暴利下的“天价墓地”：连涨多年幅度堪比房价

原标题：暴利下的“天价墓地”：连涨多年幅度堪比房价 来源：新京报网

“高档墓”20万/平方米，坚持墓葬不炒遏制天价墓地频现？

天寿陵园销售人员展示的天荷园图景。

　　青松苍翠，碧草如洗。树荫下墓碑整齐有序排列，远处依稀可见教堂顶着白色尖塔。

　　位于昌平的天寿陵园是北京面积较大的陵园之一，上风上水的“环境牌”背后是不菲的价格：方舟园中，一套双穴立碑墓地起售价42.98万元。

　　“可以申请优惠，但优惠幅度有限。”4月1日，天寿陵园方舟园墓地销售人员向新京报贝壳财经记者介绍，近年来，墓地价格持续走高，每年以超过10%的平均涨幅不断上扬，优惠更是困难。

　　这只是墓地“人间真实”的一个掠影。上海至尊园销售人员告诉记者，园区最低报价11万元，其余墓区价格“上不封顶”。价格最高的墓地按面积销售，每平方米单价20万元。尽管如此，价格仍在上行，在销售人员口中将其形容为“和房价一样，一直在涨。”

　　近期，“墓地贷”一事虽然以取消画上句号，但“首付两成、最高能贷款20万元”再度将“天价墓地”推至台前。上月底，目前我国最大的殡葬服务提供商福寿园发布2020年度业绩报告，墓园服务支撑了其八成收益，2020年在售出墓地减少的情况下，价格继续水涨船高。新京报贝壳财经记者粗略计算，其经营性墓地均价达到10.77万元。

　　而早在2018年，福寿园上半年每卖出一座可比较的经营性墓地，就可以获得10.52万元收益，2017年同期，每座经营性墓地的收益为9.39万元。墓地价格起飞助推其业绩稳步向上，从2010年上市至今，福寿园营业收入、净利润均已连涨10年。

　　对此，中国社科院城市发展与环境研究所副研究员单菁菁在接受贝壳财经记者采访时表示，我国“死者为大”的传统丧葬文化一定程度上影响墓地价格上涨，但市场炒作进一步抬高价格。中国老龄研究所副主任党俊武则表示，坚持“墓葬不炒”是遏制“天价墓地”出现以及防止墓地价格上涨过快所必须坚持的原则。

天寿陵园销售人员出示的售价图，陵园内京华园一套双穴立碑墓地售价32万-37万元。

上不封顶

高价墓地按平方米销售，“十几万、100多万、200多万都有”

　　“以昌平为例，最便宜的公墓4万元-5万元起不等，贵的14万元起。”贝壳财经记者咨询墓地价格时，北京公墓网一名墓地销售人员介绍道。

　　记者浏览这一网站看到，昌平区共有10家墓园，其中，天寿陵园墓地售价从几万元到数十万元不等，最高可达40万-50万元。

　　天寿陵园为北京市面积较大的陵园之一，占地约600亩。官网显示，墓地产品包括京华园、归园、天荷园等墓园共10种，价格从6.58万元到25.98万元不等。京韵园、方舟园、军魂园、龙颌园、御松园五个陵园价格面议。

　　低价墓地似乎只停留在官网，销售人员口中，在售的墓地价位远高于此。

　　“每个陵园都是分区域销售，一个区域销售完后，再销售另一片区。”记者拨通天寿陵园电话后销售人员介绍，目前，天寿陵园在售的共有念慈园、京韵园、京华园、天荷园、归园、军魂园六个园区。其中，归园售价最低，是今年新开发的片区，最低价格为149800元，念慈园售价在18万-19万元之间，天荷园售价为25万-30万元不等，其余园区价格均在30万元之上。

　　这位销售人员透露，位置、格局，决定了墓地价格高低。交通条件、陵园环境、风水位置、墓地占地面积，乃至墓碑和墓基的用材、雕刻工艺都是影响墓地价格的重要因素。几十万元的墓地，风水、服务、绿化能与普通墓地产生明显差距。

　　据了解，北京的墓地分为公益性公墓和经营性公墓两种，审批分为市民政局审批和区民政局审批。上述销售人员表示，由于国家对墓地管控严格，北京墓地的紧缺性显而易见，价格以每年平均超过10%的涨幅不断上扬。

　　此后，记者咨询了位于怀柔区的九公山陵园，这是经北京市民政局批准成立的大型综合性公墓。官网显示，园区包括英雄纪念园、善寿园、天主教、功泽园、福泽园、承泽园六大墓区。销售人员向贝壳财经记者介绍，九公山陵园属公益性陵园，起价较低，双穴五万八起售，根据风水位置，在“龙头”方位价格为二三十万元。

　　“每个陵园在什么时候涨价，涨多少幅度都不一定。墓地的涨幅由市场决定，没有规律可循。当市场有需求，产品少，资源紧缺，势必会涨价。”销售人员表示，墓地市场土地供给不足的现状，让经营性墓地价格上涨变得“合情合理”。

　　“在北京，墓地不是商品，购买之后不能出售。”多名销售人员反复强调，对于最终售价，可以谈。价格都是陵园的实地报价，可以申请优惠，但具体折扣得等到“陵园具体选位置”时再商量。

　　在北京购买墓地分为一次性现结与定金—尾款两种结算方式。记者打了几家陵园联系电话，工作人员均表示，不存在“墓地贷”，所有款项要在半个月之内结清。

　　“现在北京的墓地价格太高了，要么就是环境不是很理想。”又是一年清明节，任菲(化名)告诉记者，近年来在河北买墓的北京人不在少数。

　　贝壳财经记者采访中询问了低价墓地，几名销售人员推荐了“河北怀来中华永久陵园”，双人立碑墓地起价26800元。

　　中华永久墓园是河北省最大的陵园，属河北省民政厅批准成立，占地1000亩。北京公墓网显示，陵园根据以树葬、绿化葬为代表的“艺术立碑”到传统立碑，共分为16种产品，价格在8800元到6万元不等。

　　相比这两地，在寸土寸金的上海，墓地自然难逃“天价”标签。贝壳财经记者咨询了上海至尊园，其共有至善园、宁祥园、静园、烟雨园等十五个不同价位的墓区。销售人员介绍，园区最低报价为静园21区的墓地，售价11万元，其余墓区价格“上不封顶”。“十几万、二十几万、三十几万、100多万200多万都有。”

　　“价格最高的在烟雨园，按客户购买墓地面积计价。圈地5平方米，每平方米单价为20万元。”销售人员称。

　　记者据此计算，购买该墓地需要花费百万。

　　此外，销售人员介绍，该墓地5平方米和10平方米的单价不同，但差价也不是很大，每平方米单价在19万元-20万元之间。尽管如此，园区价格每年都在上涨，“可能是1千，可能是1万，就和现在的房价一样，一直在涨。”

　　上海至尊园位于青浦区朱家角镇，官网显示，上海至尊园实业集团股份有限公司于2004年9月16日经上海市民政局批准成立，2005年初对园区进行规划建设，2008年正式对外销售，总投资规模逾亿元人民币。

　　自建园以来，上海至尊园历任中国殡葬协会第五届、第六届理事单位、第七届常务理事单位；任上海殡葬行业协会第四届理事单位、第五届核心理事及副秘书长单位，并于2016年成为中国首家登入国内资本市场的殡葬企业。

拉高业绩

福寿园净利润连涨10年，墓地均价涨至10。77万元

　　墓地价格居高不下并非个例，而背后公司则赚的盆满钵满。

　　我国目前最大的殡葬服务提供商福寿园，运营的墓园和殡仪设施位于全国16个省的主要城市、直辖市和自治区。3月26日，福寿园发布2020年度业绩报告。报告期内，福寿园实现营业收入18.92亿元，同比增长2.35%。归属股东净利润6.20亿元，同比增长7.2%。

　　从具体收益来看，福寿园的收入主要来自于三个方面：墓园服务、殡仪服务、其他服务，2020年占比分别为83.4%、13.4%、4.4%。

　　2020年，福寿园的殡葬服务收益出现下滑，从此前2.56亿元下降至2.53亿元，不过，公司墓园服务由此前的15.51亿元增长到了15.79亿元，弥补了收益上的微跌。此外，公司的其他服务从5321.6万元增长到了8407.2万元。

　　值得注意的是，支撑了福寿园八成收益的墓园服务，2020年虽然卖得少了，但价格继续上涨。

　　2020年，福寿园的经营性墓地数量为13083个，收益为14.08亿元，记者据此计算，其经营性墓地均价达到10.77万元，而在2019年时，福寿园的经营性墓地数量为13539个，收益为13.88亿元，均价10.26万元。

　　福寿园表示，2020年，公司的经营性墓地销售服务收益较上年度增加人民币约2千万元或1.4%，其中销售数量减少456座或约3.4%，平均销售单价增加约5%。

　　2020年，可比较墓园的经营性墓地销售服务收益较上年度减少人民币约2930万元或2.1%，其中销售数量减少1452座或约10.7%，平均销售单价上升约9.7%。

　　值得一提的是，从收益明细来看，2020年，上海为福寿园贡献了8.60亿元收入，占比达到46.9%；河南为福寿园贡献了1.23亿元收入，占比达到6.7%；重庆、安徽、山东的收益占比分别为4.2%、9.7%和5.1%。

　　从2010年上市至今，福寿园的营业收入、净利润均已连涨10年。

　　2015年至2020年期间，福寿园的营业收入分别达到11.08亿元、12.68亿元、14.77亿元、16.51亿元、18.51亿元、18.93亿元，净利润分别达到2.84亿元、3.39亿元、4.17亿元、4.88亿元、5.79亿元、6.20亿元。

　　而从毛利来看，福寿园2015年至2020年毛利分别为8.60亿元、10.02亿元、11.85亿元、10.08亿元、11.66亿元、12.28亿元。仅2018年出现下滑，其余年份均为增长。

　　可观的业绩下，福寿园持续扩张。

　　2020年，福寿园投资活动所用的现金净额为人民币11.92亿元，主要包括收购附属公司、墓园及殡仪馆的运营权以及其他投资而支付人民币约5.11亿元，为取得土地使用权支付人民币约8260万元，其中包括位于辽宁省锦州市的一幅墓园用地以及位于广西防城港市的一幅墓园用地等。

　　福寿园表示，截至2020年12月31日，公司正在运营的墓园达30座(包含2座托管运营)，尚处筹备或建设中的墓园3座。

　　殡仪板块方面，2020年6月，福寿园完成了收购贵州省金沙县福泽殡葬有限责任公司80%的股权，目前正依据福寿园全新的理念进行局部的改造和运营。7月，福寿园签约收购哈尔滨明西园公墓有限责任公司的100%股权，收购已告完成。作为集团在黑龙江省的首个拓展项目，助力集团在东北地区开拓一个极具地理优势的市场服务据点。

　　9月，福寿园与江西省瑞昌市民政局签约殡仪馆选择性服务专案。10月，福寿园达成战略合作，将全面参与广西殡葬改革和建设，集团与中国中福实业集团有限公司拟投资约100亿元人民币，在广西各地选址建设一批殡葬服务设施。

　　此后的11月，福寿园成立了滨州福寿园实业有限公司作为全资子公司与滨州市政府签约筹建滨州的殡葬一体化项目。12月，福寿园与安徽省巢湖市民政局、市殡葬服务中心签约殡仪馆选择性服务专案。

　　不过，相比于港股殡葬业上市公司福寿园业绩斐然，A股殡葬业上市公司明显逊色。

　　同花顺数据显示，A股以殡葬业为主营业务的上市公司曾经有两家，其中一家是福成股份，另一家是ST华嵘。

　　公司2019年报显示，ST华嵘(当时名为*ST仰帆)实现营业收入2326.78万元，净利润287.08万元，归属于上市公司股东的净利润为326.38万元。ST华嵘拥有一家子公司——福泽园(北京)文化发展有限公司，该公司从事墓地代理销售及殡葬服务。

　　公司称，在殡葬业务上，2020年福泽园公司将继续强化墓园代理销售业务。 2019年，福泽园公司与多家陵园签订了代理销售协议，墓园代理销售占公司业务收入的60%以上。 2020年争取签订北京周边更多陵园的代理销售，实现业务规模的扩大。此外，公司会争取签订独家代理销售、礼仪服务等业务。

　　然而，公司2020年6月30日公告显示，公司与关联方武汉新一代科技有限公司签署了关于转让福泽园(北京)文化发展有限公司100%股权的协议书，双方确定的股权转让价格为303.61万元。公司称，本次福泽园公司股权转让完成后，有助于公司更好地聚焦主业，增强上市公司的可持续经营能力。

　　截至4月1日，ST华嵘未能公布2020年报，只是预计公司2020年实现归属于上市公司股东的净利润增加 670 万元到870 万元，同比增加203%-263%，而公司业绩预增的原因是建筑类子公司纳入合并报告范围，该子公司全年实现净利润1400万元。

　　此后，福成股份成为了A股唯一一家主营业务包括殡葬业的上市公司，然而2020年，福成股份业绩未能实现增长。

　　福成股份2020年报显示，公司实现营业收入10.86亿元，同比减少24.92%；实现归属于上市公司股东的净利润1.21亿元，同比减少42.37%；实现归属于上市公司股东的扣非净利润8174.03万元，同比减少35.84%。

　　据介绍，福成股份于2015年通过定增方式收购大股东旗下三河灵山宝塔陵园，2018 年公司以现金方式收购湖南韶山天德福地陵园。三河灵山宝塔陵园位于北京大七环与京秦高速交会口，得天独厚的地理位置，给京津冀客户提供良好的服务标的和服务条件。

　　福成股份表示，业绩下降主要是新冠肺炎疫情对餐饮业和殡葬行业影响较大。殡葬行业上，客户入园率下降很大，连祭祀也大多采取线上云祭祀方式。

行业规范

供求催生“天价”墓地，专家：应坚持“墓葬不炒”

　　尽管业绩不尽如人意，但记者注意到，2020年福成股份的殡葬服务业实现营业收入8238.59万元，营业收入同比减少55.47%，毛利率81.01%，比上年同比减少6.13个百分点。

　　这一行业高毛利率曾被外界诟病，并让高价成为监管的焦点。

　　2018年9月，民政部公布《殡葬管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，将原条例的6章24条扩充为8章57条，这是条例施行21年来首次大幅修改。

　　条例修改剑指墓位价格贵、殡葬商品和服务价格虚高等。在价格方面，《征求意见稿》称公益性公墓、骨灰堂的墓位、格位价格实行政府定价并动态调整。经营性公墓的墓位用地费和维护管理费实行政府指导价。此外，在占地方面新政明确，安葬骨灰的独立墓位占地面积不得超过0.5平方米，合葬墓位的占地面积不得超过0.8平方米。安葬遗体的墓位(含合葬墓位)，占地面积不得超过4平方米。墓碑高度不得超过地面0.8米。

　　这在A股和港股均引发了蝴蝶效应，《征求意见稿》发布后的交易日，福寿园在香港收盘股价大跌23.35%，创下公司有史以来最大跌幅。A股的福成股份下跌0.92%。

　　紧接着，福寿园紧急发布澄清公告称，公司董事会注意到公司股价及股份成交量出现不寻常变动，《征求意见稿》的发布旨在加强殡葬行业的管理，推进殡葬改革，规范殡葬行为，满足公民殡葬需求，维护逝者尊严和公共利益。

　　发布澄清公告后，福寿园股价回升，但从资本市场第一反应来看，民政部剑指高价公墓让投资者为福寿园捏了把汗。

　　早在2017年，福寿园获得毛利11.85亿元，当年获得营业收入(年报中为收益)14.77亿元，由此计算当年毛利率达到80.23%。而在2016年，福寿园毛利10.02亿元，营业收入12.68亿元，毛利率为79.1%。相较之下，福寿园在毛利率高企的基础上仍增长了1个百分点。

　　贝壳财经记者注意到，在民政部官网的“留言咨询”栏目中，有基层殡葬工作人员提问，何时能出台《殡葬管理条例(修改意见送审稿)》。2021年1月19日，民政部回应，已于2018年11月报送国务院，转交司法部办理，具体出台时间根据其工作安排确定。

　　对于墓地价格飙涨，中国社科院城市发展与环境研究所副研究员单菁菁告诉贝壳财经记者，背后的底层逻辑在于供求关系。

　　单菁菁表示，随着城市的快速发展，人口集聚，规模扩张，当前城市建设用地正面临越来越紧张的趋势。“在用地紧张，供不应求的环境下，其中又有一些私人墓地的持有方、中间商抬高价格，加上市场炒作，有可能进一步抬高墓地价格。”

　　此外，我国“死者为大”的传统丧葬文化也在一定程度影响墓地价格上涨。随着人口不断增加，土地资源日益稀缺，墓地价格的上涨直接导致在一些地区“葬不起”“丧事难办”“死人和活人争地盘”等现象。

　　据民政部2020年第四季度新闻发布会数据，“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，将从轻度老龄化迈入中度老龄化。2019年国民经济和社会发展统计公报显示，中国每年的死亡人口在1000万人左右。

　　“殡葬事业是关系到每一个人的重大事件，应当得到全社会重视。”中国老龄研究所副主任党俊武接受贝壳财经记者采访时表示，坚持“墓葬不炒”是遏制“天价墓地”出现以及防止墓地价格上涨过快所必须坚持的原则。“应该坚持这个概念，对殡葬事业进行深化改革，这也是对现阶段中国步入老年社会未雨绸缪的战略性举措。”

　　党俊武认为，应明确区分殡葬事业与产业。“可以为殡葬的产业化留出一些空间，但要以人民为中心，以绝大多数人民利益为中心，以发展殡葬事业为核心。”他建议政府部门应出台殡葬事业5年中长期规划，在殡葬的定价上施行普惠性政策，让老百姓吃定心丸，避免“葬不起”等现象的发生。

　　他认为，生态殡葬应与死亡教育共同进行。“只有从根上改变对死亡的观念，才能真正创造、倡导、探索新的殡葬形式。”

　　对此，单菁菁建议，推广以树葬、花葬、骨灰深埋等为代表的生态殡葬，是节约土地资源、减轻家庭经济负担、控制殡葬业市场行之有效的一种方式。

　　“要通过媒体，网络等宣传途径，让更多的人接受与自然相融合，接受生态殡葬，从而解决目前尖锐的主要矛盾。”单菁菁说。

　　新京报贝壳财经记者 林子

(编辑：熊家丽)

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