公募REITs发行机构全盘点_新浪财经

来源：中证鹏元评级

我国公募REITs上市近三年，各项工作平稳推进，市场不断扩容，提质增效，截至4月18日，上市35只公募REITs，发行规模累计1,156.07亿元（含扩募），市值为1,020.29亿元。本报告从公募REITs的各参与主体出发，全面盘点发行人、管理人、托管人、评估机构、律师事务所等各机构参与REITs市场情况。

从原始权益人看，以地方国企和央企为主，分别达到23家和8家，民营企业也有3家。仅有12个省（市）发行了REITs项目，大部分省份仍未能发行REITs，北京市、广东省、上海市的REITs发行数量位居前列，分别为8只、5只、5只。合并所有REITs的底层项目，35只已上市REITs底层资产项目共80个，主要分布在广东省、北京市、江苏省、深圳、上海等省市，长三角区域项目数量最多，达到25个。

从基金管理人和ABS管理人看，规模前两名基金管理人为华夏基金和中金基金，分别发行249.0 亿元、244.3亿元，对应ABS管理人为中信证券和中金公司，均属于“券商系”投行业务联动，管理资产类型较丰富，但两家还未管理过能源REITs项目；发行数量看，华夏基金、中金基金、国君资管、嘉实基金居前四位，分别有8只、5只、3只、3只，“基金系”中嘉实基金目前管理项目最多。红土创新基金和中航基金也出任2只REITs的基金管理人，剩余12家基金公司均担任1只REITs的管理人。

从运营机构看，考虑到业务需要和基金管理人的特点，运营管理机构和原始权益人一般为同一公司、母子公司或同一控制人。

从财务顾问看，管理人或其关联方与原始权益人存在关联关系，或享有基础设施项目权益时，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查。数量和规模看，中金公司、中信证券位居前两位，其担任财务顾问的REITs项目发行规模合计分别为233.2亿元、232.0亿元。

从托管人看，招商银行、工商银和兴业银行位列前三，发行规模累计分别为470.2亿元、216.1亿元、103.9亿元，数量为12只、5只、3只，招商银行在REITs托管人领域占据头部，其所托管项目更是实现了七大类REITs资产全覆盖。

从评估机构看，戴德梁行、北京国友大正居前两位，参与12只和4只REITs，规模分别为248.5亿元、298.9亿元，主因个别高速项目规模大。戴德梁行业务涉及保障性租赁住房、仓储物流、产业园区和消费型基础设施四种资产类型。

从会计师事务所看，普华永道、安永华明、毕马威华振居前列，参与发行规模分别为244.3亿元、181.9亿元、112.3亿元，普华永道共为9只REITs项目财务情况进行审计并出具报告，除消费型基础设施外，资产类型均有涉猎。

从律师事务所看，区分基金和项目层面，北京市汉坤律师事务所几乎参与REITs所有资产类型，项目数量近半数，规模领先，具有明显头部效应。

从做市商看，共15家券商参与REITs的做市工作，申万宏源证券参与REITs数量最多，35只REITs中仅未参与华夏基金华润有巢REIT的做市工作。中金公司、中信证券、中国银河证券均参与了33只REITs的做市工作。

目前中国公募REITs发行人主要是基建和房地产企业，参与主体存在明显的头部现象如华夏基金和中信证券、中金基金和中金公司，也因一级投行业务和二级市场的互相协作。相关中介机构包含财务顾问、资金托管人、资产评估机构、会计师事务所和律师事务所，也具有一定的头部效应，小机构短期较难进入市场。参照海外REITs发展情况，REITs规模约占GDP总量的3%-5%，我国REITs是万亿蓝海市场，发展潜力巨大。随着市场的不断扩容，资产类型亦呈现多元化趋势，扩募提上快车道，具有相应资质的中介机构将竞相投入资源，参与REITs市场建设，助力实体经济高质量发展。

当前我国基础设施公募REITs上市近三年，各项工作平稳推进，市场不断扩容，提质增效，有效盘活了存量资产，促进投融资的良性循环，降低企业负债率，在宏观经济中的地位愈发重要。截至2024年4月18日（同以下数据口径），中国公募REITs上市35只，发行规模1,156.07亿元（首发35只规模合计1,105.43亿元，扩募4只规模合计50.64亿元），总市值规模为1,020.29亿元，目前还有20只REITs正处于待上市和审核阶段，2只REITs已经发布扩募公告，“首发+扩募”双轮驱动的格局逐步形成。底层资产整体优质，分为产业园区、高速公路、仓储物流、消费基础设施、能源类、保障房、生态环保七大类资产类型，其中高速公路、产业园和能源规模居前三位，分别达到488亿（占比42%）、196亿（占比17%）、154亿（占比13%）。项目区域覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长三角等国家重大战略区域，原始权益人主要为地方国企和央企等强主体企业。本报告从公募REITs的各参与主体出发，全面盘点发行人、管理人、托管人、评估机构、律师事务所等各机构参与REITs市场情况。

一、我国公募REITs基本框架

由于我国公募基金不能直接投资于不动产项目公司股权，国内公募REITs产品采用“公募基金+资产专项计划ABS”的模式。基础设施证券基金持有资产专项计划100%份额，资产专项计划持有项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权。投资者通过认购REITs，80%以上的资产投资于资产支持专项计划（其余资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具），项目产生稳定的现金流，投资者获取产品收益。基金契约型封闭式运作，不得赎回，可在二级市场流通。

主要涉及六大类参与机构：

（1）原始权益人：基础设施项目的原发起人，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%。

（2）基金管理人：需具有公开募集证券投资基金资格的基金公司或券商资管，基金管理人设立产品、管理和运营基金日常事项比如尽职调查、发售、信息披露、分红等，维护投资者权益，原则上处于基金框架的核心地位。

（3）资产专项计划管理人：需具备发行ABS的资格，与基金管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制，负责设立资产支持专项计划。

（4）托管人：一般为商业银行，按照规定或约定对基金相关资产进行保管，并监督运作情况。

（5）运营管理机构：基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托符合条件的外部管理机构负责运营管理。目前一般为原始权益人的关联机构或子公司。

（6）评估、律所等中介机构：基金管理人聘请符合规定的财务顾问、会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等专业机构，提供审计、法律、评估等专业服务，对拟持有的基础设施项目进行全面尽职调查。

二、公募REITs发行机构盘点

1.原始权益人

上市的35只公募REITs原始权益人以地方国企和央企为主。具体来看，地方国有企业23家，如中航首钢绿能REIT原始权益人的实际控制人首钢集团有限公司、中金山东高速REIT的原始权益人山东高速集团有限公司；中央国有企业8家，如博时招商蛇口产业园REIT原始权益人的实际控制人招商局集团有限公司、国金中国铁建高速REIT原始权益人的实际控制人中国铁建股份有限公司；民营企业3家，分别为嘉实物美消费REIT的原始权益人北京物美商业集团股份有限公司、国泰君安东久新经济REIT的原始权益人FULL REGALIA LIMITED（实际控股人为自然人）以及嘉实京东仓储基础设施REIT的原始权益人京东集团；外商独资企业仅1家，为中金普洛斯REIT的原始权益人普洛斯中国控股有限公司。

从上市REITs所属省份看（按照项目地口径，不区分主申报区域，部分跨区域项目按照原始权益人注册地），我国仅有12个省（市）发行了REITs项目。具体看：北京市、广东省、上海市的REITs发行数量位居前列，分别为8只、5只、5只，北京和广东的资产类型丰富，上海市资产仅有产业园和保障房；湖北省、江苏省均发行3只；安徽省、湖南省、山东省、浙江省均发行2只；福建省、四川省、重庆市发行1只。

合并所有REITs的底层项目，35只已上市REITs底层资产项目共80个（考虑高速REITs分段），从省级角度看，项目分布在14个省（市）。广东省、北京市、江苏省的发行底层资产项目个数位居前列，分别为18个、14个、11个；上海市、湖北省、浙江省发行项目个数分别为9个、7个、5个，位居其后；安徽省、山东省和重庆市均发行项目3个；福建省和湖南省发行项目2个；河北省、山西省和四川省仅发行1个项目。

地级市角度，35只已上市REITs底层资产项目分布在26个地级市。北京市、深圳市、上海市三座超一线城市位居前列，分别发行14个、13个、9个项目；杭州市和武汉市均发行5个项目；苏州市共发行4个项目；广州市、盐城市和重庆市均发行3个项目；合肥市、昆山市、青岛市和厦门市均发行过2个项目，剩余13个城市均有1个资产项目。

从城市群看，长三角项目数量最多，达到25个，粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、成渝经济圈的项目数量分别为20、15、12、4。

2.基金管理人

35只基础设施公募REITs的基金管理人共有18家，具体分析如下：

从发行规模看，前三名基金管理人为华夏基金管理有限公司、中金基金管理有限公司和平安基金管理有限公司，分别发行249.0 亿元、244.3亿元、91.1亿元。发行规模在50亿以上的基金管理人还有中信建投基金管理有限公司和上海国泰君安证券资产管理有限公司。剩余13家基金公司中有3家发行规模在40亿以上，分别为国金基金管理有限公司、浙江浙商证券资产管理有限公司和中航基金管理有限公司；有7家公司发行规模在30-40亿区间，建信基金管理有限责任公司、富国基金管理有限公司和易方达基金管理有限公司发行规模在30亿以下。

从发行数量看，华夏基金管理有限公司出任8只REITs的基金管理人，中金基金管理有限公司出任5只REITs的基金管理人，上海国泰君安证券资产管理有限公司和嘉实基金管理有限公司均出任3只REITs的基金管理人，红土创新基金管理有限公司和中航基金管理有限公司均出任2只REITs的基金管理人，剩余12家基金公司均担任1只REITs的基金管理人。

从参与发行项目类型看，华夏基金管理有限公司和中金基金管理公司均涉猎4类资产项目，华夏基金管理有限公司管理的REITs资产类型包括产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施和高速公路，中金基金管理公司管理的REITs资产类型包括产业园区、高速公路、仓储物流和保障性租赁住房，两家基金公司头部效应显著,无论从发行规模和发行数量上都遥遥领先，且参与发行项目类型也是最多的。今年三月最新上市的基金管理人也相对重合。华夏基金管理有限公司担任其中2只REITs的基金管理人，分别为华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT；嘉实基金管理有限公司担任其中2只REITs的基金管理人，分别为嘉实物美消费REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT；易方达基金管理有限公司担任易方达深高速REIT的基金管理人。

3.资产专项计划管理人

资产证券管理人与基金管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制，故资产证券管理人和基金管理人数量相同，共18家。

按照发行规模看，中信证券股份有限公司和中国国际金融股份有限公司发行规模遥遥领先，均在200亿以上，分别为249.0亿元和244.3亿元，对应的基金管理人是华夏基金和中金基金，其余ABS管理人规模同基金管理人，不再赘述。

从发行数量上来看，中信证券股份有限公司出任8只REITs的ABS管理人，中国国际金融股份有限公司出任5只REITs的ABS管理人，上海国泰君安证券资产管理有限公司和嘉实资本管理有限公司均出任3只REITs的ABS管理人，深创投红土资产管理(深圳)有限公司和中航证券有限公司均出任2只REITs的ABS管理人，剩余12家公司均仅担任1只REITs的ABS管理人。

根据管理基金和管理资产证券的主体，本报告将基金管理人和ABS管理人的关系划分为三类，分别是券商系，基金系和有基金牌照的券商资管。发行规模靠前的ABS管理人均属于券商系，如中信证券股份有限公司和中国国际金融股份有限公司，主因券商投行业务带动。有基金牌照的券商资管发行规模紧随其后，如上海国泰君安证券资产管理有限公司。基金系ABS管理人参与发行项目规模略不及前者，按照发行数量看，目前嘉实基金占据基金系的头部（对应嘉实资本管理有限公司），发行数量为3单。

4.运营管理机构

35只REITs运营管理机构统计如图表16，考虑到业务需要和基金管理人的特点，运营管理机构和原始权益人一般为同一公司、母子公司或同一控制人。原始权益人和运营管理机构为同一公司的REITs项目共18只，如华夏合肥高新产园REIT的原始权益人和运营管理机构均为合肥高新股份有限公司；原始权益人和运营管理机构为同一控制人的REITs项目共5只，如博时招商蛇口产业园REIT的原始权益人和运营管理机构分别为招商局蛇口工业区控股股份有限公司和深圳市招商创业有限公司，二者均为招商局集团旗下公司；原始权益人和运营管理机构为母子公司的REITs项目共12只，如华夏越秀高速公路REIT的原始权益人和运营管理机构分别为越秀(中国)交通基建投资有限公司和广州越通公路运营管理有限公司，其中广州越通公路运营管理有限公司为越秀(中国)交通基建投资有限公司100%控股企业。

5.财务顾问

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第十条，基金管理人或其关联方与原始权益人存在关联关系，或享有基础设施项目权益时，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查，并出具财务顾问报告。财务顾问应当由取得保荐业务资格的证券公司担任。上市的35只REITs，其中有5只REITs没有财务顾问，剩余30只REITs的财务顾问共有10家，部分联合财顾已经合并。

从规模看，中金公司、中信证券位居前两位，其担任财务顾问的REITs项目发行规模合计分别为233.2亿元、232.0亿元；光大证券（维权）、平安证券位列其后，参与发行规模分别为138.1亿元、115.9亿元。

从发行数量看，中信证券担任财务顾问的项目有8个，中金公司担任7只REITs的财务顾问，国信证券股份有限公司担任4只REITs的财务顾问，平安证券股份有限公司出任3只REITs的财务顾问。

从参与项目资产类型来看，中信证券股份有限公司除能源和生态环境类，其他资产类型均有涉猎。中金公司参与发行资产类型包括产业园、保障房、高速公路和物流，两家头部机构均未参与能源REITs的财务顾问。

6.托管人

上市的35只REITs托管人共有12家。

按发行规模排列，招商银行、中国工商银和兴业银行位列前三，发行规模累计分别为470.2亿元、216.1亿元、103.9亿元。中国农业银行、中国银行和中信银行参与发行规模分别为94.0亿元、64.6亿元和54.6亿元。剩余6家银行参与发行项目规模均在50亿元以下。

按发行数量排序，招商银行共担任12只REITs的资金托管人，位居首位。中国工商银行和中国银行分别担任REITs的资金托管人数量为5只和4只。兴业银行和中信银行均担任3只REITs的资金托管人。中国建设银行担任2只REITs的资金托管人。剩余6家银行仅出任1只REITs的资金托管人。

综上，从参与项目发行规模、项目数量来看，招商银行在REITs基金托管人领域占据头部，其所托管项目更是实现了七大类REITs资产全覆盖。其余银行参与项目最多涉及2-3个类型，有6家银行仅参与单一类型托管工作。

7.资产评估机构

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第十一条，评估机构应当按照《证券投资基金法》第九十七条规定经中国证监会备案，并符合国家主管部门相关要求，具备良好资质和稳健的内部控制机制，合规运作、诚信经营、声誉良好，不得存在可能影响其独立性的行为。评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。

上市的35只REITs资产评估机构共有14家。

按发行规模排列，北京国友大正资产评估有限公司、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司和深圳市世联资产房地产土地评估有限公司位居前三，参与发行规模分别为298.9亿元、248.5亿元和152.4亿元。北京高力国际土地房地产资产评估有限公司参与发行规模为76.9亿元，北京天健兴业资产评估有限公司参与发行规模为61.3亿元，仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司参与发行规模为51.4亿元。剩余8家资产评估公司参与发行规模均在50亿元以下。

按发行数量排序，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司共为12只REITs底层资产出具评估报告，业务涉及保障性租赁住房、仓储物流、产业园区和消费型基础设施四种资产类型。北京国友大正资产评估有限公司共为4只REITs底层资产出具评估报告，业务范围主要涉及高速公路和能源基础设施两种资产类型。由于单只高速公路REIT规模大，故北京国友大正资产评估有限公司虽参与发行项目数量不及深圳戴德梁行，但发行规模位居首位。北京天健兴业资产评估有限公司参与发行3只，剩余有5家资产评估公司参与发行2只REITs，6家资产评估公司参与发行1只REIT。

8.会计师事务所

上市35只REITs项目的会计师事务所共有13家，具体分析如下：

按参与发行规模排列，普华永道中天会计师事务所、安永华明会计师事务所、毕马威华振会计师事务所位居前列，参与发行规模分别为244.3亿元、181.9亿元、112.3亿元；参与发行规模达100亿以上的还有容诚会计师事务所和中兴华会计师事务所。

按参与发行数量排列，普华永道中天会计师事务所共为9只REITs基础设施项目财务情况进行审计并出具报告，除消费型基础设施外，资产类型均有涉猎。安永华明会计师事务所为8只REITs项目财务情况进行审计并出具报告，位列第二。天职国际会计师事务所对4只REITs项目财务情况进行审计并出具报告，包含保障性租赁住房、交通基础设施和产业园区四类资产。剩余10家会计师事务所仅参与1-2只REITs项目。

9.律师事务所

根据相关规定，律师事务所需对基金、专项计划及战略投资者核查等出具专项法律意见书，涉及项目和基本等多个层面，本报告仅统计参与基金、基础设施项目的律师事务所。

从基金层面看，上市35只REITs的律师事务所共有10家。按参与发行REITs规模，北京市汉坤律师事务所、上海市通力律师事务所、北京市中伦律师事务所三家律所参与发行规模位列前三，分别为555.6亿元、265.6亿元、110.0亿元；北京市金杜律师事务所参与发行规模为78.5亿元，上海源泰律师事务所参与发行规模为54.0亿元，剩余5家律所参与发行规模均在50亿元以下。按发行数量排序，北京市汉坤律师事务所担任法律顾问，出具相关法律意见书的基础设施证券投资基金多达14只，位居首位。上海市通力律师事务所、上海源泰律师事务所和北京市中伦律师事务所参与发行数量分别为6只、4只、3只，紧随其后；北京天达共和律师事务所和北京市金杜律师事务所均参与发行2只REITs；剩余4家律师事务所均仅参与过1只REITs项目发行工作。

从基础设施项目层面看，担任基础设施项目层面法律顾问的律师事务所共有11家。按参与发行REITs规模，北京市汉坤律师事务所、北京市中伦律师事务所、北京竞天公诚律师事务所三家律所参与发行规模位列前三，分别为613.3亿元、122.5亿元、108.8亿元；北京市海问律师事务所参与发行规模为99.4亿元，北京市金杜律师事务所参与发行规模为90.9亿元，剩余5家律所参与发行规模均在50亿元以下。按发行数量排序，北京市汉坤律师事务所担任法律顾问，出具相关法律意见书的基础设施证券投资基金共17只，遥遥领先。北京市中伦律师事务所、北京市金杜律师事务所参与发行项目数量分别为4只、3只；其余律师事务所参与REITs项目的数量为1-2单。

综上，北京市汉坤律师事务所几乎参与REITs所有资产类型，项目数量近半数，规模领先，具有明显头部效应。

10.做市商

为促进基础设施证券投资基金的市场流动性和平稳运营，做市商为基础设施证券投资基金提供做市服务。上市35只REITs中，共15家券商参与REITs的做市工作。按照参与项目个数排序，申万宏源证券有限公司参与项目个数最多，35只REITs中仅未参与华夏基金华润有巢REIT的做市工作。中国国际金融股份有限公司、中信证券股份有限公司、中国银河证券股份有限公司三家证券公司紧随其后均参与了33只REITs的做市工作。参与25只以上REITs项目的做市商还有广发证券股份有限公司和华泰证券股份有限公司。剩余9家券商参与做市项目均不超过10个，做市商板块的头部效应显著。

三、总结

春节前后，我国公募REITs市场大涨，达到了历史最快最大的阶段性涨幅，在大类资产中表现优异，一扫2023年市场大跌的阴霾，市值从底部已经累计上涨20%，中证REITs全收益指数今年上涨7.1%，明显好于Wind全A指数（跌幅4.9%），实现一波牛市，也证明了中国公募REITs市场的强韧性。但目前我国公募REITs仍处于初级阶段，各项制度和政策有待进步建设和完善，投资者群体单一，市场有待进一步体质扩容。

目前中国公募REITs发行人以基建和地产企业为主，参与主体存在明显的头部现象。原始权益人在选择管理人时会倾向选择与有实操经验的大机构合作例如华夏基金和中信证券、中金基金和中金公司，也因一级投行业务和二级市场的互相协作。相关中介机构包含财务顾问、资金托管人、资产评估机构、会计师事务所和律师事务所，也具有一定的头部效应，小机构短期较难进入市场。参照海外REITs发展情况，REITs规模约占GDP总量的3%-5%，我国REITs是万亿蓝海市场，发展潜力巨大。随着市场的不断扩容，资产类型亦呈现多元化趋势，扩募提上快车道，具有相应资质的中介机构将竞相投入资源，参与REITs市场建设，助力实体经济高质量发展。