保利发展2024年上半年归母净利润降近四成，“增收不增利”局面未改善|净利润_新浪财经

归母净利润已连续三年下滑。

2024年上半年，多家房企仍处于亏损状态，少数实现盈利的房企也未能逃离利润下滑的局面。保利发展（600048.SH）在7月11日发布的业绩快报显示，上半年公司总营收超1392亿元，但归母净利润同比降幅达到38.57%。

从原因来看，结转项目毛利下滑及权益比下降仍是影响保利发展上半年业绩表现的主要因素。在销售业绩保持行业第一梯队的基本面下，未来修复盈利能力仍是公司要面对的难点。

二季度归母净利润降幅为44.39%

从保利发展披露的业绩快报来看，今年上半年公司实现总营收为1392.69亿元，同比增长1.64%；归母净利润为75.08亿元，同比减少38.57%；归母扣非净利润为73.12亿元，同比减少37.64%。

保利发展“增收不增利”的现象并未得到改善。往期年报数据显示，公司在2021年时出现自2004年以来的首次利润下滑，当期归母净利润为273.9亿元，同比下降5.39%；总营收则同比增长了17.19%至2850亿元。到了2022年，保利发展的归母净利润同比降幅扩大到33.11%，当期总营收还微降了1.37%。之后的2023年，总营收有所回升，但归母净利润的同比降幅进一步扩大到34.13%至120.7亿元。最近的2024年一季度，保利发展的总营收同比增长了24.41%，但归母净利仍降了18.28%。据此计算，二季度单季，公司归母净利润约为52.84亿元，同比降幅约44.39%。

盈利能力的下滑还体现在整体毛利率上。往期财报数据显示，在地产高增长的2017年～2020年，保利发展的整体毛利率还保持在30%以上的水平；2020年后该指标一路下探，到了2023年已经降至16.01%。

不过，保利发展是至今仍保持盈利的少数房企之一。根据中指研究院数据统计，2023年归母净利润为正的上市房企仅有13家，超百亿元的仅有6家。而截至7月11日，银柿财经不完全统计发现，共有13家典型房企披露半年度业绩预告，仅有保利发展和绿地控股2家房企维持盈利状态。绿地控股半年归母净利预计为2亿元~2.5亿元，同比降幅在90.40%~92.3%，也出现了下滑趋势。在“预亏”的房企中，华夏幸福半年归母净利润预亏45亿元~50亿元，万科预亏70亿元~90亿元。

多重因素影响利润表现

保利发展主营业务为房地产开发与销售，近九成营收均为该业务贡献。根据快报披露，上半年公司房地产项目竣工交付结转收入规模增长1.64%，驱动公司总营收增长。

“受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少27.73%；此外，上半年结转项目权益比例下降。”谈及利润下滑，保利发展如此解释。在易居研究院研究总监严跃进看来，“受房地产行业特殊的结转周期影响，2024年上半年的数据多为2022年乃至更早前所拿的项目。那时的土地市场还比较活跃，‘地王’频现，房企‘高溢价’拿地是常态。房地产市场下行销售不畅，项目结转利润空间多倍压缩，这些都体现在业绩层面。”

就保利发展而言，可以发现其近年来的拿地成本整体呈现走高趋势。在2018年时虽然是底层高增长时期，但公司的平均楼面地价仅为6186元/平方米，2019年还降至5802元元/平方米，到了2020年才升至8328元/平方米。那时，保利发展的投资策略开始向一二线高量级城市转移，当年公司在38个核心城市的拓展金额占比达到了86%，拓展溢价率达到22%。紧接着2021年出现了利润下滑，公司的投资策略开始谨慎起来。

一方面是投资规模明显收缩，2021年~2023年保利发展拿地金额约为1857亿元、1613亿元、1359亿元，呈现下滑趋势。但受市场多重因素的影响，其拿地成本并未降低，而是从2021年6821元/平方米的全年拓展楼面价，提升到了2023年的15187元/平方米。以2023年为例，保利发展约99%的拓展金额集中在核心城市，‌住宅业态货值占比达到95%。但其同时也用数据来证明自身的去化能力，据保利发展披露，2023年新获取的项目中‌有40%当年开盘并贡献了超过300亿元的签约金额。

“若有高利润项目结转，相关数据将迎来变化。”严跃进的看法是：伴随着前期低利润空间项目的陆续结转结束，加上2023年下半年至今的地产政策优化利好，房企进入新的结转周期，相关数据或迎来好转。

拿地成本之外，权益比例亦是影响房企最终结转所得的一大因素。目前可查阅到的机构数据显示，2024年1月~5月，保利发展的拿地金额权益比81.5%、拿地强度6.9%(2023年同期为16.5%)。其中，在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%、55.7%。而2022年~2023年，保利发展的拿地金额权益比由72%升至了83.3%。在中指研究院土地事业部负责人张凯看来，“拿地金额权益比意味着房企在项目开发中拥有的话语权和控制，随着权益比例的提升，房企归母净利润占比才能相应增加，最终体现在盈利能力上。”

换言之，保利发展在确保项目结转利润的同时，亦要提升公司在其中的权益比例。而在往期的业绩表现中，还有两大因素在长期影响着保利发展的业绩表现：对联营企业和合营企业的投资收益、资产计提减值。就前者来看，保利发展的指标已从2020年的50.54亿元一路降至2023年的19.9亿元，未来通过管理能力的提升加强投资收益亦是修复利润表现的一大途径。就后者来看，目前公司并未披露上半年的资产计提减值，而2023年公司的资产减值损失达到50.45亿元，由此影响了利润表现。

按照惯例，保利发展完整的半年报或在8月底披露。虽然利润端承压，但公司近年来销售端表现较好，2023年销售额为4222亿元，从2022年的行业第三位跃升至第一，‌首次登顶销售冠军的位置；前5月的累计销售额约为1313.22亿元，对比去年前5月的1966.64亿元减少33.22%。

在业绩快报发布后的首个交易日即7月12日，A股三大指数震荡涨跌不一，沪指涨0.03%、深成指跌0.18%、创业板指跌0.09%、科创50指数涨0.05%，沪深两市合计成交额6869.97亿元。保利发展收报9.02元，涨3.8%，总市值约为1079.73亿元；同花顺数据显示，今年以来，公司股价振幅为40.45%，跌幅为12.09%。