新城悦服务：物业营收与在管面积剪刀差6.4%|剪刀差_新浪财经

服务。

【股权关系】新城集团与新城悦服务是兄弟关系。据2019年报数据，新城控股董事长王振华持有新城悦服务73.34%的股权。

【业务关系】2019年，新城悦服务来自新城系的物业管理面积占比为71.1%，对应的收入比例为77.5%，剪刀差为6.4%。

文/乐居财经研究院魏薇

2016年，富域香港投资以3.2亿元的代价收购了常州创悦咨询管理有限公司的全部股本。而富域香港投资的实际控制人为王振华以其家族成员为受益人所设立的Hua Sheng信托及王振华之子王晓松。

2019年3月，证监会调查结果显示新城悦服务存在股权高度集中问题。新城悦的19名股东合计共持有1.61亿股股份，相当于已发行股份的19.65%。有关股权连同由王振华被视为拥有权益的6亿股股份（占已发行股份的73.17%），相当于3月21日已发行股份的92.82%。只有5890.66万股股份（占已发行股份的7.18%）由其他股东持有。

经调整后，其前10大股东占比由85.61%下降至81.97%，前20大股东由89.87%下降至85.55%，证明其股权不再高度集中。同时，王振华依然是新城悦服务最大的股东，占有股份的比例为73.34%。

物业管理收入增长16%

2019年，新城悦服务的总营业收入为20.2亿元，同比增长72.5%；毛利润6.0亿元，同比增长73.9%；净利润3.0亿元，同比增长82.9%。

新城悦服务的收入主要来自于四个板块：物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务和智慧园区服务。物业管理服务作为其最主要的收入来源，占总收入的比重为41.9%。2019年，来自物业管理服务的收入为8.49亿元，较2018年同期增加16%，该项收入随着在管面积及物业管理费单价的提升而增长。

期内，增值服务贡献的收入达11.8亿元，同比大增 166.2%，这几类增值服务的收入来源几乎都是新城集团。相比之下，物业管理服务的收入增速明显慢于增值服务的增速。

社区增值服务的收入同比增长267.7%，该项收入的增长主要来自于替新城集团销售车位所得。智慧园区服务同比增长263.1%，主要源于新城悦服务在期内完成了14个大型智慧商场项目。

新城系与第三方的面积占比两年未变

截至2019年末，新城悦服务的在管面积达6015万平方米，同比增长40.3%。合约管理面积为1.53亿平方米，同比增长36.2%，充足的合约面积储备能为未来的业绩提升提供良好的保障。

2019年，新城悦服务来自新城系的物业管理面积为4279.7万平方米，较2018年增长40.4%，占比总管理面积的71.1%，对应的收入比例为77.5%，剪刀差为6.4%。

值得注意的是，2018年与2019年，新城悦服务来自新城系与第三方的面积占比没有任何变化，但2019年来自新城系的收入占比由78.1%略降至77.5%。

在2019年报中，新城悦服务表示，除了新城集团的项目外，其一直以新项目作为第三方拓展的目标，过往拓展的第三方项目正在逐渐交付。2019年新接管的620万平方米的第三方项目中，有520万平方米的新交付项目，占比为84.7%。

在新城集团大量交付的同时，来自第三方面积的占比没有出现下滑。新城悦服务董事长兼总经理戚小明曾表示，在2022年，第三方在管面积能达到30%。

2018年11月，新城悦服务成功上市，募得款项净额5.4亿元，约60%将被用于收购物管服务公司及获取物管项目，15%用于扩展增值服务。2019年底，对于上市募得的资金，已经使用1.7亿元。2019年末，新城悦服务并无任何有息负债，同时手持13.4亿元现金，充裕的资金为未来的版图的拓展提供了良好的支撑。

5月7日，新城悦服务发布公告称，集团子公司西藏新城悦拟以人民币1.05亿元收购目标公司成都诚悦时代物业服务61.5%的股权，进一步提升其在商业写字楼的管理能力。