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讲述投资中最朴实的道理,陪伴您一起穿越基金投资的迷雾。市场起起伏伏,我们招夕相伴。
相伴第 36 期
本期作者 | 潘睿莹
“数据科学说基金之公募REITs的冰与火之歌”逐项拆解了公募REITs基金资产端及产品端的投资收益,“数据科学说基金之从分红收益解析公募REITs基金选择”进一步对分红收益进行了剖析与溯源。
但除了辨别优质产品之外,不同的“入场时机”同样对最后投资收益有着重要的影响,其取决于产品背后不同投资者执行的“投资规则”,以及自身对于资金属性、市场环境及产品预期等进行综合判断的“投资方式”。
公募REITs基金首发阶段的产品认购,分为战略配售及公开发售两个部分。
其中,战略配售为产品发行前锁定基石投资人,作为后续发行上市的长期、稳定资金来源,其承诺以发售价格认购一定比例份额(原始权益人战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20%,其他战投没有最低配售比例要求),并具有1-5年不等的锁定期(原始权益人锁定3-5年,其他战投锁定1年)。
公开发售又分为网上和网下两个部分,公募REITs基金的发售价格通过网下投资者(合格的机构投资者)以询价的方式确定,而网上投资者(公众投资者)则以发售价格参与认购。相较于战略配售,公开发售份额没有锁定期(产品上市后即可卖出),但对于网上及网下的发售份额同样具有一定的比例限制(扣除战略配售份额后,网下发售比例不得低于公开发售的70%)。
目前,根据已上市公募REITs基金来看,在产品首发阶段,战略投资者份额占比约67%(原始权益人份额占比约37%,其他战投占比约31%),网下机构投资者占比约23%,网上公众投资者占比约9%。
图:投资者结构占比
![(数据来源:WIND数据库,时间截止于2023/8/15)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20230821s/713/w429h284/20230821/7b07-5de51b008f9d41f9767d81b38ef7e803.png)
因此,不同投资者有着不同角色与功能,同时监管予以的投资规则如持有期限、比例限制亦具有不同的规定,故衍生出不同的投资方式。
战略配售
对于非原始权益人的战略投资者而言,认购份额具有锁定期限,需等产品发行上市至少一年才能在二级市场交易卖出,战略配售的收益情况会受入场时机及底层资产\行业基本面的影响。
因为整体REITs市场分别在2021年9月至2022年2月、2022年6月至9月期间出现两轮上涨周期,但今年以来市场整体处于新一轮的下跌周期,故于2021年上市的REITs产品战投收益较为可观,但于2022年上市的战投收益相对表现一般。
图:2022年8月前上市的REITs产品
战投收益情况
![(数据来源:WIND数据库,时间截止于2023/8/15)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20230821s/74/w555h319/20230821/b909-0ad908dbd73dad1791f9a62e702b9399.png)
从底层资产基本面来看,不同资产类型之间战投收益表现分化。例如,因过去两年高速公路行业经营情况受疫情影响较为严重,高速公路REITs二级市场表现较为疲软,相应的战投收益也受到较大的影响。
图:2022年8月前上市的
不同类型资产战投收益情况
![(数据来源:WIND数据库,时间截止于2023/8/15)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20230821s/770/w481h289/20230821/acf7-335cb4dd43bb0a12fd8994715ad876c2.png)
打新策略
对参与REITs公开发售的网下机构投资者与公众投资者来说,可以按产品的发行价格申购,并在上市后卖出从而获得潜在的首日溢价收益(上市首日价格涨跌幅限制比例为±30%)。打新策略的收益情况与市场整体情绪、产品规模及底层资产\行业基本面具有较大的关系,但平均中签率相对较低(平均网下机构投资者及公众投资者有效认购比率不高于1.5%)。
图:产品发行规模与有效认购比例
![(数据来源:WIND数据库,时间截止于2023/8/15)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20230821s/770/w481h289/20230821/81f0-06eb20882c48b6711fef7afe74cd81be.png)
目前,已上市的28单REITs上市首日涨跌幅平均值为12.20%,不同产品之间首日表现较为分化。其中,13支产品的首日涨跌幅超10%,12支产品首日涨跌幅低于5%,2支产品出现破发。总体来看,产品首日上市涨跌幅与市场情绪存在一定的正相关性,当市场整体处于上涨趋势阶段,新发产品上市首日涨跌幅较高;而当市场整体表现较为弱势时,新发产品首日表现相对疲软。
图:首批REITs市场累计
平均涨跌幅及已上市REITs首日涨跌幅
![(数据来源:WIND数据库,时间截止于2023/8/15)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20230821s/36/w585h251/20230821/418d-17598deac4ba0ddbfe92dcd58bf0331d.png)
另一方面,上市首日涨跌幅与基金产品的发行规模还存在一定的负相关性。产品发行规模越小,对于同等体量的资金而言,其带动的涨跌幅越大。
图:不同规模REITs首日涨跌幅情况
![(数据来源:WIND数据库,时间截止于2023/8/15)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20230821s/749/w484h265/20230821/9500-f7c70bc771a71475f290b355e89d3f8f.png)
同时,底层资产行业的基本面对新发产品的首日表现也有一定的影响。如高速公路REITs整体打新收益较低,除了规模因素影响之外,2021年-2022年高速公路REITs因疫情原因经营数据不及预期,对于新发产品来说即使在市场整体表现较好的时期(如2022年6-8月)首日表现仍较疲软。
图:不同类型资产平均首日涨跌幅情况
![(数据来源:WIND数据库,时间截止于2023/8/15)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20230821s/770/w481h289/20230821/bbda-d6d8b91d5db4858ee8c05666e06ba363.png)
二级交易
REITs基金与ETF基金类似,上市后可在二级市场买卖交易(T+1,非上市首日涨跌幅限制比例为±10%)。但现阶段市场总量规模不大(已上市28单发行规模总计924亿)且流通盘较小(占整体规模约4成),市场交易的活跃程度一般。截止2023年8月15日,市场日均换手率为1.3%,每日平均市场总交易量为2.64亿元,单个产品每日成交量在几百万至几千万不等。流动性不足,或会使得个别投资者的投资行为对REITs二级市场的价格造产生较大的影响,使得现阶段是二级交易策略存在一定局限。
图:REITs市场整体成交量及换手率
![(数据来源:WIND数据库,时间截止于2023/8/15)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20230821s/770/w481h289/20230821/a96b-6a4a508774b196b20bfc47095c3b6013.png)
对于不同投资者来说,由于资金属性及投资目标存在差异,其采用的估值方法也可能不同,进而对REITs产生不同阶段性的看法,从而执行不同的交易策略。例如,长期投资者通常以绝对估值法为主(采用现金分派率、IRR等),主要衡量资金成本及产品预期收益;短期投资者大多数以相对估值法为主(Cap rate、P/NAV、P/EBITDA等),主要关注指标中枢的位置变化,并结合近期底层资产的实际经营情况、未来收入弹性来进行综合判断。
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作者简介
潘睿莹
招商基金策略分析师岗
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◆ 香港中文大学理学硕士
◆ 不会写代码的基金博主不是好的招财妹妹
◆ 专注于公募REITs、新能源等资产\行业赛道,擅长用数据科学的方式,深入浅出地分析财富管理、基金投资及产品市场
◆ 在抖音、小红书、公众号等多个社交平台分享投教指南
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