住宅建设用地使用权期限届满自动续期住宅70年产权或续期？_新浪财经

　　关注民法典②|住宅建设用地使用权期限届满自动续期住宅70年产权或续期？

　　封面新闻记者田之路

　　城市市区的土地属于国家所有；开发商获得的土地是有最高使用年限的，比如：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。那么在土地使用权期限届满后，土地及建筑物如何处理？尚在审议的《民法典（草案）》在规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。如果正式实施后，是否意味着咱们的住宅在70年产权满后，能自动续期，备受大家关注。

　　根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。尚在审议的《民法典（草案）》在规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”的基础上，进一步规定“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。” 在“自动续期的基础上，是否需要另行支付费用了”，对此，北京国枫（成都）律师事务所刘元涛律师认为，《民法典（草案）》实施后，住宅建设用地使用权期限届满，按规定是自动续期。按照《民法典（草案）》规定来看“续期过程中是否需要缴纳费用以及缴纳多少费用，还有赖于法律及行政法规的进一步规定。”

　　刘元涛律师进一步解答，住宅土地使用权期限为七十年，从上世纪80年代出让土地开始，也还未出现住宅土地使用权到期的情形。而目前法律及行政法规对于住宅土地使用权到期后是否缴纳费用及如何缴纳费用上也还没有明确的规定。

　　关于非住宅建设用地使用权期限届满的处理。《物权法》及《民法典（草案）》均规定非住宅建设用地的使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　对此，刘元涛律师结合《城市房地产法》及《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的规定做出解答：非住宅建设用地使用权在到期前一年由土地使用者申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；准予续期的，重新签订土地使用权出让合同，按照规定支付土地使用权出让金；未申请续期或根据社会公共利益需要收回该幅土地不予续期的，土地使用权由国家无偿取得；至于地上建筑物、构筑物及其附属设施由出让人无偿收回或者出让人根据地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。

　　根据《物权法》（中华人民共和国主席令第 62 号）（2007.10.01）第一百四十九条规定，建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　《民法典（草案）》第三百五十九条中，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地的使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法（2019 修正）》（中华人民共和国主席令第 32 号）第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 55 号）（1990.05.19）第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。