作者 |察叔
朱村网红盘科慧花园再创新低。
一套92平的北向三房，低楼层，总价66万，折合单价仅7122元/平！
谁敢想象，几年前同户型开盘时还卖2万+/平，并且抢到脱销。
这波跌价还不是最离谱的，离谱的是察叔得到爆料：
买家66万拿下后，立刻涨价到93万，同平台挂出去卖了！
好一手低买高卖。
短短几天净赚20多万，有这样的好事？
66万趁机抄底，涨价93万挂牌
察叔向熟悉的中介确认，确有此事。
只是房源还没卖掉，还在挂牌中，近几天已经有4位客户看过。
买家还不是投资客，买来是准备给儿子做婚房的，但入手价实在是太笋，忍不住挂出来碰碰运气~
93万挂牌有一定议价空间，理想成交价是80多万。
如果真能出手，就算要交5.3%的增值税，保底也能净赚10多万，到时候再给儿子买一套新的婚房。
问题来了，这波操作能行吗？房子不会是出过事吧，真笋假笋？
先说结论，这套房源不是凶宅，66万成交，的确是科慧花园史无前例的地板价。
看下图，这几套同户型，不同朝向楼层成交签约的时间相差无几，价格却差了几十万。
为什么价差会这么大？
熟悉的中介向察叔透露：该房源位于19栋，并且是1楼，北向。（上图显示的南向标错了）
1楼北向采光差，夏天潮湿蚊虫多，小区里还人来人往的，隐私性比2楼更堪忧。
而且小区是个地铁盘，19栋所在的位置，却几乎是小区最北边，离凤岗地铁站有1公里。
（科慧花园原规划图）
别小看这1公里和几百米的区别，科慧花园是原富士康科技小镇，规划很高大上，但几年来富士康没入驻，大型商业也迟迟不落地。
所以地铁站是科慧花园唯一的优势了，日常出租的时候，有些靠近地铁的二房甚至比三房租金更高！
配套单一的房子真要命。
加上挂牌一年多，中介带看房源130次，价格从预期的153万到后来的90多万，业主心态多少有点崩了。
所以10月下旬，业主急售，铁了心要卖，即使遇到买家屠龙刀，也依然选择把房子抛了出去。
只是没想到的是，地板价成交没几天，房子又“回”到了贝壳平台。
这套房是10月24日签约的，11月12日手续完成在贝壳显示交易，11月17日就重新挂牌了。
兜兜转转，前后不过5天。
新业主还使了个小心机，挂牌价93万，比平台上同户型1楼的邻居刚好低1万。
但中介表示，94万的房源在23栋1楼，满两年，没有增值税，而且“业主急卖”“可以谈价”，所以谁先出货真不好说。
细数各年代郊区网红盘
值得抄底还是放弃？
遥想当年，科慧花园18、19年开盘时，全民排队一天一夜去认筹。
两房均价2.2-2.3万/平，三房2-2.1万/平。
察叔这还保留一张当年网友抢房的截图，每套两房都至少有10个人抢，谁敢想如今的7000元/平呢？
但也正是有当年对比，不少人私信察叔，都觉得科慧花园跌到位了，可以抄底。
说这话时，建议大家扪心自问，是真的觉得那里房子有价值，有配套，值得入手，还是被当年网红盘的光环蒙蔽？
察叔认识一个朋友在朱村买了房，现在租都快租不出去，租金1000多，勉强够物业费。
科慧花园业主，以及很多增城朱村业主也有同样的困境。
如果不是这波行情好转，这样低楼层，朝向不好的小区蟹货，连出货的机会都没有。
各年代的郊区网红盘，都有一个统一套路，吹产业，吹文化，把一群被“套路”业主忽悠过去，然后发展跟不上“吹牛”的速度，最后产业做不到，商业没起来，人也留不住，房子卖不掉。
最早的郊区网红盘，要数90年底，番禺洛溪南浦丽江花园。
左岸文化让多少在天河越秀上班的中产和文人一度沉沦，抛弃明明可以买天河与越秀核心区房子的筹码，重注进入。
当然，丽江花园曾经还是涨了一波的，一波被套路的朋友蜂拥逃离，巨浪淘尽，千古风流人物，落子无悔，丽江花园更像跟房价无关的“世外桃源”，自住还可以。
但现在几个小区挂牌量都居高不下，出货的机会一年到头寥寥可数。
丽江花园的陨落，跟洛溪南浦沦为“睡城”，跟这个片区产业、商业引进和挽留的乏力关系密切，纵观番禺老区发展速度慢，修路的工地可以躺十年八年，老旧的城市界面，谁敢来？
相对而言，同区不同命，几公里外的万博CBD，有产业，有商业，房价一下子就拉起来了，希望坚持住，不要成为下一个洛浦板块。
00年的金沙洲万科四季花城，也是典型的早期网红盘。
当时珠江新城8000元/平，金沙洲5000元/平，多少人还是选择了金沙洲，因为对当时的万科四季花城一眼惊艳。
看下现在的小区环境，还惊艳吗？
再看下房价，成交同样寥寥无几，连成交价都被屏蔽了。
10年代的知识城、滘口、亚运城情况大家就更熟悉了。
滘口板块10年前还是广佛同城的代名词，区域2字头开盘，严重透支房价。
但10年过去，凯粤湾卖了10年还在卖，板块发展全靠新世界发力，旧改速度慢，最后只能寄望于白鹅潭连片带动。
知识城就更不用说了，多少人向察叔倒苦水，跌100万都还是轻的。
当然，对比起科慧花园的业主，金沙洲、洛溪、滘口、知识城的业主，都已经算是站在时代的风口，起码历史有给他们留退出节点，有些甚至还是赚了一笔。
但此时此刻，想要“抄底”郊区网红盘，察叔只能说慎重、再慎重。
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