去库存行动拉开大幕 郑州市内八区全面开展“以旧换新”

全国范围内的去库存行动拉开大幕，各地目前正围绕“以旧换新”积极开展各类活动，并提供相应支持。

5月10日，由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办，郑州城发安居有限公司承办的郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式在郑州召开。

主办方在仪式现场宣布，即日起取消试点期限和试点区域。并在郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。此外，城发安居公司收购二手住房房龄放宽至20年。

“郑州是全国首个以旧换新从试点到全面铺开的城市，具有非常强的启发性。”易居研究院研究总监严跃进称。

据悉，此前郑州的以旧换新政策，仅在部分区域进行试点，并明确试点结束时间为今年6月底，但此次提前结束了试点的工作，同时明确进入到全面铺开的推进阶段。

对此，严跃进表示，郑州本次推进区域范围明显扩大，在之前的试点，一手房限定为主城区房源、二手房限定为金水区和郑东新区。而此次正式铺开后，一手房扩大为建成区的房源（即包括县城）、二手房扩大为主城区。

“近期政策密集落地，自上至下，从地至房，中央定调叠加核心城市频繁发声，将带动更多城市加速跟进政策调整，推动房地产市场走向企稳。”国泰君安分析师指出。

根据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，包括上海、深圳等均出台“以旧换新”相关政策。

中指院分析师指出，从各地支持“以旧换新”方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

部分地方试点的“收储”试点，成为各方关注的一个热点。其中，肇庆于4月30日提出“旧转保”模式，居民可将持有的商品住房自愿申请纳入保障房房源，经审核后由属地政府委托机构参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租，并用于保障房或公租房，而申请人的租金收益可用于购买当地新建商品住房，有利于库存去化。

此外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

“政策需要精准发力，因此各地需根据自身情况出台政策。从过去各地的政策选择来看，很好遵循了因城施策的原则，而在2024年4月以来，以旧换新相关的政策频出创新。”上述国泰君安分析师表示。

镜鉴咨询创始人张宏伟建议，以旧换新本质上是为了促进成交，如在成交过程中，能适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、减少一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许能加强一二手房交易的联动效应。

4月30日，政治局会议关注到房地产行业库存问题，明确行业后续工作重点为“消化存量住房和优化增量住房”。同日，自然资源部积极落实会议精神，下发通知要求各地合理控制新增商品住宅用地供应，去化周期超36个月的应暂停新增商品住宅用地出让，大力盘活存量直至去化周期降至36个月以下。

地方层面，各地优化调整政策密集推出。一线城市中的北京、上海、深圳，二线城市中的南京、天津、无锡等以及其他城市均展开行动，一方面继续出台包括放松限购、优化公积金政策、提供购房补贴等传统优化政策，另一方面，也围绕“以旧换新”积极开展各类活动，提供相应支持。

“政策作用下，预期市场信心的逐步提振将引导销售走向企稳，而土地市场将会迎来多地供应规模、节奏、方向等的调整。从销售市场看，近期政策密集落地有助力市场预期修复，并带动市场交易活跃度的提升。”上述国泰君安分析师指出。

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