高利率之下,美国房屋销售创次贷危机以来最低

高利率之下,美国房屋销售创次贷危机以来最低
2023年10月17日 00:54 市场资讯

  来源:华尔街见闻

  分析师认为,2023年的美国房屋销售总量将为410万套左右,创下自2008年次贷危机以来的最低点,但因美国楼市正处在“买房的不多但卖房的更少”的状态,也使得美国房价不降反升。

  在美联储大幅加息影响下,美国房贷利率创多年新高,购房者压力激增,美国房屋销售降至“冰点”。

  美国房贷机构房地美上周发布报告表示,美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率从之前一周的7.49%升至7.57%,连续第五周上升,二十多年来首次突破7.5%。

  高于7%的抵押贷款利率或许正逐步“拖垮”地产市场,据房地产经纪公司Redfin的经济研究负责人Chen Zhao最新估计,2023年的美国房屋销售总量将为410万套左右,这将是自2008年次贷危机以来的最低点。Zhao认为,由于抵押贷款利率可能继续维持在较高水平,明年的销售量不太可能出现大幅增长。

  美国地产经纪商协会(NAR)数据显示,美国8月成屋销售折合年率环比下降0.7%至404万套,不及预期的410万套,创七个月新低,已经与次货危机和大流行后的低点持平。

  待售房屋数量环比下降0.9%至110万套,为1999年有数据以来同期最低。按照目前的销售速度,未售出的库存可供3.3个月的销售,与7月持平。

  根据房地美最新的住房展望,预计2023年房屋销售总量约为480万套,将是2011年以来最慢的年度增速,到2024年将改善至490万套。如果美国2023年全年的现房销售量最终低于预期的不到400万套,那将是自1995年以来首次跌破这一水平。

  房贷利率飙升美国房屋销售至“冰点”

  美国抵押贷款银行家协会(MBA)近日公布的数据显示,截至10月6日当周,30年期定息抵押贷款合约利率已升至7.67%

  近7.7%的房贷利率意味着什么?以300万元(人民币)的贷款额计算,30年期等额本息,购房者每月还款约2.1万元。而此前大量美国购房者按揭贷款利率不到3%。以3%计,同样的贷款额,每月还款仅需1.2万元左右。

  除了30年期固定抵押贷款平均利率创21年新高本身外,如果在持续的通胀压力下,美联储进一步加息,这加大了美国抵押贷款利率可能上破8%的风险。房地产市场的进一步萎缩可能会对整个经济产生影响。

  10月15日,MBA首席经济学家兼高级副总裁Mike Fratantoni在费城举行的年度会议上表示,推动利率下降的一个重要因素将是美国经济放缓。

  该协会不仅预计2024年上半年将出现经济衰退,且还预测失业率将上升,通胀将放缓,这些都是美国经济疲软的迹象。而这将反过来推低利率,到2024年底,预计房贷利率将降至6.1%,到2025年底,30年期抵押贷款利率将降至5.5%。

  还有分析认为,房价继续上涨将迫使一些原本想要买房的人继续租房,而正是租金上涨推高了美国9月CPI,如果租金继续上涨,美联储可能更难结束加息。 

  此外,房屋销售放缓还可能限制家电和家具等住房相关物品的支出,从而阻碍经济增长,并促使房屋建筑商缩减新建筑建设。

  美国房价为何走势反常?

  但美国房价却在今年7月创下历史新高,一般而言,房贷利率上升,购房者成本提高,会抑制购房需求并拉低房价。为何今年以来美国房价不降反升?

  全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼集团CEO Kashif Ansari 在接受采访时表示,美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态,买房的不多但卖房的更少,这种状态很可能会延续至明年。

  来自美国房地产经纪公司Redfin的数据也反映出这种“价升量跌”的趋势。Redfin发布的数据显示,2023年9月,美国房屋价格与去年同期相比上涨了2.2%,但售出房屋数量同比下降17.6%。

  因此分析认为,虽然美联储将基准利率上调至5.5%,银行的货款标准也明显收紧,但稳健的收入帮助美国家庭抵御了高通胀和美联储加息带来的冲击,也降低了美国家庭陷入经济困境而不得不抛售资产的可能性,进而对当前的地产市场构成了支撑。

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责任编辑:周唯

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