拿证5个月网签16套，京能西贤府单价来到6字头？_新浪财经

文/乐居新媒体徐迪

截至12月6日，位于丰台大瓦窑板块的京能西贤府取得预售许可证已5个月有余，累计网签16套，去化率4%，成交均价78613.48元/㎡。

乐居新媒体在9月初曾关注过京能西贤府销售情况，当时项目有9套网签，成交均价为80705.26元/㎡。近三个月，网签增加了7套，却将整体成交均价拉低了2100多元。

单月来看，京能西贤府9月份开始转网签，当月录得11套的成绩，成交均价79792元/㎡；10月份和11月份分别网签2套和3套，成交均价二连降，从77376元/㎡降至75049元/㎡。

随着市场的持续探底，今年以来，丰台的高端存量盘成交价接连“跳水”，新房定价体系反应灵敏，不少新盘已选择降价冲量，以推出特价房等方式先把场子做热，但京能西贤府却一反常态营销“抗盘模范”人设。

项目所在的丰台大瓦窑L44地块由京能置业今年1月初摇号竞得，成交价38.41亿元，楼面价6.08万/㎡，销售指导价8.3万/㎡。规划建筑面积90221㎡，拟建7栋11-18小高层，共428套住宅。

项目位于西四环外，紧邻大瓦窑地铁站。大瓦窑板块功能区定位是“职住平衡”中的“住”，没太多产业，主打的是出行便利。项目出门往东不远是西四环，20分钟车程直达丽泽商务区，且全天24小时畅通无阻；向北去中关村早晚高峰略堵，可以考虑轨交换乘。14号线一线串联丽泽、大望路、望京在内的多个商务区，线上有多个换乘点，京能西贤府小区门口就能看见大瓦窑站，妥妥的地铁房。

作为京能第一个府系，也是其操盘最大的一个项目，西贤府面对改善客群推出125㎡、154㎡和173㎡全四居户型。项目从外立面、园林，到家居家电、门窗照明，无一不强调审美和功能性俱佳，智能科技与绿色环保并存，全方位放大细节彰显“非标奢宅”的品质。

关于临近地铁和高速的噪音问题，京能西贤府也花了很大心思处理。包括超大窗体采用“四玻两中空夹胶low-e玻璃配多腔铝型材窗框”，还有很多隐蔽工程中用到的黑科技降噪材料，重达半吨的入户门，据说是铸铝装甲材料，还配了密封条，隔音效果立竿见影。

周边配套，现有的商业以世纪华联等综合商超为主，能满足基本生活需求，真正能称之为商业配套的还在规划中，需要一定时间兑现：北侧三栋楼，一栋23层2万㎡自持酒店，两栋3层的商业盒子；东侧是4.7万㎡的SHOPPINGMALL，奔着未来西四环购物新地标打造的，起来之后应该能为项目增色不少。

教育配套相关介绍不多。南城的教育资源说破大天也凑不出800字，量少且分配极不均衡，近些年随着教改，基础教育的格局已经明显改善了。京能西贤府周边的公立学校有丰台二中及附小、北京十二中及附小等，已经算是比较丰富了。两公里内还有一所12年一贯制私立学校，两年前开始招生，据说师资不错，校区也很漂亮，总之除了贵点没硬伤——小学4万元/学期。

基于以上种种优势，京能西贤府6月底拿证之初的宣传着力点就是“不降价”，因为“降价就要减配，京能西贤府要以品质定价者的身份穿越周期”。

也仅仅就在一个多月之后，京能西贤府宣布拿出7号楼的44套房源做特价促销。

7号楼位于小区最南边，隔着一片绿化园林就是京港澳高速辅路，离地铁直线距离十几米，正对着站点出风口，热气大、噪音强。面积段均为入门级的125㎡户型。这部分房源拟售均价8.1万元/㎡，特价折后7.5万+，每平米直降6千，差不多是九二折。很快，项目就有了网签数据。

果然，相对于楼盘抗价不跪的模样，购房者还是更爱它不贵的模样。

开发商也很伤脑筋，从拿地成本来看，楼面价6.08万/㎡，再结合上面提到的高装标和园林造价，京能西贤府没有太多降价空间。

正常来说销售价比楼面价贵2万相对是合理的，但楼面价摆在这儿，现实情况是丰台8万+的楼盘，当前购房者不接受，只能期待营销总再出奇招，或是等市场好起来慢慢去化。

此外，乐居新媒体注意到，11月中旬，网上流出一张“链家新房专属”的京能西贤府特价房源图，其中，7#二单元201建面123㎡的房源，原985万的总价，折后一口价“8X5万”。

X取0-9数值时，该房源相当于直降180-90万，若真以最低805万元成交，单价则折算到6.5万/㎡！即使居中取到855万，这套房源的单价也将低于7万元/㎡。