深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

证券代码：002314 证券简称：南山控股 公告编号：2023-017

2022年年度报告摘要

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

非标准审计意见提示

□适用 √不适用

董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

√适用 □不适用

是否以公积金转增股本

□是 √否

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2,707,782,513为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.37元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□适用 √不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

■

2、报告期主要业务或产品简介

（1）主要业务及模式

南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。

1）仓储物流

公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募或类REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，公募REITs发行取得了阶段性进展；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至2022年12月31日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有或管理81个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾940万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

2）房地产开发

公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。

报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，加强改善型产品设计，完善现有住宅产品线，推动开发业务质效提升，开拓促进转型业务协同发展。截至2022年12月31日，公司房地产开发业务已先后进入14个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68个，在售项目39个；累计可运营项目（含筹备）19个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目2个，实现持续、稳定、有质量的健康增长。

3）产城综合开发

公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。

报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，积极推动“轻重并举”的业务模式落地。在开发业务方面，新获取土地299亩，落地重庆巴南、滁州2个项目，产业园区项目数量和品牌影响力进一步扩大；在并购业务方面，参与投资设立了工业园区Pre-REITs并购基金，完成首个工业园区项目一一上海富煊项目的交割并实现平稳运营，在打造“募投建管退”资本闭环和可持续发展的征程上迈出了坚实一步。同时，重点围绕运营管理、投资拓展、招商运营等方面，搭建产业园区标准能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。

4）其他

公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

（2）报告期内经营情况

2022年，受俄乌冲突持续演变、需求萎缩、国内高温干旱自然灾害频发等多重因素的冲击，经济运行和企业发展面临极大的挑战。从海外看，主要经济体通胀高企，货币政策快速收紧，经济增速放缓；从国内看，我国经济发展“三重压力”仍在，稳增长压力明显提升；但随着稳经济一揽子政策和接续措施的及时出台，全年GDP顶住压力实现3%的增长，在全球主要经济体中增速领先，总体延续恢复态势。在此背景下，公司紧紧围绕年度经营目标，持续深耕主营业务，优化业务发展路径，积极推动提质增效，不断夯实管理根基，总体业绩呈现出较强的韧性，具体情况如下：

1）仓储物流业务

2022年，宝湾物流实现营业收入163,615万元，同比增长11.2%，经营净现金流132,487万元，同比增长22.0%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；同时，受益于税费支持政策的落地，全年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。

①主要园区运营情况园区

2022年宝湾物流仓库平均使用率为87.2%，主要是受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响同比有所下降，但整体空置率低于市场平均水平。主要园区情况如下：

■

注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、上海松江宝湾、广州黄埔宝湾于2020年发行类REITs出表，宝湾物流作为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾和广州番鸿宝湾为管理输出项目；

②项目拓展情况

宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京及重要物流节点城市。2022年，公司通过多元化的拿地方式，落实杭州速能、南京高新、廊坊安次驾校、南京滨江等9个项目，年内新增获取土地面积共963亩。其中，南京滨江、嘉兴乍浦及昆明空港三个项目是公司参与投资设立的合伙企业首次以资产包并购的方式获取的优质物流资产，宝湾物流作为资产管理人提供运营管理服务，公司仓储物流基础设施网络布局进一步完善。

③融资情况

2022年3月及8月，宝湾物流成功发行两期三年期中期票据，合计10亿元，票面利率分别为3.4%、3.02%，较同期主体评级AA+国央企三年期债券的评级价格分别下浮45BP、64BP，融资成本进一步降低，中期票据的成功发行进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。

④项目工程进展情况

2022年，宝湾物流针对影响在建项目施工进度的重点环节，通过精细化管理，积极调配资源，年内履约交付了6个项目（含改造项目），新增竣工面积约为43.7万平米。

2）房地产开发业务

2022年，面对外部复杂形势，房地产开发业务始终坚持“稳健安全”的经营理念，强化底线思维，始终维持稳健的财务表现。

①项目拓展情况

房地产开发业务深化市场研判，坚守投资定力，深度聚焦核心城市。2022年，通过招拍挂方式在深耕的上海、成都获取三宗优质地块，合计占地144亩，总规划计容建筑面积18.1万平米，为未来业绩提供了保障。

②项目销售情况

房地产开发业务积极应对市场变化，及时调整销售策略，多渠道多手段加速项目去化及回款。2022年，累计实现全口径销售金额150亿元，权益销售金额75.5亿元，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额39.9亿元。

③项目运营情况

房地产转型业务通过强化过程管控，降低需求收缩对持有型物业经营的冲击影响，提升资产运营效益。报告期内，多个自持运营项目虽然出租率略有下降，但通过针对性的增收节支、提质增效举措，实现资产收益的提升。公司综合体商业长沙南山里已于5月20日顺利开业，平均出租率为94%。

④融资情况

2022年，房地产开发业务坚守财务安全底线，主动控制有息负债规模，南山地产“三道红线”指标均处于绿档。同时，不断提高资金使用效率，积极调整债务结构降低综合融资成本。

报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：

①新增土地储备项目

■

②累计土地储备情况

■

③主要项目开发情况

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

重要内容提示：

1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。

3.第一季度报告是否经审计

□是 √否

一、主要财务数据

（一） 主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是 √否

■

（二） 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位：元

■

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况

□适用 √不适用

公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用 √不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

（三） 主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

√适用 □不适用

（1）本报告期末，公司资产负债表项目大幅度变动情况及原因

单位：元

■

（2）本报告期内，公司利润表项目大幅度变动情况及原因

单位：元

■

（3）本报告期内，公司现金流量表项目大幅度变动情况及原因

单位：元

■

二、股东信息

（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股

■

（二） 公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□适用 √不适用

三、其他重要事项

□适用 √不适用

四、季度财务报表

（一） 财务报表

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

2023年03月31日

单位：元

■

法定代表人：王世云 主管会计工作负责人：沈启盟 会计机构负责人：胡永涛

2、合并利润表

单位：元

■

法定代表人：王世云 主管会计工作负责人：沈启盟 会计机构负责人：胡永涛

3、合并现金流量表

单位：元

■

（二） 审计报告

第一季度报告是否经过审计

□是 √否

公司第一季度报告未经审计。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司董事会

2023年04月29日

证券代码：002314 证券简称：南山控股 公告编号：2023-026

2023年第一季度报告

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