多地房贷“变”消费贷 有何说法？

　　[ 该人士指出，通过将房贷归集到消费贷额度中可以保留客户的同时规避房地产集中度约束。根据2021年开始实施的房地产集中度新规要求，中小银行尤其县域农合机构、村镇银行面临的房地产贷款占比上限更低，在加强房地产贷款集中管控力度的背景下，住房按揭贷款规模的确出现一定幅度下降。 ]

　　距离河南濮阳部分购房者房贷“变”消费贷被曝光已有近两个月时间。虽然多数借款人已享受利率下调，但对于当初贷款办理过程中存在的问题及相应解决方案，还有一连串的问号等待解答。至今，没有官方说法和公开的统一解决方案。

　　第一财经记者在跟踪调查中了解到，房贷“变”消费贷的乱象并不局限于河南，在湖北仙桃、麻城、谷城、十堰，江西赣州、九江，以及河北部分地区，均有借款人反映类似问题。

　　目前，多数涉事银行已经下调了这类特殊的消费贷利率，希望“息事宁人”。部分借款人因此短期内不再发声，但仍有一部分借款人担心消费贷会影响征信、违规被收回等，希望改变贷款性质。

　　在记者实地调查了解过程中，对于上述现象，有房产中介和银行工作人员直言“是房贷额度紧张阶段的‘融通’方式”“在当时很普遍”，但在被媒体曝光后说法变得谨慎。另有被借款人“点名”的农商行负责人对记者表示，不存在将房贷办成消费贷的情形。

　　有农商行内部人士对记者直言，近几年随着信贷需求减弱，中小银行在区域限制等方面的劣势被放大，加上规避监管指标的动机、相比全国性银行更灵活的自主权，都可能是造成乱象增多的原因。另据记者了解，不少银行对房贷和消费贷业务的KPI考核标准存在差异，也会导致工作人员拓展业务过程中有所偏重。

　　房贷“变”消费贷，利率“跟随”下调

　　家住湖北仙桃的刘先生告诉记者，去年9月存量房贷利率调整政策落地后，自己的“房贷”利率迟迟没有下调。咨询贷款行仙桃农商行后，经办该笔贷款的支行王经理告诉刘先生，他当时（2021年）办理的是房屋抵押类消费贷款，并非房贷，因此无法享受此次房贷利率调整政策。

　　“打过省联社投诉电话以后，仙桃农商行有个工作人员给我打电话才告诉我会降息，说我在‘调息名单’里。”刘先生表示，自己一直以为当时办理的是房贷，从看房、签订购房合同到申请贷款、放款，中介和银行工作人员都没提过这是消费贷。

　　而从这笔名为“家庭房易贷”的贷款特点来看，初始利率5.73%、期限20年、还款方式等额本息，与房贷“很像”，贷款最后也是（受托支付）到原房东账户的。

　　去年10月3日，也就是工作人员联系之后，刘先生在仙桃农商行手机银行APP中看到，这笔贷款利率已经下调至4.3%，即最新的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）水平。但贷款性质仍显示为消费贷。

　　回顾刘先生的购房和贷款经历，与正常的二手房房贷办理有些差异。

　　根据相关资料及资金记录以及记者向原房东进一步了解，刘先生的购房和贷款主要在三个关键时点：2020年11月~12月，看房、签订购房合同、直接向原房东转账定金+部分首付（供原房主结清尾款、办好房产证）；2021年1月11日，同一天先后支付剩余首付、银行面签申请贷款、过户并缴税，之后由中介人员带房本到银行办理抵押；2021年1月29日，银行放款，刘先生拿回房本。

　　某头部房产中介人士对记者表示，正常的二手房交易和贷款流程是，买方资质审核——签订购房协议并支付定金——建委网签备案——买卖双方到贷款银行面签申请贷款——银行贷款审批通过并出具批贷函——购房者支付首付款至监管账户——买卖双方到房管局进行房产过户并缴税——中介携带房产证至银行办理抵押——银行放款，房东收到全款——购房者取回房本并进行正常还贷等。

　　从具体信息来看，刘先生所购房屋总价71万元，首付28万元，贷款总额43万元，初始利率5.73%（后曾自动下调至5.38%），期限是241个月，贷款起始日和到期日分别为2021年1月29日、2041年1月29日。

　　前后说法矛盾，拿不到的合同

　　从刘先生的资金流水记录来看，此次贷款是银行先放款至刘先生账户，之后不足3分钟又由银行划转至卖方账户。

　　这与仙桃农商行工作人员后来的说法有些矛盾——在有媒体报道之后，王经理等人表示放贷时就明确知道刘先生是用于消费，而非买房。“我们肯定告知过了，只不过当时贷款利率和房贷利率一样的，是不是你们也没在意。”王经理如此反问道。

　　但当问及类似情况为何批量出现，王经理又表示，当时房贷没有额度，来办理（房贷）的都是办理消费贷，而且明确告知了这一情况，“接受就办，不接受就不办”。

　　但刘先生和原房主均对记者表示，当时并不知道这是一笔消费贷。根据监管规定，消费贷严禁流入楼市、股市，而且需要对相应的消费用途进行贷前、贷中、贷后审核。倘若严格按照正常消费贷流程，资金由银行划转至第三人（原房东）账户的操作难以说通。

　　而对于此次消费贷利率调整的依据，记者在仙桃农商行另一家支行咨询时，网点相关业务人员多次强调该网点没有此类情况，仅表示“（家庭房易贷）利率已经全部（下）调好了”，并且承认此次消费贷利率调整是按照房贷利率（政策）做出的调整。

　　但部分银行工作人员的说法变得更为谨慎，由一开始说跟随存量房贷利率调整政策协调，逐渐转为消费贷“减费让利”。

　　各方各执一词的重要原因还在于，刘先生从头到尾都没有看到过最终版本的贷款合同。刘先生表示，只记得在工作人员引导下“签了一堆字就出来了”，并没有时间和意识仔细阅读每一个条款。不过他回忆称，当时办理贷款时提交的材料包括购房合同、户口本、身份证、征信记录、银行流水、工作证明等。

　　经过多番沟通，最终仙桃农商行选择拒绝为刘先生提供贷款合同，理由是担心其会提供给媒体记者，带来新的负面影响。

　　“多出”一份装修合同？银行信贷负责人这样说

　　“这种情况我们银行确实没有。”麻城农商行信贷部门相关负责人告诉记者，所谓“房贷‘变’消费贷”的情况在该行并不存在。不过，这与麻城何先生向记者反映的情况有所不同。

　　何先生的情况相对特殊——在麻城农商行的一份贷款中，双方对一份装修合同各执一词——银行将此作为何先生贷款是用于装修（而非买房）的证明，何先生则表示并没有为装修在该行贷过款。

　　在争议难解背景下，何先生的贷款没有像当地其他“群友”一样下调至4.3%，目前仍为5.88%。“如果降的话要按照银行的要求写情况说明做申请，我没有写，所以就没降。”何先生对记者表示，他的诉求不是单纯降低利率，而是将贷款性质改为正常的房贷。

　　何先生提供的资料显示，他与妻子（主借款人）在2021年12月购买了一套麻城的二手房，并强调该房屋已经由原房东装修好，贷款是用于购房。具体时点包括：同年10月看房并签订三方购房协议、向房东支付定金及首付（有收据）；12月8日过户并缴税、12月10日签订个人借款合同、12月15日银行放款。

　　何先生的借款品种为“房易融”，合同中的借款用途显示为“新增消费”，金额40万元，固定利率5.88%，抵押担保物为上述房产，期限240个月（20年），还款方式为等额本金。

　　从上述时间点来看，先完成过户再到银行申请贷款，的确不符合正常的个人住房按揭贷款流程。去年11月下旬接受记者采访时，麻城农商行信贷部门相关负责人强调，上述何先生在自媒体及媒体采访时释放的内容不客观，“是借这次政策调整实现他个人的不合理诉求”。

　　前述麻城农商行工作人员提到的“贷款材料”包括房产证和前面提到的装修合同。一份签署时间显示为2021年6月5日的装修合同显示，何先生和妻子作为甲方（业主），曾以“包工包料”方式，委托原房东进行为期180天的居室装修，工程价款45万元。

　　不过，何先生表示，这份合同他在今年与银行沟通协商解决问题时才第一次看到，合同签订日期在看房、购房前几个月，但他与妻子和原房东（外省人士）此前并不熟悉，时间明显不合理。

　　麻城农商行信贷部门相关负责人则表示，何先生来该行办理贷款时并没有携带办理房贷所需的购房合同，提供的是房产证和装修合同。“可能他（何先生）认为这笔钱与他的购房行为有关系，但在整个贷款办理过程中，我们是毫不知情的，何先生提供的是装修合同，而非房屋买卖合同，且办贷过程中没有房地产中介参与，所以这笔贷款是用于住房装修的消费类型贷款。”这一说法与何先生提到的“中介跟银行客户经理打招呼办理房贷后因有事离开”有出入。

　　对于是否因为房贷额度紧张而阶段性将房贷办理成消费贷，上述麻城农商行信贷部门负责人强调说，该行没有因额度问题而借道其他产品发放住房按揭贷款的情况。

　　与仙桃农商行多位工作人员提到的为减少沟通工作量普遍下调不同，该信贷部门负责人表示，该行对“房易融”利率的调整是在利率优惠机制下，根据借款人申请及审核情况进行的，背景是减费让利，与存量房贷利率调整政策并无关联。

　　降利率算不算终点

　　据记者多方调查了解，从河南濮阳，到湖北仙桃、麻城、谷城、十堰，再到江西赣州、九江，以及河北部分地区等，多地均有反映房贷“变”消费贷情况的借款人。

　　综合来看，这些贷款除了很多银行方面说不通的流程细节，也很大程度上反映了借款人对金融业务办理知识的欠缺，其中存在银行与中介在告知、引导方面有不尽责之嫌。

　　不少有着类似经历的借款人对记者表示，跟随房贷政策降低利率并非唯一诉求，接下来希望能将房贷性质由消费贷改为房贷，担忧消费贷影响征信、后续能否享受利率调整政策、贷款会否因“违规进入楼市”被收回等。

　　“只要当前利益没有受损失就好了，没必要调整性质。”不止一位涉事农商行工作人员这样安抚借款人。“我们会把这个产品等同于按揭。”前述仙桃农商行某支行工作人员表示，如果后面房贷政策再调整，“家庭房易贷”利率也会跟随调整。

　　有湖北某农商行内部人士对记者表示，重定价主要针对挂钩LPR的浮动利率，不论是否属于按揭贷款，一般都会调整，部分银行也可以办理固定利率转浮动利率，因行而异。从现状来看，上述情形发生在LPR改革之后，主要以浮动利率为主，但也有包括何先生在内的借款人合同显示为固定利率。

　　但是，消费贷跟随房贷政策调整、“等同于按揭”等说法也间接承认，消费贷流入楼市开了“口子”。

　　如王经理等银行人士前面所言，经手刘先生贷款的中介人士所在机构负责人表示，这类情形在当时很普遍——因为没有房贷额度，购房者办理贷款都是“走消费贷额度”，但其他要素均按照房贷执行。此前濮阳一中介人士也曾对借款人提到，2021年的房贷“几千个客户都是这样”。

　　从贷款特点来看，除了贷款用途的本质区别，消费贷与房贷在贷款金额、贷款利率和年限上都有较大差异。不过多位涉事银行相关负责人均表示，当时确实有期限“二三十年”的消费贷，但后来取消了。仙桃农商行某支行信贷负责人表示，当时“家庭房易贷”在利率和期限设计上是和房贷一样的。

　　以仙桃农商行为例，一位于2022年7月为购房办理贷款的仙桃当地人表示，他当时办理的是正常房贷，利率已经在2023年9月25日降低至4.0%。另据记者获取的部分贷款资料，目前该行消费贷产品“房易融”的期限最长不超过120个月（10年）。

　　该信贷部门负责人对记者表示，省内农商银行信贷产品均是由省联社统一设计并推出，比如“房易融”“家庭房易贷”等并非单家银行发行，省联社对各类贷款产品的期限、额度、利率等建有统一制度。各县市农商行也可以根据当地产业或客户特点设计特色贷款，但均需要上报省联社备案审核。

　　对于此类用于购房的消费贷是否存在因违规被收回的风险，多位涉事农商行相关部门负责人员均承诺“不会收回”。

　　前述农商行人士表示：“如果类似情况属实，在大城市大概率会将贷款强制性收回，或者宣布提前到期。我们中小银行如果确实了解到真实有效的证据，在同等监管要求下有权这么做，但不意味着都会这么做。”仙桃农商行工作人员对借款人表示，“不会找这个麻烦”。

　　“消费贷问题”排查有何进展

　　据记者了解，目前各地并没有针对此类情况统一的整改方案。

　　麻城农商行信贷部门负责人表示，如发现员工违规操作导致客户利益受损的，该行会从严处理，同时在政策允许范围内尽可能满足客户正当诉求。

　　“省联社近期也很关注（这类情形）。”对于何先生等反映的此类情况，该信贷部门负责人表示，已向上级行、当地金融监管部门及网信部门反馈有关情况，并均对相关客户给出回复。

　　湖北省联社工作人员表示，经向相关部门了解核实，湖北农信所有网点不存在将房贷做成消费贷的情况，也没有接到客户投诉这类情况。据记者从当地农商行人士处了解，省联社曾在部分会议上提及此类情况的处理方案。

　　不过，在与借款人沟通中，湖北有农商行负责人明确承认将用于买房的资金办理为消费贷，银行存在操作违规，且口头承诺接下来会继续跟进调整，且只跟进降息调整，不跟进加息调整。

　　去年11月7日，舆论风口上的濮阳农商行曾发布一则《关于合理解决客户诉求的说明》，其中提到成立工作专班对有关客户进行逐一排查、针对贷款办理过程中存在的违规问题从严处理等。当时该行办公室工作人员对记者表示，该行将上述问题定性为“消费贷问题”而非房贷问题。

　　记者近日致电该行办公室了解调查与处理进展，工作人员仅表示该行对“消费贷相关问题”仍在调查过程中，涉及的客户只要有咨询的都已及时回复，但对于具体涉及哪些问题并没有正面回应。“新闻报道的客户（反映的）问题都已经及时解决，但具体解决方案办公室不太了解。”该工作人员表示。

　　对于濮阳农商行在上述贷款办理过程中是否存在违规问题、如何处理，上述工作人员表示违规问题由该行审计部门和纪委在负责。关于调查结果是否以及何时会公开，工作人员表示要“听领导安排”。

　　有人民银行河南分行工作人员表示，该行应该有关注到濮阳地区此类情况，但未透露具体处理进展（需正式采访函）。

　　关于贷款性质，涉事银行不少明确不能更改，也有提供先还款再重新贷款的方案，但多数人难以接受。有湖北部分农商行借款人反映，虽然手机端依然显示为消费贷，但其借款性质已经在征信记录中变更为房贷。

　　对此，刘先生再次咨询仙桃农商行，相关负责人表示目前本地没有相关案例，外地的不做参考。

　　“挪用贷款资金本身就是一种风险。”回顾此类乱象“批量”发生的原因，前述农商行人士指出，疫情以来中小银行的展业难度明显增加，不排除与相关压力有关，而且地方中小银行自主权相比全国性银行更大。

　　该人士指出，通过将房贷归集到消费贷额度中可以保留客户的同时规避房地产集中度约束。根据2021年开始实施的房地产集中度新规要求，中小银行尤其县域农合机构、村镇银行面临的房地产贷款占比上限更低，在加强房地产贷款集中管控力度的背景下，住房按揭贷款规模的确出现一定幅度下降。

　　至于中介在违规贷款中的责任和动机，该农商行人士表示：“对中介来说，办理什么品种贷款、贷款利率多少跟他们关系不大，他们只关心这个贷款能不能放出去。”

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责任编辑：张文