李庚南：取消普通与非普通住宅将改变什么？

　　意见领袖 | 李庚南

　　自9月26日中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”之后，房地产政策优化按下了快进键，围绕促进房地产市场止跌回稳的一揽子存量和增量政策相继出台，政策预期不断改善。作为政策储备工具之一，取消普通住宅和非普通住宅标准举措亦是瓜熟蒂落。继财政部、税务总局、住房城乡建设部11月13日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》后，北、上、广、深等一线城市积极响应，相继于近日出台了取消普通与非普通住宅标准的新政。这一举措将改变什么，将给止跌回稳中的房地产市场带来怎样的催化效应？

　　普通住宅与非普通住宅的边界是怎样形成的？

　　住宅之普通与非普通本无确定的标准，住房造价、内外装饰以及设计的格调等都可能成为普通与非普通的判定依据。一般认为，普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，目前多为多层住宅，小高层住宅和高层住宅，而高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。官方对普通与非普通住宅标准的认定主要根据住宅小区的建筑容积率（即一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度）、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。

　　‌普通住房与非普通住房的概念和标准最早提出于2005年。2005年5月，针对当时一些地区存在房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，为保持房地产市场持续健康发展，进一步加强对房地产市场的引导和调控，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（以下简称《通知》）。《通知》要求住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例；要严格控制低密度、高档住房的建设。《通知》明确了对普通住房的差异化税收激励政策，规定个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。同时明确了享受优惠政策的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。《通知》允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。也就是说普通住宅单套建筑面积上限可放宽至144平方米。这就是144平方米作为普通与非普通住宅分界线的由来（实际上，又因各地区浮动幅度不同而异）。

　　设定普通住宅与非普通住宅标准，并针对普通住房提供更多的税收优惠，其初衷是为了做好房地产市场供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。在住房供求极不平衡的“缺房子”时代，鼓励和加大普通住房供应无疑是最大限度增加房屋供应、满足居民刚性住房需求的必然选择。因为普通住房基本对应着居民的基本居住需求相关，而非普通住房则可能涉及更高端的住宅市场。通过对普通住房和非普通住房的区分和差异化激励政策，可以鼓励更合理的住房消费模式，避免市场过热和资源浪费。

　　为什么要取消普通与非普通住宅标准？

　　作为房地产调控政策之一，普通住宅与非普通住宅的边界随着调控重心的调整和房地产市场供求关系及结构的变化，其存在的意义也正逐渐淡出。因此，取消普通住宅和非普通住宅的呼声也逐渐增强。党的二十届三中全会从加快构建房地产发展新模式出发，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。10月17日，住房城乡建设部等五部门联手推出的促进房地产市场平稳健康发展的“四四二”政策组合拳中就包括“取消普通住宅和非普通住宅标准。”11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，从促进房地产止跌回稳目标出发，进一步优化了住房交易契税政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时明确，有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。特别指出，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　至此，作为房地产调控政策工具，取消普通住宅与非普通住宅标准政策呼之欲出。在此背景下，北京、上海于11月18日同时宣布取消普通住房和非普通住房标准；深圳紧随其后，于11月19日宣布取消普通住房标准；广州 于11月22日取消普通住宅和非普通住宅标准。之所以决策层将取消普通住宅和非普通住宅标准作为推动房地产止跌回稳一揽子政策的叠加措施，有其现实考量和深远意义。

　　首先，在房地产市场供求关系发生巨大变化的当下，划定普通与非普通住宅界限已不合时宜。随着人们物质精神生活需求的不断提高，居民对居住环境条件和质量也在不断提升，对大面积。第密度住宅的需求明显上升。而计划生育政策松绑之后多孩家庭的增加，特别是经历三年疫情之后人们居住理念的改变，进一步扩大了上述需求，使得原来设定的普通与非普通住宅界限已不合时宜。实际上，近年来房地产投资结构的变化也反映了市场对大面积、低密度住宅需求的上升（见下图）。

数据来源：据WIND数据整理。

　　截至2023年末，单套建筑面积144平方米以上住宅累计投资额占全部住宅累计投资额的比重已由2022年初的14.53%上升至17.12%，提升了2.59个百分点；144平方米以上住宅累计投资同比增速自2023年初已止跌回升，增速远高于全部住宅投资的同比增速。截至2023年末，144平方米以上住宅投资同比增速为0.4%，而同期全部住宅投资同比增速为-9.3%。 

　　其次，普通与非普通标准设定本身存在不合理性，取消普通与非普通标准恰是市场的纠偏。实际上，在整个房地产市场供求关系发生巨大变化的当下，普通住房和非普通住房的差异性背后的不合理性矛盾日益突出。按照住房面积、容积率和房价来确定普通住房和非普通住房标准，不尽合理。由于对普通与非普通住宅标准的界定，本身缺乏科学依据，而且不同地区对于普通住宅与非普通住宅的划分标准并不完全一致，导致政策执行中存在地域差异，影响了税负政策的公平性和一致性。由于普通住房与非普通住房在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异，一些住宅仅因面积或价格略高便被贴上“非普宅”标签，人为的标签势必对房屋价值造成扭曲，使得市场不够透明和公正，导致交易税费增加、首付比例提升，加重了购房者的负担。特别在二手房交易中，普通住房认定标准与税收优惠挂钩，导致个人出售2年以上的普通住房与非普通住宅在税费上存在较大差异，增加了税负的不公平性。此前，深圳等地对普通住宅标准的优化已体现了改变不合理现状的要求，实际上也为取消普通住房和非普通住房标准做了铺垫。

　　第三，取消普通与非普通住宅标准有助于激活市场，推动房地产市场止跌回稳。如前所述，近年来新建商品房面积结构越来越趋向于大面积，大平层、低密度住宅的市场需求明显上升。因此，取消普通住宅与非普通住宅标准，将大大降低购房者的交易成本，从而鼓励购买大面积住宅。从去库存角度看，也是应有之举。以一套总价500万元（假设原值为450万元）的非普通住宅房产为例，按现行政策规定，50万元的差额，2年以上的增值税费需缴纳2.38万元。如果取消普宅和非普宅标准，在交易过程中将节省这部分成本。 

　　取消普通与非普通住宅标准将产生怎样的市场效应？

　　或许与限购、限售、限贷等限制性调控措施的退出相比，取消普通与非普通住宅标准、消除普通与非普通税收政策上的差异性，仅仅是推进房地产市场止跌回稳一揽子增量政策中的小切口。但正是这一小切口，抓住了当前房地产市场的特征与痛点。

　　直观地看，取消普通与非普通住宅标准最直接的效应是降低购房交易成本，从而激发居民购房意愿。更深层看，这一举措真正把握了我国当前房地产市场的新格局、新特点。当前，我国已经进入存量房时代，新房市场的止跌回稳，很大程度上依赖于二手房市场的回暖。在市场购买力受制、收入预期下降的情况下，特别是在持续调控对投资投机资金的遏制，使得新房市场的流动性很大程度上依托于二手房市场的活跃及购买力的释放。而流动性从二手房市场流向新房市场，一个基本逻辑是对改善性住房需求的激活。最直接的模式是，居民存量普通住宅向非普通住宅的转化。而制约这一转化的，除了市场预期等因素影响外，交易成本也是一个举足轻重的因素。即居民从改善居住条件出发。若要将普通住宅换成面积较大的非普通住宅，在购买环节需要付出较高的税费成本。

　　当然，也要看到取消普通与非普通住宅标准的适时适当性。对许多城市而言，取消普通与非普通住宅交易，从税收角度将直接带来地方财政的压力。相较之下，一线城市在这方面的回旋空间更大些，因而也具备率先而动的条件。考虑到市场的联动性与外溢性，从推动全国房地产市场止跌回稳目标看，或有必要增强区域、城市间政策的联动和协同。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)