平安基金王名伦：公募REITs本身不同于股票 更适合长期持有 理性看待二级市场价格波动

平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦

1） 影响REITs二级市场定价的因素有哪些？

　　主要有两点：一是REITs本身的价值，简单说可以参照一级发行时网下投资者定价背后对应的派息率，这是市场机构投资者给予的相对公允的定价，可以看做是二级市场定价的“锚”；二是市场情绪。首批公募REITs一级发行受到机构投资者和个人投资者的高度认可，认购情绪比较高涨，这种情绪可能会传导至二级市场。但我们要提醒的是，公募REITs本身不同于股票，收益弹性有限，更适合长期持有，享受较稳定分红，不可有短期追风炒作的倾向。

2） 如果二级市场价格出现大幅波动的情况，投资者会面临怎样的投资机会或风险？

　　我们坚持认为，投资者应该理性看待公募REITs的特征，公募REITs是基于基础设施资产稳定收入发行的产品，特性就是收益稳定，风险适中，适合长期投资。如果二级市场出现大幅波动，投资者应该理性看待。如大幅溢价，投资者要考虑其中蕴含的较大风险，不可脱离产品本身特性，盲目跟风。若出现折价，投资人也应该保持理性，既然是长期持有的品种，我们看中的是其长期稳定分红，就应该淡化短期波动的影响，坚定持有信心。

3）公募REITs上市交易和股票有什么不同？

　　股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs是“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为基础设施项目的“股东”，并且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有一定相似之处。

　　与股票不同的是，公募REITs具有以下特点：

　　公募REITs价值本源来自底层实物资产经营现金流的预期。底层资产一般分为两种类型的收益，分别为产权类和特许经营权类。

　1、公募REITs市场波动相对较小：

　　公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限（其中上市首日涨跌幅限制为30%）。

　2、收益增长空间相对有限：

　　从物业运营角度分析，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。

　3、具有较高的分红比例：

　　公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。比如，平安广交投广河高速REIT的基金合同规定将不低于合并后年度可供分配金额的95%以现金形式分配给投资者，且收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。

　　另外，投资公募REITs与股票的区别，还包括以下几个方面：

从资产属性来看：基础设施REITs的底层资产类别唯一，即便日后扩募，也是统一类型的资产，并且资产已处于运营期，管理团队比较成熟；而投资上市公司的股票，旗下资产存在多元化、差异化的特征，研究的难度相对较大。

　从估值来看：基础设施REITs一般采取现金流折现法估值，是基于历史期间表现作出的预估；但上市公司旗下资产类型多样化，合并到一起估值难度较大。

4） REITs产品上市后，价格会出现失真，会同时有四个价格，对于投资者来说，有哪些指标可以准确判断资产的价格？

　　我们认为，重要的参照指标还是网下机构投资者的定价，这个是相对公允的价格。二级市场价格出现波动，其对应背后的派息率也会相应变化，涨的过高，就意味着派息率的下降，反之意味着派息率的上升。这个产品本身的特性决定其不具备大幅涨跌的基础，投资者应根据资金性质、投资目标、风险承受能力综合进行投资决策。

5） 已购买的产品出现折价或溢价，需要进行买卖操作吗？

　　　建议长期持有。

6） 针对普通投资者而言，需要在公募REITs上市日，以及上市后注意哪些情况，在投资中应关注哪些风险？

　　1、理性看待二级市场价格的表现。我们认为，公募REITs核心投资价值，在于稳定的分红和风险相对可控。因上市首日有30%的涨跌幅限制，投资者一定要理性看待股价表现，不可盲目跟风炒作。

　　2、产品虽然强制分红，但仍为权益型产品，不保本。

　　3、公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限，从底层资产运营角度分析，出现收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。

　　4、场外投资者如果要退出，需按照基金管理人相关公告进行转托管，到场内进行交易变现。

　　5、任何投资都有风险，公募REITs亦是如此，不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，经济下行、不动产市场波动等因素可能导致底层资产收益无法达到预期，进而影响价格波动和投资者的投资收益。此外，高速公路这类特许经营权类资产还有其自身的特点，这类基金的净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减、基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还及投资收益。当前，我国公募REITs市场刚刚扬帆起航，我们建议投资者理性对待价格波动，充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身的风险偏好，关注长期投资价值。

7） 引入券商做市商的优势主要在于支撑二级市场流动性，除此之外公司在流动性管理上有何准备、规划，或完善的措施？

　　为保护投资者利益，促进平安广交投广河高速公路REIT的市场流动性和平稳运行，根据《深圳证券交易所证券投资基金业务指引第 2 号——流动性服务》等有关规定，自 2021 年 6 月 21 日起，本公司选定平安证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司、申万宏源(4.630,0.00,0.00%)证券有限公司、华泰证券(15.840,0.00,0.00%)股份有限公司、东方证券(9.640,0.00,0.00%)股份有限公司、中国银河(10.430,0.00,0.00%)证券股份有限公司、广发证券(15.080,0.00,0.00%)股份有限公司为广州广河（基金代码 180201）流动性服务商。

8）请谈谈基础设施公募REITs积极意义？给中国经济、金融体系、投资者带来哪些影响和变化？

　　对于投资者而言，首批公募REITs为广大投资者提供了一个低门槛参与国家基础设施建设，共享经济发展成果的工具。从海外成熟市场经验看，REITs资产属性强、分红比例高、收益稳定、与其他主流投资品种相关性较低等特点天然契合价值投资理念，也是进行资产配置、分散投资风险的理想标的，适合追求长期稳健回报的投资者。

　　首批基础设施项目位于京津冀、粤港澳、长三角等一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域，是资本市场积极服务国家战略和实体经济发展的重要举措。

　　公募REITs具有权益型融资工具属性，丰富了资本市场的投融资品种，助推国内多层次资本市场的建设。公募REITs可以有效破解目前城市基础设施投资项目融资难问题，拓宽了基础设施项目的投融资渠道。另一方面，通过资产上市有利于加快基础设施项目的营运管理精细化和专业化发展，提升运营效率。同时有助于盘活存量基建资产，利用资产帮助企业融资造血，降低宏观杠杆率，加快资产周转效率，提升基础设施产业发展质效。

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