房企抢食广州旧改村民同意率成焦点_新浪财经

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　　原标题：房企抢食广州旧改村民同意率成焦点

　　本报记者/黄琳/童海华/广州报道

　　10日，《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》正式发布，其中明确拆迁补偿安置方案表决通过的比例不低于村民（含“村改居”后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%。广州首批集中供地的房企载“地”而归后，仍不忘旧改市场的争夺。随着城市更新首次写入政府工作报告，步入“1+1+N”城市更新时代的广州正加速推进380多个城中村改造，房企们的参与热情日渐高涨，广州各区上演了一场场激烈的旧改拿地战。

　　前有荔湾区葵蓬村三强争霸流标，后有黄埔区双沙村双雄对决，更有外来开发商不仅插足抢食旧改，而且开启挖角抢人模式。长期以来，旧改项目因开发周期、补偿安置等问题备受争议，但于开发商而言，旧改项目带来的高收益却是当下获利的最佳方式。一布局大湾区多个旧改的房企相关负责人告诉《中国经营报》记者，“招拍挂利润逐渐微薄，旧改将是新的发力点。”但其表示，旧改项目更像是“餐后甜点”，“房企一年内能推出的旧改项目屈指可数，稳定现金流还是要靠当前的物业。”

　　为争夺旧改，房企们在各个环节铆足劲。此前，深圳一房企负责人曾表示，在旧改进程中，涉及补偿安置等问题是最大的不可控因素。而近年来，各地对于旧改项目的要求不断拓展，尤其是精准的产业配套规划等。日前，荔湾区发布的《广州市荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议（征求意见稿）》，被称为“最严”旧改新政，细则明确到区内每个村的产业发展方向。南沙区亦发布了《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》等配套指引。

　　美味的旧改蛋糕抢食者芸芸，要求则不断加码，如何缩短开发周期、突破流程桎梏、加速资金回笼、盘活产业集群，成为摆在房企面前的新课题。

　　让利村民的旧改博弈

　　随着主城区可开发土地容量逐年紧张，城市更新这一慢周转的拿地方式成为土地市场的香饽饽。2021年开年后，广州旧改掀起了各大房企之间一场接一场的争夺战。

　　2月，广州CBD旧改员村传出珠光集团和越秀地产有意入局。按照最新规划，踌躇近17年的员村旧改后期的发展定位将是国际金融区。优越的中心位置加上金融中心的产业规划，员村已然成为旧改市场中炙手可热的项目。除了此次传出的珠光集团和越秀地产，有村民向记者透露，此前还有另外两家财力不俗的房企已介入，“村里对旧改的议论早已有之，传出的开发商累计不下三家，但直到现在也没确定下来。”

　　各大房企难分伯仲的旧改争夺战背后，正是让利村民的博弈战。权衡补偿方案让利空间是赢得村民“芳心”的重点，也是当下房企争夺旧改的新考题。10日，《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》正式发布，其中明确拆迁补偿安置方案表决通过的比例不低于村民（含“村改居”后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%。

　　近期，白鹅潭商务区内的葵蓬村旧改因未能达到政策规定的2/3同意率，宣告招标失败。显然，在获取政策规定的村民同意率这一点上，参与葵蓬村旧改招标的富力、保利、招商蛇口没做到极致。

　　自万科宣布退出后，上述三大房企争相抢食葵蓬村旧改项目，三家房企忙于相互之间的博弈，尤其是在“三步走”的套路中各出奇招，包括紧密相连的线下咨询点、频频发布该村旧改最新的线上消息和带村民代表走访过往项目。

　　吸引村民投票的关键点一是过往旧改案例，二是让利空间。有村民告诉记者：“竞投的三家房企中，招商蛇口因为是深圳的企业，村民们不太熟悉，因此其获得的选票远不如其他两家。”而保利与富力两家已有广州旧改案例的房企难分伯仲。

　　“绝大多数村民是给本地房企投票，因为本地房企更了解广州旧改需求。”多户村民告诉记者，作为村民当然是以最终更丰厚的补偿为基础选择旧改开发商。“本地房企相对而言让利村民更多，据说补偿面积比例将超出1：1。”村民罗姨告诉记者，基于此，大多数村民驱利而行，但其表示曾被某些村民代表告知旧改开发商最好选择央企，以保障安置房质量等。

　　尽管三强明面上暗地里互不相让，但葵蓬村旧改却未有胜出者。而相较葵蓬村旧改流标，黄埔区双沙村的旧改比拼已然上升到针尖对麦芒的新高度。半路杀出的万科遇上入局多年的合景泰富，却传出“进村意图不轨”而遭到村民抵制。尽管万科严正发声否认此事，但最终该村旧改仍被竞争对手合景泰富摘得。

　　有房企负责人告诉记者，房企对于旧改的争夺是一场硬仗，不仅是和竞争对手的较量还有和村民的谈判，“长期以来，外界对村民的固有印象处于弱势，但开发商的工作没有外界想象的容易。”其表示，如今旧改市场竞争激烈且复杂，开发商考虑的因素更多，难度也更上一层楼。

　　匹配产业成旧改新课题

　　随着旧改项目的不断推进，各区陆续出台了有关旧改更多细化的政策。记者梳理了近年来各区发布的相关政策，其中有关旧改项目配套产业成为各区对开发商新的着力点。

　　早在2020年4月，黄埔区出台《广州市黄埔区广州开发区旧村全面改造项目政府产业用房、用地管理规定》，其中提及需明确配建比例，要求旧村全面改造项目除需配比11%的公服设施外，还需配比5%的产业用房或用地移交政府使用或收储。2020年8月，黄埔区集中动工的19个重大项目，包含10个城市更新产业及配套项目。

　　2021年3月，南沙区发布了《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》等旧改配套指引。其中有关产业导入方面明确将全区划分为两个产业管理圈层，规定位于第一圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上；第二圈层产业建设量原则上占融资地块总建设量的30%以上，同时明确了两个圈层导入的产业类型。

　　尤其在规划产业园方面，南沙明确将引导工业进园，加快产业集聚。旧村合作改造主体在满足上述产业建设比例要求的前提下，在融资地块上集约节约利用土地用于配套建设工业园区（M1）的，计收该部分土地出让金，并按工业园区建设成本5%～10%的比例折算为等价值的融资建筑面积予以奖励。同时鼓励国企参与，引入优质资本。积极引导高新产业企业、优质境外资本参与南沙旧改，引入先进技术和国外先进管理经验。

　　2021年4月，荔湾区发布最严旧改产业政策。根据荔湾区商务和投资促进局发布的《广州市荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议（征求意见稿）》（下称《建议》），区内每个村的产业发展方向都已明确。例如葵蓬村的旧改，《建议》明确指出建议通过引进茶产业总部企业、交易平台、现代商贸、文化创意等企业，实现对原有茶叶市场的转型升级。

　　据悉，坐落在广佛临界处的葵蓬村是全国有名的茶叶集散地，村内茶叶工厂鳞次栉比，茶叶上下游产业链处于井然有序的运作中。在村子原有的产业基础上匹配具体的产业发展方向是此次荔湾区颁布旧改产业政策的整体思路。

　　愈发严格而细化的旧改产业规划对开发商而言无疑是一大新挑战。“从前考虑更多的是处理和村民等相关方的利益纠纷，现在还需要盘活周边产业配套，对房企旧改项目的规划、资金来源等都是一大挑战。”大湾区一房企负责人告诉记者，在政策等因素的推动下，参与旧改的房企将催化更多新的旧改方式。

　　例如将城市更新作为今年拿地重点的美的置业，此前董事会主席郝恒乐在业绩会上曾向记者表示，美的置业因本身出身于产业，因此在产业圈层有良好的合作资源，“在推进城市更新中，还有一些产业配比，美的置业有自己的产业园运营。”再如拥有40余个大湾区旧改的花样年已有专门的产业公司的规划，同时将采用引进合作的方式，增强在产业配套方面操作的灵活性。