中天服务股份有限公司

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

重要内容提示：

1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。

3.第一季度报告是否经审计

□是 √否

一、主要财务数据

（一） 主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是 √否

■

（二） 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位：元

■

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况

□适用 √不适用

公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用 √不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

（三） 主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

√适用 □不适用

■

二、股东信息

（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股

■

（二） 公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□适用 √不适用

三、其他重要事项

√适用 □不适用

1、公司拟以非公开发行的方式向控股股东上海天纪投资有限公司发行股票募集资金，募集资金总额不超过16,729.60万元（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于物业管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目及补充流动资金，相关事项已获得公司股东大会批准。

2023年3月3日，公司收到深圳证券交易所（以下简称“深交所”）出具的《关于受理中天服务股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的通知》（深证上审〔2023〕134号），深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，认为申请文件齐备，决定予以受理。目前，公司本次向特定对象发行股票事项尚需获得深交所审核通过，并获得中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）做出同意注册的决定后方可实施，最终能否通过深交所审核，并获得中国证监会同意注册的决定及其时间尚存在不确定性。公司将根据该事项的进展情况及时履行信息披露义务，敬请广大投资者注意投资风险。

四、季度财务报表

（一） 财务报表

1、合并资产负债表

编制单位：中天服务股份有限公司

2023年03月31日

单位：元

■

法定代表人：操维江 主管会计工作负责人：谢文杰 会计机构负责人：郑芳

2、合并利润表

单位：元

■

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。

法定代表人：操维江 主管会计工作负责人：谢文杰 会计机构负责人：郑芳

3、合并现金流量表

单位：元

■

（二） 审计报告

第一季度报告是否经过审计

□是 √否

公司第一季度报告未经审计。

中天服务股份有限公司董事会

2023年04月29日

证券代码：002188 证券简称：中天服务 公告编号：2023-020

中天服务股份有限公司

关于对深圳证券交易所2022年年报

问询函回复的公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

中天服务股份有限公司(以下简称“公司”)于2023年4月17日收到深圳证券交易所下发的《关于对中天服务股份有限公司2022年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2023〕第21号），要求公司对问询函中关注的有关问题做出书面说明。公司已向深圳证券交易所做出书面回复，现将回复内容公告如下：

■

一、年报显示，你公司2022年实现营业收入3.06亿元，同比增长11.82%，实现归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）6,162.92万元，同比下滑58.75%，报告期经营活动产生的现金流量净额为-2,844.25万元，同比大幅下滑141.76%。分季度看，你公司第一至四季度分别实现营业收入6,492.27万元、7,274.81万元、7,429.80万元、9,434.62万元，实现净利润3,435.33万元、826.72万元、578.77万元、1,322.10万元。请你公司：

（一）结合主营业务模式、行业特点、收入确认方式及利润来源构成等因素，分析说明你公司各季度净利润波动较大且与营业收入规模不匹配的原因及合理性，同时结合往年经营情况说明公司收入、利润的确认是否具有季节性特征。

公司回复：

1、公司主营业务模式

公司主营业务为物业管理服务，主要通过子公司中天美好服务开展业务。公司通过市场竞争拓展项目，业务内容包括物业管理及配套服务、案场服务等。具体如下：

（1）物业管理及配套服务

公司为住宅类和非住宅类的物业业主提供相关的物业管理服务并收取费用，服务的内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为保安、保洁、停车管理、绿化养护等，专业化配套的增值服务主要为综合管理、秩序维护、工程维护、社区商业采集、社区文化、车位经纪等。

业务流程为房地产商在县级以上房地产主管部门的监管和指导下发布招标公告进行物业招标工作，中天美好服务进行投标，中标后签订合同并备案。物业管理服务业务开展过程中向所管理的物业业主提供物业管理服务并收取相关费用，交易对方为物业业主。

（2）案场服务

中天美好服务为房地产商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。业务流程为由房地产商负责发布案场服务需求，中天美好服务进行业务洽谈并签订案场服务合同，交易对方为房地产商。

2、行业特点

物业管理是物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，依据物业管理服务合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理企业具有轻资产和现金流稳健的特点。

3、收入确认方式

本公司主要业务的收入确认方式：

（1）按时点确认的收入

公司货物销售收入，属于在某一时点履行履约义务。内销产品收入确认需满足以下条件：公司已根据合同约定将产品交付给客户且客户已接受该商品，已经收回货款或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入，商品所有权上的主要风险和报酬已转移，商品的法定所有权已转移。

（2）按履约进度确认的收入

公司提供的物业管理及配套服务和案场服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，在履约义务履行的期间内分期确认收入。有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分期确认收入；无合同服务周期约定时，在服务已完成时确认收入。

4、公司利润来源构成

公司利润主要来源于物业管理及配套和案场服务两类业务，报告期两类业务收入与毛利情况如下表：

单位：万元

■

5、公司各季度净利润波动较大且与营业收入规模不匹配的原因及合理性，同时结合往年经营情况说明公司收入、利润的确认是否具有季节性特征。

（1）2022年度各季度实现净利率情况

单位：万元

■

①一季度净利润较高的主要因素是：本季度公司支付股民诉讼和解款赔偿2,832.93万元，并根据终审或协商结果冲回无需赔付的预计未决诉讼损失2,820.01万元。详见问题三的回复。若剔除此影响因素，净利率为9.48%，与扣除影响因素净利润的平均值基本一致。

②三季度影响净利润、净利润率均偏低的主要因素是：本季度因天气炎热原因导致公共能耗费、设备维护费较一、二季度平均值增加261.10万元。若剔除上述非经营因素，三季度净利率11.30%。

③四季度影响净利润、净利率均偏高的主要影响因素与地产商项目在四季度集中交付有关，因此物业管理及配套业务中的开办费在四季度明显增加。报告期各季度结算项目数量及开办收入如下：

■

（2）近两年营业收入、毛利情况

单位：万元

■

注：1、2021年度1-5月中天美好服务尚未纳入上市公司体系，2021年一季度按模拟合并数据为准。

2、2021年中天美好服务并入上市公司后，因在管规模增加以及对收费标准进行了市场化调整，导致四季度收入及毛利增加。

结合近两年各季度营业收入、利润的情况可知，除个别业务因结算时点、其他非经营性因素等导致数据有所波动外，整体上物业管理主要业务稳定，无明显的季节性差异。

（二）年报显示，你公司第一至第四季度经营活动产生的现金流量净额分别为-6,487.99万元、1,353.41万元、-941.36万元、3,231.70万元。请你公司结合各项业务的收付款政策，说明报告期经营活动产生的现金流量净额大幅下滑的原因，各季度经营活动现金流波动较大且与净利润变动不匹配的原因及合理性。

公司回复：

1、公司各项业务的收付款政策

（1）业务收入收款政策

公司主营业务主要分为物业管理及配套和案场服务，属于在某一时段内履行的履约义务，在履约义务履行的期间内分期确认收入并催收应收款项。对于物业服务及配套类物业服务，其中分散的业主，因物业费金额较低，收费时间上基本按年收费一次，逾期的应收款，公司通过催缴频次与诉讼方式解决；对于案场服务，主要服务对象为房地产开发商，根据物业履约进度结合合同结算条款，按季度或单次事项完成对账后公司开具发票，次月或次季度回款。其他业务服务按合同约定方式收款。同时公司为及时催讨应收款项，制定相应收款政策及团队激励政策。

（2）业务成本付款政策

公司主要营业成本为劳务成本，其付款节点均按月度或季度支付，物料及其他维保类成本依据合同履约进度付款。

2、报告期，公司经营活动现金流量情况如下：

单位：万元

■

由上表可见，报告期经营活动产生的现金流量净额大幅下滑，主要系经营活动现金流出金额大幅增加而现金流入减少所致。具体分析如下：

报告期，经营活动现金流出较2021年度增加9,060.16万元，其中：

（1）公司2022年物业在管规模849万方，较2021年在管规模增长20.42%，在管规模的增加导致外包劳务及全职人员薪酬、维修维保费用、能耗等支出随之增长，进一步导致购买商品接受劳务支付的现金、支付给职工以及为职工支付的现金较2021年度增加4,795.84万元，增幅23.52%。

（2）2022年度公司支付诉讼赔偿款2,832.93万元，导致其他与经营活动有关的现金流出较2021年度增加2,832.93万元。

（3）物业板块营业收入以及盈利能力的增长，导致支付的各项税费较2021年度增加1,496.98万元。

报告期，经营活动现金流入较2021年度减少595.59万元，其中：

（1）2022年应收账款比2021年增加2,958.99万元，主要原因为住宅小业主应收款增加，收款难度增加。从行业角度来看，物业管理行业整体应收账款本报告期均比去年同期增加，见问题二回复内容。

（2）2021年，因公司主要银行账号解除冻结导致其他经营性现金流入461.80万，本年度无此项现金流入。

综上所述，公司报告期经营活动产生的现金流量净额大幅下滑，主要系随业务规模的增长，经营活动现流出随之增加，支付诉讼赔偿款以及对应税金增长，同时应收账款增加导致现金流入减少所致。

3、各季度经营活动现金流波动较大且与净利润变动不匹配的原因及合理性

各季度营业收入、应收账款、净利润、经营活动产生的现金流量情况如下：

单位：万元

■

具体原因分析如下：

一季度现金流净额主要影响因素：①当期公司与胡琼、李建华就证券虚假陈述责任纠纷案件达成和解，公司支付了约2,814万元诉讼赔偿费；②上年度的年终薪酬约1,041万元于一季度支付；③当期应收账款余额4,979.67万元，较季度平均应收账款余额4,478.13万元增长501.54万元；④当期缴纳税金529万元，较本年内季度平均值250万元暂时性多支出279万元。

同期净利润增加主要是冲回无需赔付的预计未决诉讼损失2,820.01万元所致，详见问题一回复内容。

二季度现金流净额主要影响因素：公司加强年中催款措施，应收账款余额3,253.78万元，较季度平均应收账款余额4,478.13万元下降了1,224.35万元。 应收款催收政策使应收款减少，影响了现金流净额增加。

三季度现金流净额主要影响因素：因市场经济因素，公司应收款现金流回款的速度减慢，本期收到销售商品、提供劳务现金流入5,702.09万元，较季度平均现金流入7,341.44万元，减少了1,639.35万元。

四季度现金流净额主要影响因素：根据合同履约情况，部分业务达到结算时点，营业收入增加。①根据开办费物业合同履约情况与客户进行了结算，当期结算收入1,453.16万元，比前三季度合计结算多885.57万元。②根据前介咨询履约情况进行业务结算，经双方确认结算，报告期末前介咨询业务确认收入301.13万元。

综上所述，一季度、三季度、四季度经营活动现金流波动较大且与净利润变动不匹配，主要系：1）营业收入的确认及销售回款的差异影响；2）具有偶发性的前期已计提预计负债的诉讼赔偿款的冲回与支付产生的影响；3）2021年终薪酬于当年度计提，但于2022年度支付产生的影响；4）相关业务达到收入确认时点，但款项于期后收回等原因，导致的经营活动现金流波动且与净利润变动不匹配，存在合理性。

（三）年报显示，你公司报告期向关联方提供物业服务并确认收入1.01亿元，占当期营业收入的33.05%。请你公司说明你公司向关联方及其控制的公司采购或提供服务的合理性及必要性；该收入对应款项的实际支付情况；交易定价的公允性；相关关联交易是否按照《股票上市规则》等有关规定及时审议及披露；是否具有商业实质；相关关联交易收入以及损益的会计处理及其确认依据，是否符合《企业会计准则》的有关规定。

公司回复：

1、公司向关联方及其控制的公司采购或提供服务的合理性及必要性

报告期内，公司之全资子公司中天美好服务为关联方中天控股集团下属房地产开发公司提供物业管理服务，符合行业的经营特征。比如碧桂园服务（6098.HK）的关联开发商为碧桂园、恒大物业（6666.HK）的关联开发商为中国恒大、融创服务(1516.HK）的关联开发商为融创中国、招商积余（001914.SZ）的关联开发商为招商蛇口等。

公司为关联方提供的物业管理服务主要包括承接关联方开发房地产项目的案场服务业务、为关联方提供物业管理及配套服务，其中：

（1）承接关联方开发房地产项目的案场服务业务

中天美好服务向关联方下属房地产开发公司提供标准化、专业化的案场服务及前期介入服务，一方面能够提高相关房地产项目建设品质，促进项目销售，提升消费者满意度，另一方面能够使中天美好服务提前熟悉对应房地产项目情况并尽早与业主建立联系，为后续承接该等项目的物业管理服务提供一定的先导优势和便利性。中天美好服务提供的案场服务、前期介入服务以及后续承接的物业管理服务与关联方的房地产开发业务存在较强的相关性、互补性以及协同效应，由此产生的关联交易符合行业惯例、符合公司业务经营发展需求，为交易双方日常经营活动中发生的正当经营行为，具有必要性和合理性。

（2）为关联方提供物业管理及配套服务

为关联方提供物业管理及配套服务，主要向关联方收取的物业空置费、开发费等。

空置费：物业公司通常以整个小区或楼盘为单位统一提供物业管理服务，并不因其中的部分房产空置而减少服务提供或降低服务质量，且空置房产亦能从日常物业管理服务中受益。《民法典》第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”对于空置房产或者未交付房产，物业公司向对应业主或开发商征收物业管理服务费符合行业通行做法以及相关法律法规。

因此，中天美好服务为关联方开发的已交付楼盘小区未交付部分、关联方持有商业写字楼未出租部分提供物业管理服务，向关联方收取的物业管理费，具有必要性和合理性。

开办费：开办服务指为即将交付房地产项目建设物业服务中心，需在项目准备交付前储备人员、办公场所及设备设施等。开办服务是物业公司提供后续物业管理服务的必要准备工作，产生的开办费由开发商按交付面积结算并支付给物业公司。

因此，中天美好服务为关联方开发的房地产项目提供开办服务是后续承接对应项目的物业管理服务所必须的前期准备工作，符合行业惯例与商业逻辑，由此产生的关联交易具有合理性和必要性。

2、该收入对应款项的实际支付情况

报告期，公司关联交易收入10,171.49万元，含税应收款为11,137.04万元，当年回款9,895.94万元，报告期末应收账款余额为1,241.10万元。具体如下：

单位：万元

■

注：上表中“商品销售及其他”46.94万元为净额法确认收入，本期回款370.42万元为全额法含税金额。

3、交易定价的公允性

公司关联方与非关联方实施同一收费标准，2022年度公司物业管理及配套服务、案场服务中关联方交易毛利率与非关联方交易毛利率比较如下：

单位：万元

■

注：1、物业管理及配套服务未包含车位代理销售、开办业务，非关联方无该项业务。

2、案场服务未包含前期介入咨询业务，非关联方无该项业务。

根据上表数据对比，公司与关联方、非关联方可比业务毛利率水平无较大差异，关联交易定价公允。

4、相关关联交易是否按照《股票上市规则》等有关规定及时审议及披露

公司于2022年1月27日召开第五届董事会第十五次会议审议通过了《关于2022年度日常关联交易预计的议案》，关联董事顾时杰、王慧、王苏珍回避了表决。2022年1月29日披露《关于2022年度日常关联交易预计的公告》（公告编号：2022-017），预计2022年度拟与关联法人中天控股集团及其控制的公司发生日常关联交易，预计总金额不超过人民币13,000万元。2022年2月18日公司召开的2021年度股东大会审议通过《关于2022年度日常关联交易预计的议案》。

根据2022年报数据，本年度实际发生关联交易金额为10,171.49万元，未超出已披露预计关联交易金额范围。公司已严格按照《股票上市规则》等有关规定对2022年日常关联交易进行预计，并及时审议及披露。

5、相关关联交易是否存在未披露的其他潜在安排或附加条件，是否具有商业实质

除已公开披露或上述提及的关联方与上市公司签订的合同或协议外，上市公司与关联方之间不存在其他协议或约定，不存在未披露的其他潜在安排或附加条件。相关关联交易均具备真实交易背景，具有商业实质。

6、相关关联交易收入以及损益的会计处理及其确认依据，是否符合《企业会计准则》的有关规定

根据《企业会计准则第14号一一收入》（2017年修订）：

第十一条：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。

第十二条：对于在某一时段内履行的履约义务，企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。企业应当考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。其中，产出法是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度；投入法是根据企业为履行履约义务的投入确定履约进度。对于类似情况下的类似履约义务，企业应当采用相同的方法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

第十三条：对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：（一）企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。（二）企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。（三）企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。（四）企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。（五）客户已接受该商品。（六）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

根据上述规定，公司关联交易会计处理的确认依据及时点如下：

（1）案场管理服务：该项服务内容系为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁、保安等服务，开发商在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，属于在某一时段内履行的履约义务，应当在该段时间内按照履约进度确认收入。

公司在提供案场管理服务期间内，根据合同约定定期与开发商结算，并依据经双方在每月或每季度确认的结算单确认案场管理服务收入。

（2）前期介入服务：该项服务内容系为开发商在项目早期及建设阶段提供与物业相关的管理咨询服务，如为开发商提供物业建造选料及安装、设备设施定位选型/功能/节能减排、绿化排水系统、消防系统和设施、强弱电系统、停车场设备设施等内容。开发商在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益。但因服务期间系自项目早期起始至交付止，持续时间较长，履约进度难以合理确定，无法满足按照履约进度确认收入的条件，因此作为在某一时点履行的履约义务，在服务内容提供完毕、项目交付时确认收入。

公司在前期介入服务后，依据双方确认履约服务完成后时点确认服务费收入。

（3）物业管理费：该项服务内容系项目交付后，公司为业主提供一系列物业管理服务，包括清洁、秩序维护、绿化、维修保养服务等，并按建筑面积收取物业管理服务费，其中空置房的物业管理服务费按照约定及行业惯例，应由开发商交纳。该项服务开发商及业主在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，属于在某一时段内履行的履约义务，应当在该段时间内按照履约进度确认收入。

公司在提供物业管理服务期间内，每半年定期与开发商或业主结算，并依据经双方确认的结算单确认物业管理服务收入。

（4）开办服务费：该项服务内容系为建设物业服务中心，在项目准备交付前，为项目储备人员、办公场所及设备设施等内容，并由开发商按交付面积支付结算，属于在某一时点履行的履约义务。公司在物业服务中心建设完毕后、项目交付前与开发商结算，并依据经双方确认的结算单确认开办服务收入。

（5）其他：主要系代收代付水电费、物业提供的增值服务，如保洁费、车位管理费、维修费等服务，其中车位管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在提供车位管理服务期间内，定期与开发商结算，并依据经双方确认的结算单确认物业管理服务收入。其他项目基本系在某一时点履行的履约义务，在相应履约义务完成时，依据结算单确认收入。

综上所述，交易收入以及损益的会计处理及其确认依据和确认时点符合企业会计准则的规定。

（四）结合报告期各类业务收入的持续时间、生产经营条件、未来业务开展计划等，逐项列示说明各类业务是否存在偶发性、临时性、无商业实质等特征。

公司回复：

公司2022年主营业务包括物业管理及配套服务、案场服务，上述业务持续开展时间均已超过10年，公司具备相应生产经营条件且已对上述业务未来开展制定计划，上述业务不存在偶发性、临时性、无商业实质等特征，业务情况具体说明如下：

1、物业管理及配套服务

（1）持续时间

中天美好服务自2008年8月1日起，一直持续开展物业管理及配套服务业务，至今持续14年。

（2）生产经营条件

中天美好服务成立14年以来，已建立并具备从业务拓展到后台支撑的全过程管理体系和服务标准体系，具有扎实稳定的专业化管理团队，具备面向市场自主经营的能力，在不断巩固和持续深化与现有客户合作的同时，制定了专业的市场化营销制度，积极开拓物业管理及配套服务业务。

（3）未来业务开展计划

对于传统物业管理业务，公司基于客户定位、产品定位、物业费标准，针对不同档的物业项目服务标准，建立差异化服务体系，提供恰当的物业服务体系设计方案。其次，公司将进一步提高自身市场化竞争能力，拓宽外部拓展渠道，实施全员品牌及外拓营销。再次，公司将紧抓科技赋能，推进机械化、智能化进程，推动智慧社区、未来社区的方案落地。另外，公司将围绕物业管理的主营业务，抓住物业行业并购融合的行业大趋势，提高公司的在管面积规模，提升市场占有率。

对于物业配套服务，公司一方面将加强标准化建设，服务专业化、精细化升级，围绕物业管理基本盘以及与业主沟通的天然优势，积极提升传统配套服务能力，夯实品质感；另一方面，聚焦业主生活服务，立足业主高频生活需求，提供美好生活增值服务为主，为业主提供美居、车位经纪、社区团购、社区零售、家政服务、到家服务、配送服务等。

2、案场服务

（1）持续时间

中天美好服务自2011年起，开展案场服务业务，至今持续时间超过12年。

（2）生产经营条件

中天美好服务拥有专业的案场服务团队，能够提供市场化、专业化的高标准案场服务，并成功打造“白手套服务”和“一站式引领”微笑服务，输出成熟的SOP服务标准。

（3）未来业务开展计划

案场服务业务对公司物业管理及配套服务业务具有重要协同作用，通过案场服务及前期介入，在物业项目早期及建设阶段提供与物业相关的专业管理咨询服务，协助完善有助于项目交付后的物业管理品质，为公司未来通过招投标竞争获得物业管理业务打下扎实的基础。公司将案场服务定位为“伙伴型服务”，为案场解决实际需求与问题，通过升级案场服务标准体系，结合个性化服务加分项，面对不同客群的项目案场分级制定标准化执行方案，不同等级服务方案设置不同服务报价，提升公司经营水平。同时层层递进视觉感官体验，在规范、流畅、协同、细节等核心要点的基础上，形成中天美好服务特有的品牌独特记忆，打造市场品牌影响力，增强整体业务拓展能力。

综上所述，公司物业管理业务均为长期持续开展的业务，也是公司未来经营规划的核心业务。各项业务均具有较好的生产经营条件和未来业务发展计划，业务开展均具有商业实质，不存在偶发性、临时性等特征。

请年审机构对问题（二）、（三）、（四）进行核查并发表明确意见。

【会计师回复】

年审会计师就上述事项执行了以下核查程序：

（1）查阅公司2022年一季度、半年度报告以及三季度报告，同时结合年报审计工作，分析各季度经营活动现金流大幅下滑、波动较大且与净利润变动不匹配的原因及合理性；

（2）针对关联交易：①检查关联交易的服务内容、服务价格、毛利率以及款项收回情况，并与非关联方交易、同行业上市公司进行对比分析，评价关联交易的合理性、必要性以及公允性；②查阅2022年度公司关联交易的相关审批与披露情况；③获取并检查相关协议、结算单、销售发票、销售回款凭证等资料，同时结合函证、公开信息查询等程序，评价关联交易的相关会计处理及确认依据是否符合企业会计准则的有关规定；

（3）访谈公司物业管理业务主要管理人员，了解中天美好服务的主要经营模式、各类业务的持续时间、生产经营条件、未来业务开展计划等，分析公司各类业务是否存在偶发性、临时性、无商业实质等特征。

经核查，年审会计师认为：

（1）公司报告期经营活动产生的现金流量净额大幅下滑，主要系：①经济形势疲软、地产市场低迷等多方因素影响，2022年销售商品提供劳务收到的现金同期增幅小于营业收入的增幅；②随业务规模的增长，经营活动现流出随之增加、支付诉讼赔偿款以及对应税金增长所致；

（2）各季度经营活动现金流波动较大且与净利润变动不匹配，主要系：具有偶发性的前期已计提预计负债的诉讼赔偿款的冲回与支付产生的影响、营业收入的确认及销售回款的时间性差异影响、年终奖金及所得税的计提与支付的时间性差异影响、利息费用及长期资产的处置影响当期净利润但不影响经营活动产生的现金流量净额所产生的影响等多方因素导致，存在合理性；

（3）公司2022年度关联交易主要包括承接关联方开发房地产项目的案场服务业务、为关联方开发的未交付房产提供物业管理服务、接受关联方委托代销车位使用权以及向关联方购买车位使用权进行销售转让。该等服务内容系中天美好服务的主要经营业务，亦符合行业经营特点与实际情况，具备合理性及必要性；对比分析公司与关联方及非关联方的服务内容、毛利率情况，公司关联交易定价与非关联交易定价未有重大异常；2022年度相关关联交易已按照《股票上市规则》等有关规定进行审议及披露；相关关联交易具有商业实质，收入以及损益的会计处理及其确认依据和确认时点符合企业会计准则的有关规定；

（4）报告期公司主营业务收入主要为物业管理业务，该等业务系自中天美好服务成立起至今持续性开展，具备必备的生产经营条件，该等业务不存在偶发性、临时性、无商业实质等特征。

二、报告期末，你公司应收账款余额4,674.58万元，同比大幅增长172.48%，远超报告期营业收入增长率。其中，应收关联方1,241.10万元，同比增长144.03%。请你公司：

（一）结合销售模式、结算模式、信用政策等情况，分析说明报告期内应收账款（包含关联方及非关联方）大幅增长的具体原因，并结合同行业可比公司应收账款规模及占比、公司以前年度应收账款较营业收入增长幅度变动趋势等，说明在信用政策不变的情况下，你公司本年度应收账款较营业收入大幅增长的合理性。

公司回复：

1、销售模式、结算模式、信用政策等

（1）销售模式：公司主要经营业务为物业管理及配套服务、案场服务等。

物业管理及配套服务：公司为住宅类和非住宅类的物业业主提供相关的物业管理服务并收取费用，服务的内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为保安、保洁、停车管理、绿化养护等，专业化配套的增值服务主要为综合管理、秩序维护、工程维护、社区商业采集、社区文化、车位经纪等。

案场服务：中天美好服务为房地产商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。业务流程为由房地产商负责发布案场服务需求，中天美好服务进行业务洽谈并签订案场服务合同，交易对方为房地产商。

（2）结算方式：物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，公司根据已完成的履约部分与客户进行结算、会计确认收入，收取款项。

（3）信用政策：物业公司应收款对象主要分为房地产开发商与住宅的业主两种。对于房地产开发商，根据物业履约进度结合合同结算条款，按季度或单次事项完成对账后公司开具发票，正常情况次月回款。对于住宅的业主，因物业费金额较低，收费时间上基本按年收费一次，对于逾期的应收款，公司通过催缴频次与诉讼方式解决。

2、报告期内应收账款（包含关联方及非关联方）大幅增长的具体原因

（1）报告期营业收入、应收账款情况

2022年、2021年度营业收入、应收账款情况

单位：万元

■

其中：关联方期末应收款较去年同期增长732.52万元，期后回款728.11万元。应收账款超100万元关联方客户如下：

单位：万元

■

其中：非关联方期末应收款较去年同期增长2,226.47万元，期后回款643.68万元。应收账款超10万元非关联方业主情况如下：

单位：万元

■

由以上表格可见：

受营收规模增长与应收款结算时点原因，报告期应收款余额4,674.58万元。

其中：关联方应收款余额1,241.10万元，期后回款728.11万元，回款率58.67%；其中较大客户杭州辉都置业有限公司应收款212.12万元，主要系受房地产市场影响，该项目非关联方合作股东资金支付出现困难，目前公司正与其协商应收账款处置方案。

非关联方应收款余额3,433.48万元，期后回款643.68万元，回款率18.75%；其中住宅类业主应收款占比较大，主要与公司物业管理规模增加、收缴率同比下降、物业缴费惯例等因素有关。

①物业管理规模增加导致应收账款增加。公司2022年在管面积较2021年增长20.59%，基础物业费增加约4,600万元。若以2021年收缴率89%测算，应收款对应增加约506万元。

②收缴率降低导致应收账款增加。2022年收缴率为83%（不含账龄超1年以上的应收账款），低于2021年收缴率89%。经粗略测算，因收缴率降低导致应收款增加近约1,426万元。

③物业缴费惯例的影响。部分业主缴费习惯性拖后，同时累加报告期内经济环境影响导致小区业主缴费意愿下降，增加应收账款的回款难度。

另外，其他较大应收款单一客户为海宁仰山资产管理有限公司应收款物业空置费112.69万元，该项目属于政府长租公寓类型，目前与政府协商回款中，整体上风险较小。

（2）同行可比公司报告期应收账款与营业收入占比对标

单位：亿元

■

上表可见，报告期公司应收账款与营业收入占比数值，优于行业其他公司的平均水平。同时，本报告期A股同类公司应收账款与营业收入占比平均值较去年同期增长14.04%，说明2022年应收账款总体上增长明显大于营业收入增长是整个物业管理行业面临的状况。

综上所述，因2022年度市场经济低迷、营收规模增长、受营收规模增长与应收款结算时点、个别项目情况等因素影响，导致报告期内应收账款增加，但与同行可比公司相比，报告期公司应收账款与营业收入占比仍较小，应收账款管理优于其他行业公司。

（二）补充披露你公司应收关联方账款账龄、逾期金额、坏账准备计提政策及分账龄计提情况、分账龄期后回款情况等，并在此基础上说明你公司坏账准备计提是否充分、合理，与同行业公司是否存在明显差异。

公司回复：

1、关联方应收账款账龄情况，其中1年以上逾期占比3.05%。

单位：万元

■

2、计提政策及分账龄计提情况

单位：万元

■

3、截至本回复函出具之日的分账龄期后回款情况

单位：万元

■

同行业可比上市公司应收账款坏账准备计提比例

■

由上表可见，公司关联方应收账款账龄主要是一年内逾期，结合期后回款情况，关联方应收账款回收风险较小。对比同行业上市公司，公司的坏账准备计提充分、合理，不存在明显差异。

请年审机构对上述问题进行核查并发表明确意见。

【会计师回复】

年审会计师就上述事项执行了以下核查程序：

（1）访谈公司物业管理业务主要管理人员，了解物业管理业务的销售模式、结算模式、信用政策等情况；

（2）结合以前年度审计情况，对比各期应收账款及营业收入的增长幅度变动趋势，分析本报告期应收账款较营业收入大幅增长的原因及合理性；

（3）获取公司分账龄应收账款明细表，并检查坏账准备计提情况以及期后回款情况；

证券代码：002188 证券简称：中天服务 公告编号：2023-019

2023年第一季度报告

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