存量房贷利率批量调整已基本完成动态调整新机制今起施行_新浪财经

10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行1个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求将正式落地。

在此前一周的时间里，存量房贷利率批量调整已基本完成。10月25日起，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知。

那么，这一轮批量调整的效果如何？下一步的动态调整新机制又将如何落地？

21家全国性银行完成批量调整 25.2万亿元存量房贷利率已完成下调

根据工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等主要商业银行公告，存量房贷利率批量调整已于10月25日起落地。

这是相关银行积极落实9月29日中国人民银行公告和市场利率定价自律机制（以下简称“利率自律机制”）倡议有关精神而实施的调整举措。调整后，预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。部分借款人调降幅度高达130个基点。

实际上，2023年8月也曾有一轮存量房贷利率调整政策出炉，当时的通知中直接明确下调幅度和实施时间等内容。而此次调整的相关规则通过自律倡议予以明确。此次调整涵盖首套、二套及以上存量房贷、去年已经调整过加点幅度的存量房贷，调整力度和覆盖面均超去年。

据初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也将在10月31日完成批量调整。

值得注意的是，由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，重定价后存量房贷利率调整的效果将分步实现。

“目前有一部分重定价日在10月21日以后的借款人存量房贷利率已经降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。”业内人士表示。

对于商业银行而言，这一轮调整有何影响呢？业内普遍认为，这对商业银行净息差的影响基本中性。一方面，近期，央行下调政策利率，即7天期逆回购操作利率0.2个百分点，带动中期借贷便利（MLF）利率下降0.3个百分点，降低了金融机构从央行获取资金的成本。10月18日，利率自律机制协调主要银行下调各期限、品种存款挂牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下调25个基点，地方法人银行也跟随下调存款挂牌利率。另一方面，存量房贷利率下调收窄了新老房贷利差，提前还贷现象明显减少。《金融时报》记者从某家大型银行了解到，10月份以来，房贷提前还款较政策出台前的9月份减少20%，新政策有利于银行稳定资产端收益。

如偏离度超过30个基点可自主协商、动态调整存量房贷利率

批量调整基本落地后，也有不少购房者提出疑问，如果之后发现自己的存量房贷利率比全国新发放房贷利率高太多怎么办？

《金融时报》记者了解到，此后，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。核心在于，如何判断是否“过高”。《金融时报》记者从有关商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30个基点。

“偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。”有业内人士解释道。

据了解，以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30个基点为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为中国人民银行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度5年期以上贷款市场报价利率（LPR）均值。

例如，中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52个基点，则调整门槛为-52个基点+30个基点=-22个基点，即所有加点幅度高于-22个基点的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22个基点。

据悉，下一步，中国人民银行官网将在“利率政策”栏目中，于每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。

考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30个基点，业内预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。“未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率也会保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。”有专家分析认为，如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。

11月1日后可重新约定重定价周期

前文提到，一些借款人感到由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异。根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，重定价周期也将迎来调整。

所谓重定价周期，是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近1个月LPR所对应的数值。

“现在的个人住房贷款一般每年重定价一次，中国人民银行公告〔2024〕第11号取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。”有机构人士表示，部分存量房贷借款人想要缩短重定价周期，尽快享受到10月份LPR下调优惠红利。

根据商业银行公告，11月1日以后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。

“房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。”有专家对《金融时报》记者表示，在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担。重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。