房地产市场下行，房企投资谨慎，导致5月土地成交规模继续收缩。据机构统计，今年1-5月，TOP100企业拿地总额3146亿元，同比下降26.7%；销售百强房企的投资意愿同样低迷，整体拿地销售比为0.15。其中，近七成销售百强房企未拿地，拿地房企集中在销售30强的央企、国企。
在业内人士看来，未来土地市场仍将调整，短期内房企投资意愿难有大幅度提升，谨慎投资和聚焦核心城市仍是主旋律。
近七成销售百强房企尚未拿地
5月，重点城市集中供地量明显减少，仅有北京、杭州、济南、合肥、长沙等城市小批量土拍。据中指研究院统计，今年1-5月，TOP100企业拿地总额3146亿元，同比下降26.7%，相较1-4月降幅进一步扩大。
值得关注的是，4月30日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，并明确未来新增土地供给量与盘活存量土地规模高度关联。比如，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。由此可见，由于城市供地需要与去化周期衔接，供地量减少是导致前5月房企拿地同比下降的原因之一。
克而瑞研究院统计还显示，前5个月，百强房企的投资愈发收紧和聚焦，整体拿地销售比仅0.15，体现出较低的投资意愿。其中，近七成销售百强房企尚未拿地，拿地房企主要集中销售30强的央企、国企。与此同时，部分央企投资也现放缓。华润置地、招商蛇口等前5个月的拿地金额同比跌幅超过50%，且拿地销售比在0.2以下。相比之下，在地方国企中，比如国贸在上海、厦门积极拿地，1-5月拿地金额、货值同比分别增长29%和36%，而建发房产虽然金额同比下降，但金额排名位列TOP3，拿地销售比高于行业平均值。
央国企仍是土地市场的拿地主力。比如重点城市拿地金额前10位房企中有半数以上为央企、国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。民企也在重点深耕区域补充土储，比如滨江集团在杭州补仓。
而从新增货值来看，中建壹品、建发房产和华润置地位列前三。其中，1-5月，中建壹品以470亿元新增货值占据榜单第一；建发房产新增货值规模为447亿元，位列第二；华润置地以443亿元新增货值，位列第三。总体上看，TOP10企业1-5月的新增货值总额为3125亿元，占TOP100企业的30.0%。
底价成交推动溢价率走低
在土地热度方面，由于重点城市优质地块成交占比明显下降以及市场大环境持续下行，5月各地的土地溢价率也在走低。其中，在4月末上海举行土拍的前一日，恰好发布了“一揽子”需求利好新政，包括限购放宽、首付降低、利率下调、公积金额度上升等，但当日土拍中分化较为明显，令业内期待的松江广富林地块最终以底价成交。
再如杭州，在限购放松政策出台后的首场土拍中，4宗地块均以底价成交。即便是北京、合肥等热点城市也不例外。5月22日，中海地产以底价57.5亿元获得北京市石景山区首钢园地块，销售指导价7.68万元/平方米。
而从5月全国住宅用地成交总价TOP10来看，上述北京市石景山区首钢园地块以总价57.5亿元位居榜首。排在第二位的是，安徽高速+安徽交控联合以55亿元在上海拿下的闵行区梅陇社区地块。
房企拿地仍然谨慎，聚焦核心
对于今后的土地市场，克而瑞分析人士表示，近期从中央到地方，刺激政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间检验，意味着短期销售回暖再传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大幅度提升，谨慎和聚焦是主旋律。
“未来地方主管部门更加重视供求规模的合理管控，在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，房企选择投资收窄而竞争加码。预计，未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线城市的投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。”克而瑞分析人士如是说。
中指研究院市场研究总监陈文静也认为，在自然资源部明确供地政策导向后，在市场调整阶段，供给端或使市场加快实现新的供求平衡。在此过程中，地方政府“盘清家底”至关重要，只有捋清各城市存量规模才能科学决策，合理控制增量土地供给。
新京报记者 袁秀丽
编辑 段文平 校对 刘军
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