地产大事件｜一周热点回顾（1.16-1.20）|万科_新浪财经

【企业】

建发以62.86亿元收购美凯龙29.95%股份

本周，建发收购美凯龙股份事项敲定。根据建发股份1月17日公告，公司拟收购美凯龙29.95%股份，转让价款总额约62.86亿元。鉴于美凯龙股东红星控股已披露减持计划，建发股份可能成为美凯龙控股股东。在此之前，建发股份召开投资者说明会，公司管理层表示，本次并购主要从建发股份整体业务的战略协同出发，并非是供应链运营或地产单个业务主导，根据现有规划，本次并购不会影响公司2023年的房地产投资计划。对于美凯龙90多亿元短期负债如何化解问题，建发管理层称，即使在疫情期间，美凯龙每年的经营活动现金净流入仍有40亿元以上，整体来看经营现金流量情况较好，短期债务风险可控。此外，红星美凯龙本周还披露了人事变动，郭丙合辞任副董事长、执行董事，车建芳及蒋小忠辞去执行董事职务，陈淑红辞去非执行董事职务。建发系郑永达、王文怀及邹少荣出任公司第四届董事会非执行董事，李建宏任执行董事。

看点：对于建发而言，收购美凯龙或能助力多元化业务发展，并打通房地产业务下游产品渠道。不过，斥巨资吞下美凯龙后，如何慢慢消化仍是难题。

珠江股份拟置出房地产开发业务置入珠江城服100%股权

1月19日晚，珠江股份发布多则公告，披露资产置换事项。根据公告，珠江股份拟置出其所持有的房地产开发业务相关的资产负债，拟置入广州珠江城市管理服务集团股份有限公司100%股权。拟置入资产最终作价约7.79亿元，拟置出资产最终作价约28.04亿元。资产置换及资产出售的估值差额，将由珠实集团以现金进行补足。珠江股份表示，当前房地产开发行业整体发展速度减缓，增加公司盈利的不确定性，通过本次交易，公司将实现业务转型，置入行业前景良好的物业管理与文体运营业务，提升公司盈利的稳定性及持续性。截至1月20日收盘，A股珠江股份报3.92元/股，股价下跌0.51%。

看点：当前房地产行业仍处于低位横盘期，前景仍不明确。去地产化转向物业服务，也是在试图尽快剥离低利润业务并引入前景良好的业务。

万科参与投资建万住房租赁基金募集规模100亿元

1月17日，建行旗下建信住房租赁基金与万科联合创立“建万住房租赁投资基金”，基金规模100亿元，其中建信租赁住房基金认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元，后续或开放不超30亿元额度向社会资本进行市场化募集。该基金主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时也投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。基金将统一委托万科旗下泊寓品牌进行运营，在进一步提升资产价值后，将通过市场化整售、公募REITs等退出安排实现投资收益。第一批合作项目包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓，规模约24亿元。

看点：万科与建行设立住房租赁基金，符合了当前“租购并举”房地产发展新模式的导向，发挥了各自专长。对于其他有住房租赁业务的房企而言，也可借鉴此模式，达成业务增长与收益。

多家上市房企披露债务工作进展

近日，花样年发布建议境外债务重组公告，公司已与发行本金总额为40.18亿美元的若干主要债券持有人的谈判取得进展，就境外债务的重组条款与若干债权人达成一项协议，建议重组预期将使花样年13亿美元的总计息及债务性质负债股权化。华夏幸福则公告披露，公司49.6亿美元境外美元债持有人已经完成重组方案表决，投赞成票的债权人占97.90%；截至2022年底，公司累计未能如期偿还债务金额合计人民币517.05亿元。此外，华夏幸福还与中融信托签约，约60亿元的集合信托项目将延期至2027年底。碧桂园表示，本金总额为625百万美元的2023年1月4.75%优先票据已到期偿还。万科以19亿元全额赎回“21万科01”，并将兑付利息6422万元。华发股份也将全额赎回“20华发实业MTN001”，该笔债券发行总额5.7亿元。中骏集团成功发行15亿元中期票据，期限3年，利率4.1%，并获中债增全额担保。华润置地发行15亿元超短期融资券，利率2.19%。远洋集团表示，浦发银行北京分行拟向集团提供225亿元的综合授信支持。

看点：当前房企融资窗口已经打开，各大企业紧抓机会积极推进债务化解、优化及新债发行，以稳定现金流，以为2023年的经营计划做足准备。

【市场】

12月70城房价公布近八成地区新房售价环比下降

1月16日，国家统计局发布2022年12月70城房价数据。从环比看，70城中新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比11月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比11月增加1个。不过，一线城市率先止跌企稳，新房价格环比由12月下降0.2%转为持平，二三线城市仍为下跌状态。就具体城市而言，12月泉州新房价格环比涨幅最高，呼和浩特环比跌幅居首。此外，2022年全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10%；商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额同比下降28.3%。国家统计局局长康义表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产是支柱产业，市场逐步企稳具有有利条件。

看点：作为国民经济的支柱产业，房地产业具有韧劲，在当前各项利好政策的不断加持之下，购房者信心将得到提升，市场企稳指日可待，房价终将回到稳定轨道。

LPR连续五个月未变 1月百城首套房贷利率平均4.10%

1月20日，央行公布的最新一期LPR显示，1年期为3.65%，5年期以上为4.3%，已连续五个月未变。贝壳研究院数据显示，1月百城首套主流利率平均为4.10%，环比上行1BP，二套平均为4.91%，环比持平，同比分别回落146BP和93BP。按级别看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线首套利率平均为4.07%，三四线城市首套利率平均为4.08%。截至1月16日，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个，上月为19个。此外，央行副行长宣昌能谈到，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。

看点：在阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策后，央行、银保监会又建立了房贷利率动态调整机制。未来，房贷利率仍有下降空间，最终将利好购房者。

【政策】

多部门再就房地产行业发声

本周，国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛2023年年会上表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。全国住房和城乡建设工作会议指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险，以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。国家发改委表示，稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险，优化民营企业发展环境。银保监会表示，坚持“房住不炒”，落实好“金融十六条”，“因城施策”实施差别化信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，并鼓励住房、汽车、绿色家电等大宗商品消费。

看点：经历了2022“政策大年”，2023年房地产行业将拥抱新周期。作为市场信心的基础，“保交楼、保民生、保稳定”工作仍是未来的重中之重。而房企也要在行业分化日趋明显的环境之下，找到适合自己的生存之道。

深圳拟推共有产权房售价打5折并封闭流转

1月17日，深圳市住建局就《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》等四份文件面向社会公开征求意见，明确将推出共有产权房制度。申请人及共同申请人的条件上，要求均未在深圳拥有自有住房，在申请受理之日前五年以内未在深圳转让过或者因离婚分割过自有住房；同时均具有深圳户籍，参加社会保险累计缴费五年以上；申请人未在深圳享受过购房优惠政策。深圳共有产权住房将实行封闭流转制度，购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。深圳共有产权住房项目的销售均价按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定。此外，深圳将不再安排建设安居型商品房。

看点：当前深圳的住房类型包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等，解决了新市民、低收入群体等的居住需求，是“租购并举”的重要环节。此外，封闭流转制度也打击了投机套利行为。

农历年末多城再推楼市新政

本周，南京发布人才安居办法，对A-F六类人才发放购房补贴，其中B类人才最高可达200万元。济南优化限购，限购区内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区再购买1套，同时取消外地户籍在限购区内购房的个税社保证明。哈尔滨拟出台新政，三孩家庭购首套或二套新房可获2万元补贴，二孩家庭为1.5万元，人才购房按学历划分最高可获得10万元。长沙明确，45周岁（含）以下具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房。内蒙古乌兰浩特规定，公积金个人住房贷款“认房认贷”调整为“认房不认贷”。此外，浙江省发文要求加快推动二手房“带押过户”政策落地。

看点：各地多种楼市优化政策齐上阵，精准支持刚需及改善需求，有助于提高购房意愿。行业信心增长了，房地产产业链长、涉及面广、带动作用强的经济引领作用才更能体现出来。