小区公共收益归业主的常识需要重申

　　史奉楚

　　小区里的电梯广告费、停车费、场地租金等收益，究竟该归谁？最近，南京市中级法院公布了一起案件的终审结果，判决某小区物业公司向业主返还10年的公共收益共计124万多元。十多年来，小区物业一直将小区公共收益据为己有，也未定期公布小区公共收益的详细收支情况。后该小区业委会起诉要求物业公司返还10年期间的公共收益。法院在审理调查中发现，物业公司提供的账目不清晰，无法举证实际支出，同时双方在物业合同中没有对公共收益分配进行约定。法院根据本案实际情况，酌定所得收益的30%为其合理成本，剩余部分归业主所有。

　　随着商品房的普及，很多人都知道业主需要缴纳物业费，如果拒不缴纳物业费，很可能享受不到相应服务。相反，一些物业公司利用小区的公共场所和设施进行营利，业主却未见到任何收益。

　　《民法典》明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》则规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　由上可知，利用小区共有部分进行营利所产生的收益就应当归业主所有，而不是物业公司的“小金库”或“私房钱”。即便物业公司与业主进行约定，也只能约定将该部分的收益用于补充维修资金或者折抵物业费，不能约定归物业公司所有。

　　然而现实中，很多小区均将公共设施委托给物业经营管理。这导致很多业主根本不知道该收益应归谁所有。这样的想法无异是放弃了自己的权利，一些物业公司也借此模糊概念，蚕食公共收益。

　　大多数小区的公共收益相当可观。如小区的电梯、灯箱、门禁杆上均有广告，在小区内搞促销可以收取场地租金，占用公共车位可以收取停车费。各种各样的收入加起来是不菲的数字。梳理报道可知，一些管理规范、业主委员会高度负责、敢于向物业公司较真的小区会给业主“分红”，这就是最好的例证。

　　遗憾的是，给业主“分红”的小区毕竟是少数，很多物业公司定位混乱，将自己视为小区主人，收费不透明，服务质量低。在公共收益的管理、使用、分配上，拒绝接受监督，暗箱操作。要知道，物业公司与业主不是管理与被管理关系，业主缴纳物业费，物业应按规定或合同约定提供服务。那么，物业公司显然不能“仆大欺主”，将公共收益占为己有，这是非常浅显和朴素的道理。

　　如今，大型成熟的商业小区越来越多，小区公共收益随之增加，这些收益不该成为一笔任由物业操持摆弄的糊涂账。这需要业主权利意识的觉醒，积极、勇敢地维护自己的权利，如要求物业公司公开收入支出并进行审计，监督公共收益的使用和分配。

　　相关部门也应主动作为，为业主撑腰做主，如法院在账目不清的情况下，酌定收入的30%是成本，其余的归业主所有就是敢于担当的表现，让故意混淆账目的物业公司侵吞公共收益的伎俩无法得逞。主管部门更应加强对物业公司的监督管理，如强制要求定期审计账目，公开明细，帮助、指导、协助业主依法主张权利，追究侵吞公共收益者的法律责任。进而让小区公共收益归业主成为人所皆知的常识，让业主挺直腰杆、理直气壮地行使权利，支配公共收益。供图/视觉中国

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责任编辑：吕成飞