减少在房地产开发领域的投资权重，随着房地产市场持续缩量，国央企占比持续上升，办公、商业、长租、物流、物业和代建等多元化业务成为未来民企赖以生存的基础。

　　一位出险房企人士告诉经济观察报，其所在公司的日常运营费用，除一部分来自零星销售和应收款回款，主要依靠多元化业务现金流，“虽然不多，一年只有上亿的收入，但总部运转就靠这些钱维持”。

　　对出险房企来说，目前最大任务是保交楼，另外就是探索新业务作为转型方向。但由于之前所有的资源和重心都倾向于开发业务，多数房企的新业务并不成熟，这一定程度增加了转型难度。

　　而没有出险的房企，一方面需要继续和国央企在土地市场拼杀，另一方面，部分房企也在寻找新的出路，比如参与开发国央企或城投公司拿下的土地，或通过带资进场发展相对较重的代建业务。

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责任编辑：冯体炜