万科上半年预亏最高至90亿元，1862名管理人员拟自筹2亿增持股票

万科发布增持计划及中期业绩预告。

7月9日晚间，万科集团发布包括2024年中期业绩预告在内的三则公告。从业绩来看，上半年万科预计归母净亏损70亿元至90亿元，同比下降171%至191%。

同时，万科还公告，公司骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票。

虽然万科在业绩公告中就亏损致歉，并给出了一揽子解决措施。但公告后的首个交易日即7月10日，万科A（000002.SZ）开盘跌3.87%，截至发稿跌幅收窄至1.34%。

半年归母净利预亏70亿元～90亿元

从公告来看，今年上半年，万科预计录得归母净亏损70亿元～90亿元，同比下滑171%～191%；扣非后的净亏损为50亿元～65亿元，同比下滑157%～175%。

拉长时间线来看，这是万科上市以来首份录得亏损的半年报。此前的2023年上半年，万科归母净亏损为98.7亿元，同比下降19.43%，这也是万科自2019年以来首次中期归母净利润降至100亿元以下。

若以完整财年业绩来看，2023年是万科自1997年以来首次录得总营收的同比下滑，当期实现4657亿元，降幅在7.56%；同年，归母净利润同比下降46.39%至121.6亿元。

从整体毛利率水平来看，在达到2018年37.48%的高点后，万科的表现已逐年走低。到了2023年，已降至15.23%；最近的2024年一季度，降至10.82%的水平。

谈及亏损的原因，万科称因结算规模和项目毛利下降；计提了部分项目的减值、部分非主业财务投资出现了亏损；此外，部分大宗交易和股权交易价格低于账面值也影响了利润表现。

“尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界。同时，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受到重大影响。此外，公司为确保现金流安全，通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，导致公司业绩压力进一步加大。”万科在公告中说道。

针对项目的计提，业绩预告中则未有详细的披露，仍待完整的半年报进行后或能呈现。大宗交易的亏损则或于万科将“投资性房地产以成本法计量”的入账方式有关，对此万科的解决策略是提升资产运营水平。

根据公告，万科上半年实现资产交易回款93.4亿元。其中2月完成23.8亿元转让七宝万科广场50%股权，实现12.3亿元的权益利润；5月完成超总项目转让，回款22.35亿元；6月份完成南翔印象城MEGA48%的股权交易。

虽然上半年预亏，但万科还是在公告中释放了不少业务的进展信息来传递信号。在开发业务方面，万科称公司交付7.4万套房子，销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营；偿债方面，上半年完成全部到期公开市场债务偿付，年内已无境外公开债。

“下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。”按照万科的说法，上半年公司按照“应报尽报”原则，积极申报城市项目白名单；同时公司获得主要金融机构的大力支持，合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，其中招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

此外，万科也利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增149.8亿元。REITs方面也取得积极进展，印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿元；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs也在申报过程中。

公司骨干自筹2亿元增持公司股票

谈及未来发展，万科对行业的未来表示看好。在同日晚间发布的投资者活动记录表中，万科提到，“本轮政策对症下药，直指痛点，效果明显。”

“我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的，并且已经做好了准备。相对于潜在总需求，目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。”万科还认为，未来政策将继续为行业发展提供支持。

万科还给出了一些自己的研判，“未来十年，市场的需求量完全可以保障每年10亿平方米-12亿平方米的开工量。但2023年商品住宅新开工量只有6.9亿平方米，今年1月～5月同比进一步下降25%。”

基于对市场未来的看好，万科管理层再度推出增持计划。当日晚间发布的公告显示，万科骨干管理人员共计1862人拟自筹资金合计2亿元增持公司股票，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票；此次增持不设定价格区间，增持股份自愿锁定两年。

万科还称，公司对业绩亏损深表歉意，有信心、有决心聚焦主赛道，“在房地产发展新模式中尽快重回健康可持续发展道路，回馈股东。”

此前，多家地产研究机构也表达了对地产行业下半年的走势研判。如中指研究院认为，“一揽子房地产政策的落地，对市场信心有较好的提振作用，短期核心一二线城市活跃度有望持续一段时间，从而对全国市场带来一定支撑。”

不过，该机构也指出，“市场修复节奏整体仍依赖于居民收入预期的改善，全国新房市场短期或仍处于筑底阶段。在去库存方面，各地或加快地方国企收储未售新房、收购存量土地等政策细化落实，帮助房企加快回收资金，助力行业风险化解。预计随着供需两侧同时优化，房地产市场加快企稳恢复，房企销售将有所改善。”

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