假期不平静！多家房企发生债务违约

国庆假期不平静，多家房企发生债务违约，行业深度调整仍在进行中。

01

违约

10月6日，海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）公告称，于2022年11月8日“HLBCNH 11 10/08/23”发生票据条款项下的违约事件，票据已自2022年11月8日上午九时正起暂停买卖。于本公告日期，海伦堡票据的未偿还本金额200万美元连同票据的应计及未付利息仍未偿还，且不会于到期时结算。

由于海伦堡票据将于2023年10月8日到期，票据将于到期时从香港联合交易所有限公司撤销上市。

值得注意的是，2022年11月海伦堡就违约票据结算了交换对价，包括发行本金总额为3.15亿美元的新票据，以及支付73.85万美元作为现金对价。

《小债看市》统计，目前海伦堡共存续3只美元债，存续规模6.03亿美元，其中两只合计2.87亿美元债今年10月8日到期。

存续美元债

2022年下半年以来，由于对海伦堡流动性和再融资风险的担忧，多家国际评级机构陆续下调公司评级。

2022年6月，穆迪将海伦堡的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”；10月再次将公司家族评级下调至“Ca”，高级无抵押评级下调至“C”。

随后，惠誉也将海伦堡的长期外币发行人违约评级（IDR）从“B+”下调至“B-”，评级被列入负面观察名单（RWN）。

2023年7月，据香港高等法院网站披露，海伦堡及其多家关联公司接获清盘呈请，呈请人均为建行亚洲。

02

财务恶化

据官网介绍，海伦堡创立于1998年，总部位于广州，已发展成为一家涵盖住宅开发、商业运营、创意科技产业等多元领域的综合性集团。　

海伦堡重点聚焦珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区五大区域。

海伦堡官网

近年来，在“千亿目标”指挥棒下，海伦堡通过产融结合、多轮并进方式，进行规模快速扩张。

2020年，海伦堡实现年度销售额650亿元，距离“千亿目标”还有不小的距离；2021年销售金额同比仅增长8.99%。

据克而瑞数据，2022年海伦堡以296.8亿操盘金额在房企中排第50位，与2021年相比大幅下滑。

克而瑞数据

另外，在土储方面，海伦堡的土地储备大部分位于三四线城市，去化面临一定压力。

近年来，海伦堡地产业绩下滑明显，2022年上半年实现营收120.75亿元，实现归母净利润3.12亿元，同比下滑62.05%。

净利润变动

截至2022年中，海伦堡地产总资产为1684.77亿元，总负债1317.54亿元，净资产367.23亿元，资产负债率达78.2%。

近年来，海伦堡地产的财务杠杆水平逐步走高，且高于行业平均水平，杠杆风险较大。

财务杠杆水平

从“三道红线”看，截至2022年6月30日，海伦堡净资产负债率45.5%，剔除预收款后的资产负债率66.9%，现金短债比1.35倍，归为“绿档”。

《小债看市》分析债务结构发现，海伦堡地产主要以流动负债为主，占总负债的82%。

截至2022年中，海伦堡地产流动负债有1079.7亿元，其中一年内到期的短期债务合计103.98亿元。

相较于短债规模，海伦堡地产流动性尚可，其账上货币资金有139.53亿元，较2021年末下降21%，还可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

在备用资金方面，截至2021年末，海伦堡地产银行授信总额有713.1亿元，未使用授信额度为479.25亿元，表面上看财务弹性较好。

银行授信

除此之外，海伦堡地产还有237.84亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计205.02亿元。

整体来看，海伦堡地产的刚性债务有309亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为23%。

近年来，海伦堡地产借款总额的加权平均实际利率高于行业平均水平，融资成本较高。

在融资渠道方面，海伦堡地产主要依赖于银行借款、发债、信托及资产管理融资安排的借款，其中信托及资产管理融资安排的借款占比较高。

2021年和2022年上半年，海伦堡地产筹资性现金流净额均为净流出状态，说明在融资环境恶化情况下，公司面临较大再融资压力。

筹资性现金流净额

另外，和一些闽系、粤系房企一样，海伦堡地产存在一定“明股实债”嫌疑，其少数股东权益增加迅速，且与少数股东损益占比不匹配。

在资产质量方面，海伦堡地产的存货在千亿以上，规模十分庞大，存在一定去化和减值风险。

总得来看，海伦堡地产业绩下滑，对债务和利息的保障能力下降；融资成本高企，非标融资占比高；融资环境欠佳，再融资压力较大。

03

阳光100违约

10月3日，阳光100中国（02608.HK）披露有关2023年到期12.0%的优先票据的最新情况。

美元债违约公告

公告显示，阳光100上述票据的所有未偿还本金以及任何应计但未付利息将于2023年10月3日到期，然而，受房地产行业等多个因素的不利影响导致的流动性问题，公司无法偿还该票据的本金及应计但未付利息，因此已发生违约事件。

违约事件将触发阳光100及其附属公司订立的若干其他债务工具下的交叉违约规定，如果债权人选择加速，该债务工具可能立即到期应付，目前公司尚未收到任何债权人将采取加速到期的任何通知。

阳光100表示，公司已在积极与持有该票据的持有人沟通，以尽快与持有人达成还款展期或其他还款安排。

《小债看市》统计，目前阳光100仅存续上述这1只美元债，该券未偿还本金总额为1.2亿美元，其应计及未付利息总额为3840万美元。

值得注意的是，这并非阳光100首次发生违约事件。

2021年3月，阳光100于公开市场折价回购7.5亿港元于2023年到期可转换债券，被标普认为相当于违约。

随后8月，阳光100未能如期偿还可转债合计5240万美元的本息，构成违约，标普将其长期发行人信用评级从“SD”调整为“D”（违约）。

2021年12月6日，阳光100发行并于新加坡证券交易所上市的10.50%的优先票据再次发生违约。

今年9月21日，在补发四份业绩财报后，阳光100中国迎来复牌。

据财报显示，2023年上半年阳光100中国实现营业收入11.37亿元；公司权益股东应占亏损11.02亿元，同比扩大33.4%。

阳光100称，亏损上升主要是由于交房毛利下降、投资物业估值损失增加以及财务费用增加。

归母净利润

2021和2022年，阳光100中国分别亏损36.73亿和31.64亿元，两年亏损规模合计68.37亿元。

截至2023年6月末，阳光100债务逾期规模近200亿，包括143.32亿元贷款及借款、4540万美元可换股债券本金及利息546.6万美元、1.38亿美元优先票据，2.2亿美元优先绿色票据本金及公司债券约22.02亿元。

由“万通六君子”之一易小迪创建的阳光100，近年来发展错失多个红利期，不但从一线“种子选手”沦为中小开发商，而且在行业步入寒冬前就倒下了。（作者微信：littlebond1）

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