【见·闻】澳大利亚住宅地产行业前景可期_新浪财经

新华财经悉尼9月29日电（记者李晓渝）澳大利亚住宅地产市场在高息环境下依然坚挺，并且已经开始强劲复苏，需求逐渐旺盛。澳大利亚无限资本金融集团董事长周生庆近日在接受记者采访时说，对于想在当地投资住宅地产的企业和个人来说，今年是个很好的入场机会。

他介绍说，2023-2024财年，澳大利亚的住宅交易量同比增长8.6%，比过去五年平均水平高出4.8%。同时，澳大利亚的平均房价值指数上升了8%。此外，该财年澳大利亚房价中位数约为79.4万澳元（383.72万元），较2022-2023财年增长约5.9万澳元。

图片说明：澳大利亚悉尼一处建筑工地正在施工。（李晓渝摄）

根据房地产咨询公司CoreLogic最新发布的澳大利亚住房价值指数报告，8月澳大利亚CoreLogic全国住房价值指数（Home Value Index）连续第19个月上涨，环比涨幅约为0.5%，同比涨幅约为7.1%。报告指出，虽然澳大利亚房价增长速度已明显出现放缓迹象，但总体来看该国的住房需求量仍然大于供应量。

供不应求既是澳大利亚住宅地产市场正在面对的重要机遇，也是该国房价连续十几个月上涨的背后主因。世邦魏里仕近日发布报告指出，澳大利亚住宅地产市场的机遇有三点，分别是外国移民和国际学生人口健康增长，新房供应相对低迷，以及住房供需持续不平衡导致的房租增幅走高。

事实上，外国移民和国际学生增加和新房供应相对低迷这两点也被认为是澳大利亚住宅市场供需失衡的重要原因。一方面，在截至今年3月的一年中，澳大利亚新增人口中的自然增长为大约10.55万人，与此前一年基本持平，而净海外移民却达到50.98万人，同比增长3.6%。在截至今年5月的一年中，澳大利亚迎来约81.1万名国际学生入学，比2019年同期的疫情前水平增加了17%。另一方面，澳大利亚统计局最新数据显示，经季节性因素调整，今年一季度澳大利亚新建住宅同比减少13.5%，其中新建独立房屋减少6.7%，其他类型住宅减少21.5%。

图片说明：学生走过悉尼大学校园内的道路。（李晓渝摄）

澳大利亚政府8月宣布，计划为2025年新入学的国际学生设定一个国家规划水平。这意味着，明年澳大利亚三大类高等院校招收国际学生的名额将只有27万人。此外，澳大利亚政府还鼓励大学建造新的学生宿舍。

但周生庆认为，澳大利亚控制国际学生数量并不会对当地住宅市场构成决定性影响。这是因为住宅市场供需失衡主要还是受到该国的内部因素影响。需求方面，澳大利亚人口到2024年3月底已经达到2710万人，预计到2032年将达到2920万至3080万，未来几十年内还将继续增长。这意味着不到十年，澳大利亚就要再增加超过200万人口，对住宅的需求还将扩大。供应方面，受人力成本、材料成本高企等因素影响，澳大利亚住宅的建造成本仍偏高，开发商开工意愿不够积极。同时，澳大利亚建筑业在公寓建筑质量问题上近两年频频“爆雷”，影响了一些地产投资人的信心。综合来看，澳大利亚住宅市场仍将保持供不应求的状态。

图片说明：建筑工人在北悉尼一处学校工地施工。（李晓渝摄）

世邦魏里仕则表示，国际学生大规模进入澳大利亚是目前该国住宅市场趋紧，房租飙升的主要推动因素。不过澳大利亚政府今年出台了相关限制措施，预计新增常住人口数量将会企稳。同时，澳大利亚新房供应虽然有望在未来几年增加，但整体的住宅供应量预计仍将保持在2014年以后的最低水平上下。在这种情况下，未来几年澳大利亚的住宅空置率预计将继续收紧。到2026年，该国一些住宅地产市场的空置率将降至1%以下。

世邦魏里仕认为，澳大利亚住宅地产市场因为有坚实的基本面而持续坚挺，尤其是建后出租（Build to Rent）、学生宿舍、老年人住房等项目很受投资者关注。但该市场吸引投资的能力可能会因为持续高利率以及建后出租项目资本化率相对偏紧等问题而受到影响。CoreLogic澳大利亚研究部门主管伊丽莎·欧文表示，在利率高企、劳动力市场放松和生活成本压力加大的情况下，澳大利亚购房者的负担能力正越来越吃紧，房价不可能再继续过去的高速上涨。

图片说明：人们在悉尼岩石区市场内用餐。（李晓渝摄）

不过，即使房价不再高速上涨，也不意味着房价要下跌。降息前景等利好因素仍有望推动澳大利亚住宅地产市场保持增长。周生庆表示，首先，澳大利亚央行很可能在明年初降息，这会刺激房价开始新一轮上涨。降息会让投资者在澳大利亚贷款买房的意愿有所增强，无限资本集团等为澳大利亚本地居民和海外居民提供住房贷款服务的非银行信贷机构也将因此获得更多房贷业务，住宅地产相关的私募基金也可能受益。其次，澳大利亚的整体经济情况有望好转，通胀正在逐渐放缓，这将减轻当地民众生活成本压力，进一步促进住宅地产购买需求。最后，澳大利亚的人口还在不断增长，会继续刺激对该国整体住房需求上涨。从这些方面来看，在澳大利亚投资住宅地产将带来良好的回报。

无限资本金融集团首席执行官张娜则告诉记者，对于海外投资者，尤其是亚洲投资者来说，澳大利亚在文化多元性、包容性、稳定性、法制、安全、子女教育等方面相对具有优势，因此其住宅地产市场相比东南亚等地市场更具吸引力。

图片说明：无限资本金融集团董事长周生庆与首席执行官张娜接受记者采访。（李晓渝摄）

她表示，海外投资者在澳大利亚购房，要在本地印花税基础上额外多缴纳超过8%的海外印花税。但即使如此，很多海外投资者仍然对当地住宅地产市场有很大兴趣。而且最近几年，随着海外投资者对澳大利亚地产投资越来越理性，投资的角度也越来越宽广。很多海外投资者已经不再只是关注更易“打理”的公寓项目，对于有地私人住房项目的兴趣明显增加。尤其是一些来自中国香港的投资者，当他们认识到有地房屋升值空间更大后，更乐于找到合适的中介并购买全新的有地房屋。

编辑：王春霞