经导调查丨房贷利率进入“3时代” 提前还贷再升温|房贷利率_新浪财经

转自：上观新闻

经济导报记者刘勇

随着房贷利率下限取消，首套房和二套房贷款利率也多数进入“3时代”，而此前购房客户的存量房贷利率仍维持在4%左右。相比于新发放房贷的利率，二者之间的差距拉大，不少购房者将“提前还贷”提上了日程。经济导报记者从多家银行获悉，目前提前还贷的客户较多，办理提前还房贷业务需要提前预约。

与此同时，“转贷”的灰色生意卷土重来，部分贷款中介号称通过“转贷”的方式可以为客户节省几万元甚至十几万元的房贷利息，不少此前房贷利率相对较高的购房者被低利率所“打动”。经济导报记者在调查中发现，中介口中的“转贷”就是通过申请消费贷或者经营贷来实现对房贷的提前偿付，以此达到节省利息的目的。

不过，受访的多位业内人士提醒，“转贷”操作本身就存在法律风险；另外，通过贷款中介转贷，不仅需要购房者支付高额的过桥利息、服务费等费用，而且还存在被封额度、提前偿还等风险。

提前还贷要排队

“没想到，现在房贷提前还款得进行线下申请，还要排队。”近日，济南市民张春霞对经济导报记者说道，“我的客户经理告诉我，就算现在排上队也要等到8月中下旬才能办理提前还贷的手续，要知道我在6月初就提出了申请。”

据经济导报记者了解，2020年，张春霞在济南东部片区购买了一套房子，除去公积金贷款，还有110万元的商贷。“月供之外还有结余，起初我大部分都用来购买理财产品，回报率还是可以的。”

今年5月份，她的一款理财产品被清盘，再加上近一段时间理财市场不明朗，张春霞有了提前还贷的想法。

张春霞和以前一样在手机App上进行预约，结果发现原本开放的线上预约通道约不上了。“问了贷款经理才知道，只能在线下先登记，但是也要等两三个月，具体时间他表示也说不好。”

同样的情况也出现在市民王宇轩身上。

“我连着抢了好几天，都没有抢到名额。”王宇轩告诉经济导报记者，在手机银行App上最近根本抢不到号，已经排到了7月22号了，之前的都约完了。

王宇轩又联系了客户经理，对方表示：“最近没额度了，有额度放出会通知。”

济南一家国有银行的客户经理刘颖告诉经济导报记者，最近一段时间，提前还贷的人多了起来，主要集中于“存量老客户”和“存量二套房贷客户”。“这些客户因为当初签订的贷款利率相对较高，随着市场利率的多次下调，他们愈发感到原有贷款的成本压力，因此有了提前还贷的念头。”

正如刘颖所说，经济导报记者在采访中了解到，张春霞和王宇轩之所以要提前还贷，主要是因为原有的房贷利率太高了。张春霞的房贷利率是LPR+35BP，王宇轩的房贷利率是LPR+30BP，即使按照去年年底的LPR（5年期以上为4.2%）调整后，张春霞的房贷利率在4.55%，王宇轩的房贷利率则是4.5%。而现在济南的首套房贷利率为LPR-50BP，也就是3.45%。如此计算，两人原来的房贷利率与现在的首套房贷利率都达到了1%以上的息差。

“虽然提前还房贷一般来说能节省利息成本，但要也看贷款人的情况而定，有些人提前还贷并不能减少利息的支出。”刘颖解释说，“如本身贷款利率低，特别是早期利率打7折的客户或者公积金贷款的客户，其实没必要提前还款；使用等额本息且已进入还款阶段中期的客户以及使用等额本金且还款期已过三分之一的客户，提前还款并没有那么划算。”

“转贷”风险不小

正因为存量房贷的利率和新房贷的利率存在一定的差距，因此“转贷”的灰色生意卷土重来。部分贷款中介号称通过“转贷”的方式可以为客户节省几万元甚至十几万元的房贷利息。不少此前房贷利率相对较高的购房者被低利率所“打动”，济南市民张天程就是其中之一。

据经济导报记者了解，张天程现有的房子是几年前以较高利率购买的，虽然经历了多轮调整，房贷利率降至了4.45%，但与如今新发房贷相比，仍高出100个BP。

张天程告诉经济导报记者，他接到了自称是银行个贷中心工作人员的电话，对方说可以为他办理“转贷”。“一听就不是银行的工作人员，明显就是贷款中介。”

尽管明知道是贷款中介，张天程仍有些心动。

张天程给经济导报记者算了一笔账：按照贷款100万元、期限30年、等额本息方式计算，现在每个月要还5037元左右，而新购房者每个月只要还4462元左右。“更何况中介表示‘转贷’后的利率会在3%以下，利息更低。”

根据张天程和贷款中介十几分钟的电话录音得知，所谓“转贷降息”实际上是以公司当名头、将地产抵押给银行的一种“抵押经营贷”，该中介甚至表示可以“包办营业执照”。

中介公司先是引导客户借“过桥资金”结清房贷，再将房屋以企业法人、参股人的名义抵押给银行，向银行借出“经营贷”。中介公司还会帮助客户办理公司营业执照，并协助客户利用营业执照和房产证明向银行申请经营贷款。在此过程中，他们将收取一定的手续费，再叠加“过桥资金”的使用成本，全套下来，大概需要2万元到3万元不等的费用。

还有一种方式就是帮助贷款人申请消费贷，由中介公司牵头将客户资料提交至各大银行，消费贷额度发放后就可以偿还部分房贷。同时，该中介表示可以使用银行优惠券申请到更低利率的产品。

不过，对于通过上述“转贷”方式降低利息，刘颖表示坚决反对。

“不管将房贷转成经营贷还是消费贷，都有很大的风险。”刘颖解释道，“银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，不能挪作他用。也就是说经营贷只能用于企业经营，消费贷只能用于家庭消费。上述资金一旦进入股市或者用于买房或者还贷，如果被银行发现，银行有权提前收回上述贷款，甚至会把客户拉入黑名单，征信也会受到严重影响。”

正如刘颖所说，在消费贷腾挪还房贷的违规操作之下，确实有一些人吃到了“苦果”。在社交媒体上，有购房者表示：“申请不到一个月被银行发现资金用途不规范，要求提前还贷”；也有购房者称：“被银行发现要求收回贷款，但已经用这部分资金偿还了房贷，若无法还贷将被银行追究法律责任。”