转自：中国消费者报
中国消费者报报道（记者孙蔚）继9月底中国人民银行发布了一系列支持房地产发展的新政后，楼市“大礼包”并未结束，多批利好政策再次来袭，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。《中国消费者报》记者展开了调查。
加大存量商品房收购力度
10月12日，在国新办举行的新闻发布会上，财政部负责人表示，将围绕稳增长、扩内需、化风险，坚持严控增量、优化存量、提高质量，近期陆续推出一批有针对性的增量政策举措。
政策主要涉及3个方面：允许专项债券用于土地储备；允许专项债券收购存量商品房，用作各地的保障性住房；及时优化完善相关税收政策。
针对业内较为关心的收购存量商品房的资金来源问题，财政部副部长廖岷表示，原来专项债券资金主要是用来支持以新建的方式筹集保障性住房，现在对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多地通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。此举既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对记者表示，当前我国部分城市存在闲置未开发土地较多的现象，这些土地资源的浪费不仅影响市场的有效供给，也制约了房地产市场健康发展。允许专项债用于土地储备，意味着地方政府将有更多的资金来源用于土地整理和开发，从而加快闲置土地的盘活和利用。这一举措有望减少闲置土地数量，提高土地资源利用效率，进一步增强土地市场供给调控能力。
“支持专项债券和保障性安居工程补助资金用于收购存量商品房，可以加快消化库存。”中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者，根据监测，今年1月至9月，TOP100房企销售总额同比下降38.8%，房企去化能力仍然较弱，特别是民营房企销售额下降幅度更大。该政策的实施，将帮助房企加快去库存，有助于房企回笼资金。
陈文静认为，政策支持回收闲置土地和存量商品房，有助于增强企业偿债能力和市场活力，稳定市场预期，促进房地产市场平稳发展。上市房企财报显示，截至今年6月底，代表房企整体杠杆率有所上升，短期偿债能力有所下降。25家代表房企净负债率为78.2%，较2023年同期上升4.3个百分点；现金短债比为2.0，较2023年同期微降0.2个百分点。
税费政策调整利好作用显著
当前普通住宅和非普通住宅的划分标准比较复杂，在房地产增值税政策方面，两者对应的税收政策差异较大，给购房者和开发商带来了不小的困扰。这种复杂的税收政策不仅增加了交易成本，也影响了市场的透明度和公平性。
在9月底4个一线城市出台的地方政策中，上海、 北京均宣布将取消普通住房标准和非普通住房标准。
目前，财政部明确表示，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策，下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。
根据2016年财政部、税务总局相关规定，针对北京、上海、广州和深圳4地，对于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税，此后增值税免税政策年限一度提高至5年。
不难发现，普通住房享受的增值税优惠政策力度更大，但此前由于房价上涨，一些中小套型刚需住房也成为了非普通住宅。在当前房地产市场低迷的态势下，取消普通住宅和非普通住宅标准的呼声不绝于耳。
税收政策调整，对购房者最大的利好就是税费变少了，能大大降低购房者的负担。“之前非普通住宅的税费太高了，在北京买一套改善型住宅动辄要缴几十万元的税费。”最近有意向换个大三居的消费者刘先生对记者表示，“如果这部分费用能下调，有置换需求的购房者能得到不少实惠，希望这项方案能尽快落地。”
陈文静认为，未来税收政策在支持房地产方面仍有优化空间，预计优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面存在一定预期，有望进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。
楼市止跌回稳可期
前有央行降低存量房贷利率等政策连发，一线城市紧随其后打出取消、放松限购等政策“组合拳”，后有多批财税政策工具有望落地，由此可见中央推动房地产市场止跌回稳的决心。
在利好政策的激励下，各地楼市近期活跃度明显提升。住建部公布的数据显示，10月1日至3日，北京新房带看量较2023年同期增加92.5%、认购量提高两倍，二手房带看量较2023年同期增加104.1%。
上海“网上房地产”平台数据显示，10月1日至6日，上海二手房网签成交量达1537套，同比出现大幅增长。
除了一线城市，全国多地销量也出现了不同程度的增长。河北省住建厅数据显示，10月1日至7日，全省房博会到访人数近48万，5833套住房达成购房意向，其中签约2005套。
住建部数据显示，9月30日至10月4日，贵州省共销售商品住房13.75万平方米（1187套），同比增长44.3%；成交金额7.54亿元，同比增长54.2%。国庆假期首日，山东省新建商品房网签面积9.38万平方米，同比上涨46.8%。
“四季度房地产多项配套政策有望加速落地，如地方国企收储已建成未售商品房政策进一步优化调整，打通收储卡点；加大‘白名单’贷款投放力度；核心城市继续优化限制性政策，降低交易税费、降低交易佣金等政策也存在预期。”陈文静对记者表示，“年内随着各项政策不断落地落实，房地产市场的改善值得期待。”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示：“在刚需和改善占主导的情况下，市场对价格和交易成本比较敏感，未来可能还有降低二手房交易契税、增值税、个税等措施，税费的下降或减免，将产生极大的‘降成本’效应，有利于释放购房需求。”
“今年四季度房地产工作重心在于促进住房交易市场的回暖，目前已在有序推进中。而随着土地和存量项目的盘活等，楼市供求关系会有进一步优化空间。从这个角度看，这些都在为明年各地房地产工作开好局创造更好的市场环境。”易居研究院副院长严跃进严跃进对记者如是说。
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