7月14日,国新办新闻发布会上,央行货币政策司司长邹澜表示,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这也成为监管部门近年来首次对存量房贷利率调整表态,很快引起市场热议和猜测。
基于存量房贷与新发放房贷之间利率悬殊,以及多因素导致的提前还贷量增加,业内关于降低存量房贷利率的呼声日益高涨。但同时也有观点认为,统一强制对存量房贷利率进行调整,不符合市场化、法制化乃至契约精神,而考虑到银行与借款人一对一协商工作量过大,当前缺乏可行的实施方案,银行在息差压力下主动调整的动力不足。
“‘让子弹飞一会儿’,就算落地也需要一定的准备时间。”一位银行业人士分析称。第一财经记者就此采访了多位业内人士,几乎一致认为,在提前还贷压力较大的情况下,调整存量房贷利率对银行和借款人来说是“双赢”,而且有利于释放更多消费活力,包括房地产领域,但效果难以复刻2008~2009年的房贷利率“打折”。就可行性来说,有观点认为需要出台明文细则作为指导,但更多人士表示,行政命令式的指导大概率不会出现,市场化方式协商更符合契约精神。
据记者了解,目前各银行关于存量房贷利率调整的咨询量已经较大,其中不少借款人是从视频平台上铺天盖地的短视频中得知此消息。而多家银行工作人员均对记者表示,尚未接到相关通知。招联金融首席研究员董希淼建议,为了减少无效沟通,建议各家银行总行尽快出台具体方案。
对于可能带来的息差压力,有机构认为不排除央行定向降准作为支持。
存量房贷利率调整的必要性
早在今年2月,关于降低存量房贷利率的话题就曾冲上微博热搜第一。相关话题的关注度如此之高,主要是因为与广大负有房贷的居民息息相关,更深层次原因则是存量房贷利率与新发放贷款利率之间利差悬殊。
去年以来,在央行引导与各地“因城施策”共同作用下,新发放首套房贷(商贷)利率经历了多轮下调,其中,5年期以上LPR(贷款市场报价利率)先后经历4次下调,累计下行45个基点至4.2%;首套房贷利率下限由相应期限LPR调整为不低于LPR减20个基点。加上去年末建立的新发放首套房贷利率政策动态调整机制,进一步拉低了新发放房贷的平均利率。
据央行最新披露数据,6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,比上年同期低了107个基点。但相比之下,存量房贷利率因为合同约定的加点数不变,自去年1月以来仅跟随LPR下行了45个基点。华泰证券(17.840, 0.32, 1.83%)统计数据显示,目前存量和新增房贷之间的利差约在35~85个基点之间。
事实上,部分已购房者手中的房贷利率远高于此,尤其在2019年房贷利率“换锚”后,未选择房贷利率与LPR挂钩的购房者,当下正后悔不已。有某三线城市张先生对记者表示,其几年前首套房买入时房贷利率是5.39%,但当下该市首套房利率已降至4%,差距已达139个基点。
在一位银行人士看来,当下购房者迫切想要调整存量房贷利率,除了利率悬殊,还有房价下行、投资理财收益难以覆盖利息成本、收入预期下降等多重因素影响,尤其在银行存款利率多轮下调、理财全面净值化转型之后,3%以上年化收益的低风险产品正在逐渐消失。而张先生直言,其所在小区的同户型二手房,市价已经不及疫情前一半多。
在种种因素影响下,去年以来,银行的房贷提前还款量大幅增加,排队还款成为普遍现象。这也被视为影响存量房贷利率调整的另一个重要因素——虽然可能进一步压缩银行息差,但可以缓解银行提前还贷的压力。
邹澜在上述发布会上表示,今年上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元,但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点,主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。存量房贷利率相对较高与提前还款大幅增加有比较大的关系,这客观上对商业银行的收益也有一定的影响。
“提前还贷潮”也在一定程度上增加了行业乱象发生的频率,国家金融监督管理总局官网上,今年以来关于银行消费贷、经营贷、中小企业贷等违规流入房地产、违规用于偿还贷款的罚单明显增多。董希淼自去年年底就开始建议,应该正视新旧房贷利差,采取措施阶段性降低部分存量房贷利率,减轻居民住房消费负担,助力恢复和扩大消费。
不过据第一财经记者了解,此前监管对于存量房贷调整还有其他考虑,比如,更早几年的购房者,可能已经在前期享受了房价上涨的红利,现在又享受存量房贷利率下调,对其他购房者来说是否有失公平。
广发证券(15.840, 0.32, 2.06%)银行业分析师倪军也表示,从逻辑上来看,对于前期享受了房价上涨红利的低利差按揭,银行未要求上调点差,当下房价不涨就修改合同压降高利差按揭利率,有违商业公平原则。
存量房贷利率不做强制统一压降
不同时间、地点的人群按揭利率加点不同,与当下利率水平既有高利差,也有低利差,这导致一对一协调给银行带来巨大工作量。另一方面,按揭作为银行高收益、低风险的优质资产,降低存量利率会带来利润损失,银行主动调降的动力不足。
尽管借款人早已跃跃欲试,但多位银行工作人员对记者表示,当前尚未接到相关通知。种种复杂性,也引起了市场关于存量房贷利率调整可行性,以及是否会真正落实的讨论。有银行人士直言,这不符合市场规律。
有华东地区某城商行内部人士认为,原来各地执行住房套数认定,执行利率均由当地政府与央行指导确定,如今要银行自己与借款人协商调整,存在一定难度,需要有统一的指导方案出来,不然银行不好执行,即使是行业协会发文也有推动作用。不过据记者了解,目前银行业协会尚没有对此方面的通知。
但也有多位银行业人士对记者表示,明文规定强制下调存量房贷利率的可能性不大,更可能是通过窗口指导的形式。有大型银行内部人士认为,存量房贷利率调整是可行的,没有立即执行,是因为银行也需要时间准备。
此前就有接近监管人士表示,房贷政策总体将遵从市场化原则。“现在这个事情被传的有点复杂了。”一位金融业研究人士对记者表示,监管在发布会中已经明确,按照市场化、法治化原则,一种是直接协商变更合同约定,一种是间接通过新发放贷款置换。他认为,这样更有利于维护契约精神。
光大证券(17.800, 0.25, 1.42%)固收首席分析师张旭也指出,无论采取哪种方式,存量房贷利率调整都不会是行政命令式的。“事实上,这两种降低存量贷款利率的方式给了金融机构和居民更多的选择权,哪个选择合适就用哪个。”张旭表示。
倪军分析,除了因为不符合商业公平原则,存量房贷利率不做强制统一压降,可能还有四点考虑:一是统一调降存量按揭利率加点动作大,但对地产提振作用有限(主要是新发影响);二是按揭合同中没有利率加点调整条款,统一压降不符合市场化和法治化精神;三是购房本身是市场化自主行为,因为价格波动推翻历史成交价格,有违市场化契约精神;四是该方式本质是将房地产波动风险更多转嫁到银行和政府身上,可能会助长继续炒房投资的道德风险,按揭利率利差的政策纪律也失去了意义。
存量房贷利率调整,在以往已有先例。为应对国际金融危机的冲击,央行于2008年10月曾引导下调存量房贷利率,最低加点倍数由0.85倍降到0.7倍,同时适用于存量和新增房贷,但同样未公开发布强制性存量房贷利率调整政策。直到2009年初,大行才率先在部分地区对存量房贷进行利率优惠,但多数银行都有可申请调降的门槛(包括资产质量等)。
上述金融业研究人士认为,将存量房贷利率的调整决定权更多交给市场,确实要考虑工作量问题,因此不排除个别银行出台类似的打折标准。
据记者了解,当前各银行关于存量房贷利率调整的咨询量明显增加,有客户经理“吐槽”称,不少借款人是从视频平台上铺天盖地的短视频中得知此消息,“网络炒作很厉害”。董希淼建议,下一步,各方应该依据市场利率定价自律机制,商定银行存量房贷利率调整的总体原则,由各家银行总行出台具体方案,明确直接降、间接降的条件、标准、流程,减少银行与借款人之间的无效沟通。
对银行息差影响有限
最新数据显示,我国个人住房贷款余额接近39万亿元。据中泰证券(6.510, 0.11, 1.72%)统计,这一数据已经是2008年的13倍,上市银行按揭占总贷款比重提升10个点至25%。市场关注的另一个问题是,如果存量房贷利率调整,对银行影响如何?是否会带来较大的利润损失?
上述股份行人士对记者表示,业内对此可能并没有那么悲观,主要原因是大量借款人都在想方设法提前还款,给银行带来很大的压力,存量房贷利率调整反而有助于缓解这一现象。
张旭认为,提前还贷会使得金融机构迅速损失掉个人房贷这种优质资产,也需要居民在短时间内腾挪出大量的资金,而下调利率是对双方都相对温和的做法。如果措施得当,个人房贷早偿问题可以得到有效缓解。
多家券商研报观点也集中于这一点,尤其在市场化路径下,普遍分析对银行息差影响有限。中泰证券研究所所长戴志锋分析,复盘2008~2009年存量房贷利率调整情况,享受存量房贷利率置换的比例预计小于6%。他认为,在市场化协商和博弈的过程,考虑个人的资金还款能力,存量房贷下调比例不会很大。加上“因城施策”实施多年,统一全面调整的难度较大。
戴志锋测算,假设存量10%、30%、50%的房贷利率分别下降40bp和80bp,在六种情景假设下,对上市银行息差影响在0.54bp~5.38bp,营收影响在0.24%~2.43%,利润影响在0.6%~5.5%。其中,大行、股份行受影响更大,城商行、农商行次之。
张旭认为,为了促进存量房贷利率的有序降低,央行可以给予商业银行一定的政策激励,包括设立结构性货币政策工具、资金激励、定向降准等。
另有不少分析指出,降低存量房贷款利率还有助于释放消费活力、提振楼市需求等。不过,上述金融业研究人士认为,考虑到当前环境大有不同,这些措施可能很难实现2008年的效果。
据华泰证券测算,若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整,或进行实质意义上的“转贷款”操作,存量房贷利率下调的幅度约为35~85个基点,则每年可降低居民还贷现金支出800亿~2000亿元,约占居民房贷支出的3%~6%,等量于年度社零总额的0.2%~0.5%。
责任编辑:张文
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海通证券.盈投顾2024-01-17 08:35:33
宏观要闻1、省部级主要领导干部推动金融高质量发展专题研讨班16日上午在中央党校(国家行政学院)开班。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在开班式上发表重要讲话强调,坚定不移走中国特色金融发展之路,推动我国金融高质量发展。据了解,这是1999年以来、时隔25年后再次以金融为主题专题研讨。2、国务院国资委召开国有企业经济运行座谈会,推动中央企业做好提质增效开局起步工作,努力实现一季度“开门红”。国务院国资委党委书记、主任张玉卓强调,狠抓提升经营效益,切实改善预期、提振信心,更好发挥稳定器、压舱石作用。3、昨日沪指探底回升,下午2点以后,跟踪沪深300指数4只ETF成交量显著放大,护盘资金或又出动。截至昨日收盘,华泰柏瑞沪深300ETF、嘉实沪深300ETF、华夏沪深300ETF、易方达沪深300ETF成交额分别为59.25亿、36.43亿、40.67亿和47.17亿,该4只ETF昨日成交额分别为30.31亿、8亿、5.99亿和5.67亿,尤其是后三只ETF,成交额分别增4倍、6倍和8倍。行业新闻1、昨日一则消息称“上午同花顺大部分融资盘爆仓,并称某大户爆仓10亿遭强平,进而引发创业板崩盘“,对此,有媒体多方采访了解到,这一说法不合理,同花顺大跌有两个因素干扰:一是传言竞争对手有降价预期;二是悲观情绪引发补跌概率更大。2、从多位产业链人士处获悉,为了保证市场地位,宁德时代正在梳理产线资源,推动降本。“24年中旬有几家车企都会切换到这款产品,电芯价格不超过0.4元/Wh,加量不加价,目标就是10-20万元的纯电市场。”有行业知情人士透露。动力电池正在逐步进入0.3元/Wh时代。3、“工农中建交邮”六大国有行理财公司及招银、兴银、信银、光大、浦银理财共11家公司去年下半年规模净流入逾1.1万亿,大行理财公司较去年初仍有缺口。国有行理财公司方面,除交银理财外的其余5家大行理财公司存续规模较2023年初仍然差距约460亿至4000亿元的缺口,合计降幅仍将近9000亿元。4、比尔盖茨在达沃斯闭门演讲中表示,ChatGPT之后,AI可以读,也可以写。这是一个巨大的进步,对于白领工作者而言,可以处理很多日常的工作,很多大量的分析工作都可以瞬间完成,工作效率提升极大。在五年之内,会对生产力有一个极大的提升。5、针对昨日市场消息指平安银行将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单,平安银行回应媒体称,去年12月召集房企开会,并推出相应举措。6、2024年春运将于1月26日拉开帷幕。从1月16日召开的国新办发布会上获悉,预计春运期间全国跨区域人员流动量将达到90亿人次,铁路、公路、水路、民航等营业性客运量将超18亿人次,高速公路及普通国省干线非营业性小客车人员出行量将近72亿人次,自驾出行占比将突破8成。7、2024年开年仅半个月,先后有正荣、旭辉、奥园、龙光等多家房企披露了境外债务重组方面的阶段性进展,包括重组方案获法院批准、与债权人小组签署支持协议、给出较为成熟的债务重组方案等,且皆达成了不同程度的削债规模,基本均在40%以上。业内预计,行业风险出清将加速。环球市场1、美股三大指数集体收跌,道指跌0.62%,纳指跌0.19%,标普500指数跌0.37%,热门中概股普跌,纳斯达克中国金龙指数跌3.81%。2、WTI原油期货跌1.06%,布伦特原油期货跌0.2%。3、COMEX黄金期货跌0.97%,COMEX 白银期货收跌1.01%。公司新闻1、普瑞眼科公告,预计2023年净利润同比增长1164%-1286%。2、海康威视公告,控股股东一致行动人电科投资拟继续增持3亿元-6亿元股份。3、扬电科技公告,股东赵恒龙拟减持不超过3%股份。4、锐科激光发布业绩预告,2023年净利预增389.32%-511.64%。5、金龙羽公告,实控人之一致行动人吴玉花拟减持不超过3%股份。6、乐华娱乐在港交所发布公告,公司经营正常,董事均未出售所持股份。7、宁夏建材公告,重组事项未通过上交所重组委审核。投资机会参考1、头部网红正式开启海外直播带货,跨境直播或成出海新风口近日,据抖音账号“Tiktok事业部(三只羊)”视频显示,小杨哥公司三只羊网络近日已开启海外带货布局,第一站为新加坡,带货模式为联合海外达人赋能直播带货,带货品牌多为中国本土品牌。有媒体就该事联系三只羊公司,三只羊回应该账号为公司官方账号,海外带货确已开启,且近日已完成在新加坡的海外直播,并逐渐开始在更多国家布局。随着国内短视频平台市场越来越饱和,很多网络红人和电商卖家开始寻求新的市场机遇,出海或成头部直播电商机构的新增长点。市场分析称,相比于中国,电商直播在海外市场似乎还是一片未完全开发的全新商业领域。根据ForesightResearch统计,2022年美国电商直播预计收入只有110亿美元,这与庞大的中国直播电商市场相比差距甚远。艾媒咨询分析师进一步分析指出,随着TikTok电商平台的迅速发展,各大平台也将发力跨境直播电商,中国跨境直播电商潮流势不可挡。预计2025年跨境直播电商市场规模将达到8287亿。2、氢能最具潜力的应用领域之一,这类产品落地商用加速推进据媒体报道,麻省理工大学(MIT)电动汽车团队近日探索推出了全新的氢基试验台,演示了氢动力电动摩托车原型,并开源相关代码,欢迎其他汽车开发人员测试交流,共同推进氢动力产品的研发。氢能可广泛应用于储能、发电、汽车、航空、冶金、建筑供热等领域。氢燃料电池车是最具潜力的应用领域之一。与电动汽车相比,燃料电池车能量密度高,加注燃料便捷、续航里程较高,更适用于长途、大型、商用车领域,可有效解决商用货车高续航要求、高污染排放等问题。燃料电池汽车规划明晰,产业发展有望提速。参考国家能源局、发改委联合发布的《氢能产业中长期规划(2021-2035年)》,2025年全国燃料电池汽车保有量需达到5万台,而根据国内20个氢能发展主要省市规划,2025年燃料电池汽车保有量将达10.88万台。市场分析认为,随着政策力度加3、先进封装+半导体设备+人工智能,龙头公司去年净利同比预增超50%北方华创公告,预计2023年归母净利36.10亿元-41.50亿元,同比增长53.44%-76.39%;扣非后归母净利润33亿元-38亿元,同比增长56.69%-80.43%。报告期内,公司2023年主营业务呈现良好发展态势,市场认可度不断提高,应用于高端集成电路领域的刻蚀、薄膜、清洗和炉管等数十种工艺装备实现技术突破和量产应用,工艺覆盖度及市场占有率均得到大幅提升;2023年公司新签订单超过300亿元,其中集成电路领域占比超70%。机构人士指出,公司产品矩阵持续扩张,平台化布局彰显公司竞争力。截至2023年5月,ICP刻蚀产品出货累计超过2000腔,8寸CCP刻蚀设备已批量供应,12寸CCP刻蚀设备已进入客户端验证,同时公司清洗、12寸去胶机等均取得进展。市场人士看好2024年中国本土晶圆制造商资本开支维持高强度及半导体设备国产市场进程加速,国产半导体设备厂商业绩有望持续放量。4、国家电网预计2024年电网建设投资总规模超5000亿元,特高压工程仍是重中之重近日,国家电网公司对外透露,2024年将继续加大数智化坚强电网的建设,促进能源绿色低碳转型,推动阿坝至成都东等特高压工程开工建设。围绕数字化配电网、新型储能调节控制、车网互动等应用场景,打造一批数智化坚强电网示范工程,预计电网建设投资总规模将超5000亿元。近年来,国家电网一直把建设特高压工程作为工作重点,2024年度特高压工程仍是重中之重。除8条特高压工程有望在年内开工。国家电网还将推动推动数条特高压工程的核准工作。国家电网年初工作会议再次提到以特高压和超高压为骨干网架,首次提到柔性直流”,特高压技术方向朝着柔性直流方向发展更为明确。机构人士认为,特高压作为主网基础,依旧是投资重心,2023年特高压直流开工规模为历史年度最高值,预计2024-2025期间柔直总投资或达1,005亿元,设备总投资/核心零部件换流阀投资或为603亿/146亿。免责声明:市场有风险,投资需谨慎。本文所载内容仅供海通证券股份有限公司的客户参考使用,客户须自主做出判断和投资决策。 -
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跟庄探险队老季2022-05-19 11:31:35
5月19日午间收评:指数早间低开高走,风电、光伏等新能源方向走强,房地产板块继续活跃 受外围影响,三大指数早盘均大幅低开,随后震荡回升跌幅收窄,沪指、创业板指临近午盘翻红。风电、光伏等新能源方向走强,天顺风能、大金重工、中利集团、晶科科技等多股涨停。房地产板块继续活跃,南国置业、京投发展、中国武夷、我爱我家等近10股封板。此外教育、农业、林业等走势活跃,个股涨跌互现。午间收盘沪指跌0.08%,深成指跌0.25%,创业板跌0.12%。 -
一个掘金者2022-05-13 11:29:53
上午走得是真震荡,涨跌幅绝大多数比例都非常温和,汽车煤炭地产今天是撑起指数的主要力量,形态都是做底和超跌反弹。现在就到了筛选形态的阶段了。没有形态不可只说热门题材,有形态就是没有题材也可以上涨。就像昨天涨停的诺德股份的选股就是这样。现在只要不追高,不去追涨停板,温和震荡形态不破坏就坚定持股即可! -
雅悦——非著名投顾2022-04-14 13:36:38
策略配置中配置的酒ETF开始发力。 -
金股捕手2022-04-06 13:23:49
地产板块和中药板块的爆发都是有相关的主题意义存在,地产产业链的爆发主要是国内经济的压力增加,各地纷纷放开了限售限购相关的政策,这一政策预期打开了地产相关板块的补涨空间,简单说这是在炒作预期;因为大家都知道地产的业绩并未出现好转,市场炒作都是先行的,也许等政策真的落地了,那么就是到了资金兑现的时候,现在很多人也都是看好地产的相关行情,毕竟大家也都看得到,不过我这里需要提示一下:地产相关对于经济支撑固然重要,但是4月份也是业绩落地的阶段,地产股价已经先行,业绩和一季度的销量可能大家现实中都可以看到是不及预期的,资本市场情绪想来是多变的,所以追涨需谨慎;如果真的要去考虑,依据未来是否有做大做强的资本,未来是否有被兼并收购这两个预期去选择;而对于中药来讲,祖宗留下来的东西自然是好的,事实证明对于抗疫有着积极的效果,不过这一波有些也不低了,时刻关注国内数据变化,一旦数据出现拐点下行,那么中药行情股价也会跟随出现下行,这两者基本上是属于同步的关系! -
华林证券梁财华2022-03-29 17:16:56
江南化工(002226)一.基本面:公司主营工业炸药,雷管研发,生产,销售风力发电,光伏发电开发,建设,运营。2021年营业收入64.81亿元,同比增长65.39%,归母净利润10.53亿元,同比增长135.58%,扣费净利润5.415亿元,同比增长33.98%。PE16.58倍,PE相对低。二.消息面:国家能源局印发《2022年能源工作指导意见》稳步推进结构转型。煤炭消费比重稳步下降,非化石能源占能源消费总量比重提高到17.3%左右,新增电能替代电量1800亿千瓦时左右,风电、光伏发电发电量占全社会用电量的比重达到12.2%左右。国家能源局:.继续实施整县屋顶分布式光伏开发建设,加强实施情况监管.三.技术面:近期股价突破年线,量价齐升,均线多台排列,换手率比较高,3月24日涨停,说明有主力介入,25,28日股价回调,29号股价企稳。短期支撑位5.95元,短期压力位7.40.止盈价:7.40附近,止损价:5.95以上仅是个人看法,仅供参考,不构成投资建议,风险自担! -
股海飞扬2022-03-23 14:33:34
#市场凌乱,小心一日游行情在出现,地产高位风险较大# 大盘还在回暖,指数有点超出预期了,不过盘面给我个人呢感觉就是难受,乱套,今天海联金汇和宁波建工比较靓眼,这都是好的反馈,高位资金并没有全面撤退,下午做了中富通,中兴通讯不管你再烦,实实在在的几十亿封单在那了。下午这波地产拉的我是十分懵逼的,看看是不是像前天晚上医药一样
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