基金观点｜建信陶灿：房地产强势拉升的原因分析

建信基金陶灿

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房地产强势拉升的原因分析

开门见山，房地产板块走强的原因可以归结为多个方面的综合作用，以下是对此的详细分析：

一、政策催化与预期提振

政策调整：政府为了振兴地产行业，可能会逐步取消购房限制政策，如限购、限贷、限售等，以减轻购房者的负担，并刺激市场需求。此外，政府还可能加大税收优惠力度，如减免房产税、土地增值税等，进一步降低购房成本。这些政策调整有助于提升购房者的购买力和购房意愿，从而推动房地产市场的回暖。

供需调节：政府通过收储土地、去库存等方式主动调节市场供需，有助于稳定房价并提升市场信心。例如，杭州等地的收储政策不仅打响了去库存的第一枪，还可能成为房价企稳以及房地产基本面重要拐点的标志。

二、经济因素与市场趋势

经济增长推动：房地产市场作为经济增长的重要推动力之一，其走势往往与整体经济形势密切相关。随着经济的持续增长和居民收入水平的提高，人们对住房的需求也会相应增加，从而推动房地产市场的发展。

城镇化进程：城镇化进程的推进催生了对住房的大量需求。随着农村人口向城市转移和城市居民对改善居住条件的需求增加，房地产市场迎来了新的发展机遇。

三、资本流动与投资者信心

国际资本涌入：全球资本市场的不断流动为房地产市场提供了充足的资金支持。大量的国际资本涌入中国房地产市场，不仅推动了房地产开发板块的快速发展，还提升了市场的整体活跃度。

投资者信心增强：随着政策利好的不断释放和市场环境的逐步改善，投资者对房地产市场的信心逐渐增强。他们开始重新评估房地产市场的投资价值并加大投资力度，从而推动房地产板块的走强。

前海开源基金杨德龙

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杨德龙：做价值投资 忍耐和等待是投资者最重要的品质

本周市场依然是维持震荡调整的走势，而一些被错杀的优质股票已经有拒绝下跌，开始震荡反弹的迹象。当前市场信心依然不足，多空分歧较大，而经过三年的调整，很多优质股票已经跌出了价值，有的价格只有高点的三折、四折。巴菲特曾经幽默地说，只有傻子和偏执狂才试图买到最低点、卖在最高点，实际上最低点和最高点都是事后才知道的，事前不可能知道，所以在低位区域布局就是一个次优解，因为无法找到最优解，而对于优质资产，可以以时间换空间，耐心地持有来等待下一轮行情的到来。

当前，稳经济增长的政策有望逐步出台并实施，下半年经济复苏的力度有望增强。现在是处于三重拐点叠加的阶段，即经济的拐点、政策的拐点以及市场的拐点，所以在这时候一定要保持信心和耐心，不要倒在黎明前。在市场低迷的时候，信心比黄金更重要，而做价值投资最重要的品质就是忍耐和等待，因为股票投资的过程中，绝大多数时间实际上是在忍耐与等待中度过的，投资实际上是一个忍耐和等待的故事。

A股市场95%的时间处于震荡盘整和下跌的阶段，只有5%的时间是快速上涨的。我们要用95%的时间去等待那5%的快速上涨时间，才能够有抓住好公司的机会。事实上，即使是那些长期大牛股，快速上涨的时间也只占5%，你不可能做到在快速上涨来临之前买入，然后等到见顶卖出，这只有神能够做到。对于那些通过股票投资实现财富大幅增长的牛散来说，他们基本上是陪伴着好企业一起成长，而不是试图去抓住涨得最快的阶段，规避震荡盘整的时间。

打一个比方，投资股票犹如农民种庄稼、果农栽种果树，农民选好了优良品种播种下去，果农选好了优质果苗栽种下去，该浇水的浇完了，该施的肥也施过了，该努力的都努力了，剩下的就是等待，等待庄稼生长成熟，等待果树开花结果。当然我们也要祈祷风调雨顺，春种秋收，投资股票该买的都买了，剩下的就是耐心等待，因为你无法预料市场大势的波动，特别是短期的波动。持有优质股票不动是最好的投资策略。但是这看似简单的事情，很多人却做不到，因为在待着不动的环节中，市场每时每刻都有诱惑发生，导致人们总觉得应该做点什么，总是管不住自己那双好动的手，手总是闲不住的，甚至有人开玩笑地说，在股票市场上，“守股”比守寡还难。

投资成功之难表现在相当多的时间里付出与得到往往不成正比，有时候越勤奋亏损得越多，在投资上最好做个懒人，最大限度地减少操作频率。股神巴菲特曾经幽默地说，我用屁股赚的钱，多过用脑袋赚的钱。从某种意义上来说，比频繁决策更重要的是耐心等待。很多时候，财富是等来的，等的过程如果遇到困难与挫折，可以理解为忍耐，没有谁可以随随便便成功，等待和忍耐应该是投资成功的常态，今天的忍耐是为了未来的辉煌。总之，等待和忍耐是投资者必须具备的优秀品质，也是在投资中最高明的技术手段。

有一次巴菲特的好朋友贝索斯问他，你每年都召开股东大会，在每年致投资者的信中也披露投资的理念，在年报中会披露你的持仓，并且你的持仓常年不动，但是为什么没有人抄作业可以成功，和你一样成为首富，巴菲特意味深长地说，因为没有人愿意像我一样慢慢变富。做投资的大忌就是急功近利，很多人很难长期忍受自己持有的股票缓慢上涨或者反复震荡，都期望能够天天大涨。巴菲特曾经说，如果你买了股票之后，第二天就赶紧看一下有没有大涨，这是最愚蠢的行为。做投资实际上就是做好公司的股东，买公司的股权，这个公司只要长期经营向好，即使短期股价波动，也不应该影响你的持股信心。

长期来看，好公司的上涨会给投资者带来成功的回报。对于二级市场的投资者来说，投资收益通常来源于三个方面，一是企业成长，这是最根本的源泉，也就是与伟大的企业一起成长，这也是巴菲特获得最多投资回报的地方。第二是估值的提升，这与市场流动性相关，当流动性充裕，市场信心十足的时候，往往估值会提升。三是赚交易对手的钱，通过赚取差价获取收益，也就是赚市场的钱。

这三个方面的收益，第一个与伟大的企业一起成长相对是比较容易把握的。第二个则是要看市场大环境是不是牛市，牛市的时候估值自然会提升，但熊市的时候估值会下降。第三，赚交易对手的钱，实际上是赚市场的钱。芒格明确地说我不赚市场的钱，因为你赚市场的钱，实际上是假设你比你的交易对手要聪明，你的交易对手愿意以低价卖给你，另外一个交易对手愿意高价买走，这种假设往往是不成立的。而且你还要假设你的交易对手傻得刚刚好，如果你的交易对手比你傻，并且非常傻，这样也有可能把股票价格砸得更低，让你抄底之后抄到半山腰；涨的时候也是如此，你的交易对手有可能把价格推到一个泡沫的地步，甚至又涨一倍，这时候你可能会踏空，所以赚市场的钱实际上是一个非常不靠谱的收益来源。

从过往投资经验来看，在市场的起起伏伏中，敬畏常识至关重要。对于投资者来说，既要避免在牛市高点疯狂买入，也要避免在熊市低位割肉，或者不敢买入。真正能够长期战胜市场的投资者，都要保持一个良好的心态，既要学会与熊市共舞，也要学会在牛市中克制自己的贪欲，当市场产生比较大泡沫的时候，果断离场。

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