物管收入依赖母公司鲁商服务毛利率远低于行业均值|鲁商_新浪财经

原标题：物管收入依赖母公司鲁商服务毛利率远低于行业均值

本报记者吴静北京报道

今年以来，房企分拆物业上市的热潮仍在继续。近日，鲁商生活服务股份有限公司（以下简称“鲁商服务”）向港交所递交了招股书。

相比于大多数赴港上市的物管企业，鲁商服务未成立境外上市主体，仅在相关股权与资产腾挪梳理完成后，完成公司转制。

若成功上市，鲁商服务将成为继银座股份（600858.SH）和鲁商发展（600223.SH）之后，山东省商业集团有限公司（以下简称“鲁商集团”）控股的第三家上市公司。

据招股书披露，上市后鲁商服务所得资金净额将主要用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合。

应收账款及票据激增

招股书显示，鲁商服务成立于2006年，主要业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。截至2021年3月31日，公司已签约管理65个物业，已签约总建筑面积超2150万平方米。

2018年至2020年，公司的营收以19.5%的复合年增长率，从2.82亿元增长至4.03亿元；净利润以36.1%的复合年增长率，从2018年的2450万元增至2020年的4540万元。

其中，物业管理服务营收贡献率均超50%，分别为1.63亿元、1.80亿元、2.04亿元，占总营收的比例分别为57.7%、56.2%、50.6%；社区增值服务及非业主增值服务合共分别占总收入的42.3%、43.8%、49.4%。

在营收和净利保持较快增长的同时，公司的贸易应收款项及应收票据亦出现快速增长，2018年底时为7258万元，2019年底时增长至8143万元，至2020年底时甚至高达3.22亿元。

关于变动的原因，鲁商服务方面称，主要由于非业主增值服务的收入增加导致应收关联方的贸易应收款项增加。同时，2020年公司非贸易性质应收票据增加人民币2亿元，使得2020年底时贸易应收款项及应收票据总额猛增至3.22亿元。

而这2亿元的非贸易性质应收票据，来自股东方——山东鲁商创新发展有限公司（以下简称“鲁商创新”）。鲁商服务方面称，2020年12月时，其受到鲁商创新的指示，以应收票据的形式从一家金融租赁公司获得2亿元的融资。鲁商创新确认这项融资安排为代表其安排，并承担融资安排所产生的费用及利息。

根据这项融资安排，鲁商服务在其中充当代理人角色，并于2020年12月31日确认应收票据及相应负债。今年1月份时，鲁商服务对收到的应收票据进行贴现，并将所得款项转汇予鲁商创新。至今年3月份，鲁商服务、鲁商创新及金融租赁公司订立协议提前终止了融资安排合约，鲁商创新于3月31日偿还了融资安排款项。

物管收入依赖母公司

与多数中小型物企类似，鲁商服务的业务主要依赖于母公司鲁商发展。2018年至2020年，来自鲁商发展所开发的物业，分别约占公司在管总建筑面积的98.6%、99.8%、76.6%。

其中，对业绩贡献最大的物业管理服务业务几乎全靠鲁商发展“输血”，2018年至2020年，鲁商发展在物业管理业务上的收入贡献分别为98.8%、98.7%、97.0%。于往绩记录期间，公司对由独立第三方开发的物业的竞标成功率并不高，分别为27.3%、20.0%、26.3%。

就物业管理服务的收入来源看，于往绩记录期间，公司的大部分物业管理服务所得收入源自住宅物业，2018年至2020年，分别占物业管理服务所得总收入的68.8%、70.0%、71.4%。主要是由于鲁商发展开发的住宅物业在管建筑面积增加所致。

2018年至2020年公司已签约建筑面积、在管建筑面积的复合年增长率分别为27.5%、24.6%。由于鲁商发展大本营在山东，鲁商服务的业绩亦集中在山东。目前公司管理65个物业，在管总建筑面积约1790万平方米，其中61个已签约物业（已签约建筑面积1940万平方米）及61个在管物业（在管总建筑面积约1580万平方米）位于山东省，占在管物业总建筑面积的约88.2%。来自山东省的物业管理服务的收入分别占公司于2018年、2019年及2020年物业管理服务收入的约82.7%、82.0%、82.5%。

业绩高增长的同时，鲁商服务的毛利率在行业中并不算高。2018年至2020年，公司的毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%。这一组数字远低于行业均值，根据中指研究院发布的《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值为28.6%，较2019年提升了约2.2个百分点。

这主要是由于物业管理服务毛利较低导致的。2018年至2020年，鲁商服务该项业务的毛利率分别为9.6%、7.8%及11.1%。值得关注的是，近三年来，公司为关联方及第三方开发的项目提供物业管理服务均出现亏损。

招股书显示，2018年至2021年3月末，公司管理的项目中，分别有11项、10项、18项及18项物业产生亏损约680万元、640万元、550万元及320万元。其中，来自独立第三方的亏损最为严重，直至今年前三个月才刚刚盈利，毛利为14.7万元。

对此，鲁商服务方面解释称，亏损主要是因为公司管理独立第三方开发的某些公共设施，而管理该等早期的公共设施成本相对较高，但公司对这些物业所收取的物业管理费相对较低。

据了解，按物业开发商类型来看，2018年至2020年，鲁商发展的平均物业管理费分别为2.17元、2.18元及2.24元。关联方2020年平均物业管理费为0.86元，仅约为鲁商发展的三分之一，同期独立第三方为0.68元，仅约为鲁商发展的四分之一。

除此之外，招股书显示，公司在山东省的平均物业管理费用低于其他地区。2018年至2020年，山东省的平均物业管理费用分别为2.16元、2.17元、1.69元，其他地区分别为2.23元、2.21元、2.21元。

对于为何对关联方及独立第三方收取的管理费远低于母公司，甚至低于行业均值，以及为何在大本营山东省的平均物业管理费用低于其他地区，《中国经营报》记者致函鲁商服务方面，截至发稿未收到回复。

拓展非住宅业态

目前，鲁商服务最大的客户为鲁商集团及其关联方。截至2021年3月31日，公司的47个在管物业由山东商业集团开发，在管总建筑面积为1280万平方米，占在管总建筑面积的71.5%。

鲁商集团为鲁商服务在拓展非住宅业态上起到关键作用。鲁商服务在招股书中表示，鲁商服务意欲通过鲁商集团在零售、医疗保健和绿色发展行业的专业知识，丰富社区改造和管理。同时还将利用与鲁商集团及当地公共实体合作机会，将服务扩展到城市垃圾收集和管理、城市设施清洁以及园艺和城市园林维护。

2018至2020年以及截至2021年3月底，鲁商服务来自鲁商集团的收入分别为5810万元、8030万元、1.3亿元及3130万元，分别占其总收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

去年初，鲁商发展董事长赵衍峰表示要将城市更新作为经营业务的新增长点。而此次鲁商服务递交招股书前，经过一番股权和资产腾挪，最终由鲁商发展、鲁商创新直接持股95.1%和4.9%。

目前，所属鲁商服务的资产并不多，其直接控股的仅有3家，蓝岸园林和鲁商设计是今年1月新增投资，鲁商唐安是去年12月新增投资。相关资料显示，蓝岸园林主要从事提供景观美化服务，成立于2008年，此前是鲁商发展的全资控股公司；鲁商唐安主要经营业务为市政环卫；鲁商设计主要从事提供建筑设计服务，成立于2011年5月。

对于上述业务及公司未来发展的相关问题，鲁商服务方面表示，公司目前处于静默期，暂不作回复。

（编辑：王金龙校对：颜京宁）