2021年已过去四分之三，券商研究所本年度的研究成果如何？各行业团队在其相应的领域有何表现？有哪些代表作值得投资者们关注？四季度来临，在近期A股震荡调整背景下，市场下一步会怎么走？对投资者们有何投资建议？2022年又将有何期许？
回顾过去，展望未来。《首席研说》邀请各行业研究领域的首席分析师们，他们总结本年度研究成果，同时能给投资者们分享后市观点。
太平洋证券房地产行业首席分析师徐超介绍了自己团队对市场的看法。以下为观点全文。
徐超表示，研究方向方面，由于我之前在银华基金担任信评委委员、周期组组长，对地产债的研究是我们团队的特色。
今年的形势是行业见顶，房企需做好长期过苦日子的准备，向管理要效益。
2021年9月单月商品房销售额同比下降15.8%，看似比8月的同比降幅收窄了2.9个百分点，但如果跟2019年比的话，实际上单月增速是一路下滑的，9月更是首次出现了单月销售额低于2019年同期的情况（-2.3%），销售下滑的趋势是比较明显的。
销售的持续下滑其实从房企到位资金里的“定金及预收款”数据也可以看出来，9月单月定金及预收款同比下滑9.8%，为今年以来最大单月降幅。
2020年下半年和2021年上半年合起来商品房销售额达到了接近20万亿的历史天量，这一规模大概率就是中国房地产行业的历史大顶了，后面我们要习惯行业规模的同比负增长。此外住建部和各地方政府也都有意加强预售资金监管，这势必会进一步降低房企的周转速度，金融机构也普遍对房地产行业的授信更加谨慎，我们觉得房地产行业传统的高杠杆、高周转的粗放式发展模式将难以持续，后续必须向管理要效益，做好长期过苦日子的准备。
今年行业的关键词为集中供地，贷款集中度管理和三条红线。
我们在2021年8月11日发布的《“摇号”取代“竞配建”，对龙头房企真的是利好吗》报告中，市场独家提出：一律摇号+实际地价溢价率锁死在15%以下（不得通过竞配建等方式变相涨价）的政策组合看似提高了房企的利润空间，但对龙头房企真的是利好吗？其实在热点城市未必。如果像无锡一样严格限制一家房企只能派一个马甲参与摇号的话，那么龙头房企的优势其实就被削弱了。比如一周前的无锡就有9宗土地进行了摇号，结果中签的全部为中小房企，美的置业、华发、金融街还算规模相对较大的中型房企，其余几家世纪金源、金石、昌建、辉广、大华等规模都相对较小。
所以如果是一律摇号，而且严格限制一家房企只能派一个马甲参与摇号的话，对中小房企是有利的，相当于给了中小房企跟大型房企一样的摸彩票的机会，行业集中度提升的趋势可能就要放缓了。当然大型房企如果摇号摇不中，也可以事后去跟摇中的中小房企合作开发，但是事后入股的价格肯定要比摇号招拍挂的价格高很多，利润空间就没那么大了。中小房企也有可能会选择找代建而非合作开发，对于代建板块可能是利好。
市场方向方面，实际上10月15日在三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜对此已经做出了官方回应：
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。
此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。”
“限涨令”与“限跌令”并存，其实充分反映了当前房地产调控因城施策机制的有效性，各地方政府根据自身市场的情况，出台有针对性的政策措施，起到稳定预期，平滑市场的作用。
展望未来，2020年下半年和2021年上半年合起来商品房销售额达到了接近20万亿的历史天量，这一规模大概率就是中国房地产行业的历史大顶了，后面我们要习惯行业规模的同比负增长。
2022年预计房地产行业总体规模会继续收缩，融资能力强的国企的竞争优势可能会体现的更加明显，国进民退现象可能会更加突出。但行业集中度未必会提升，在民营房企拿地意愿不强的背景下，可能会有部分地方小国企迎来拿地机遇。
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责任编辑：常靖蕾
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