从供需两端同时发力促进楼市企稳复苏|楼市_新浪财经

转自：中国经济时报

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本报记者周雪松

4月30日召开的中共中央政治局会议再次强调，“要持续防范化解重点领域风险”，并且提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，释放的改革信号更是意义重大。

当前，住房领域存在的突出矛盾是：一方面库存创新高，大量房子亟待消化，需求明显不足；另一方面大量有住房需要的人购买力不足，无法转变为市场的有效需求。接受中国经济时报记者采访的相关人士和专家认为，解决这一矛盾，需要千方百计地增加城乡居民收入；通过不断深化改革和推进共同富裕，改善未来预期和提振市场信心。不过，短期内大幅增加居民收入并不现实，需要综合施策，从供需两端同时发力，促进楼市企稳复苏。

增加居民收入是绕不开的话题

“用供需来分析房地产市场，供给远超需求，必然导致市场低迷。”金泰地产原负责人马强日前在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产是基础设施，购房者一生一次或少次购买，不像快消品可以重复购买。

中信证券的一份研究报告显示，截至2024年3月，全国商品房待售面积达到74833万平方米，累计同比增长15.6%。截至2月份，商品房住宅库销比升至6.5，创下历史新高。

该机构指出，高库存会带来开发商资金紧张、地方财政压力高企等负面影响。目前，虽有部分地方出台了存量住房“以旧换新”帮助消化库存，但整体规模仍有限。相对于楼市较高的库存，市场的有效需求依然不足。

浙江省义乌市城西街道七一村位于该市城乡接合部，曾经是一个负债和落后的村庄，现在成了远近闻名的富裕村，村民住进了宽敞的住房，村容村貌发生了翻天覆地的变化。该村党委书记何德兴在接受中国经济时报记者采访时表示，当前楼市不稳定与房价和收入不匹配等因素有关。谈及如何解决城乡居民增收与住房需求不足的问题时，何德兴建议，可以问政于民、问需于民。

北京城建负责相关地产项目销售工作的陈莉在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产市场需要信心，居民也需要信心，增加收入当然好，但是居民收入增加也不意味着买房意愿一定增强。二手房价格降幅相对较大，对新房市场的影响不小。在她看来，要促进楼市企稳复苏，需要综合施策，稳住房价，增强市场信心，多渠道增加城乡居民收入，降低购房资金的资格门槛，才有可能释放潜在购房需求。

陈莉认为，房地产市场受宏观经济环境影响，市场要企稳复苏，宏观经济向好发展也非常重要。

从一季度数据来看，我国经济开局良好，居民收入增速超过了GDP增速。随着经济持续回暖向好、居民收入增加、就业改善，加上房价调整，购房者压力有所缓解，为提振楼市信心创造了条件。

二季度核心城市房价有望企稳

此次召开的中央政治局会议强调，“要持续防范化解重点领域风险”，房地产被重点提及，并且这次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，从供需两端同时发力，推进楼市去库存，从而化解市场风险。

数据显示，全国大约有3亿新市民。国家统计局副局长盛来运最近表示，中国房地产是有支撑的，进城农民工购房的比例不到三分之一，不要一谈房地产大家都觉得没有底。随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都还比较大。

本次中央政治局会议多次提及改革，强调“必须继续把改革推向前进”。在何德兴等部分受访者看来，大力发展服务业与集体经济可以增加城乡居民收入。另外，要开展房屋需求精细调研，有针对性地出台相关政策。要进一步深化改革，切实减轻居民负担，特别是要完善和加强医疗、教育、养老等社会保障体系，只要城乡居民收入提高，购房意愿就会提升。

今年的《政府工作报告》指出，从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。

国务院发展研究中心研究员林家彬在接受中国经济时报记者采访时表示，在当前情况下，大幅增加居民收入的可能性较小。对楼市而言，比居民收入更重要的是对经济发展前景的预期。而能够改善预期最重要的是对内进一步深化改革，对外扩大开放合作，这样可以同时提振内需和外需。

中信证券方面认为，中央政治局会议强调去楼市库存，符合当前我国房地产市场供求关系发生重大变化的实际形势。房地产政策已经表明了积极消化库存的态度，预计将推出消化存量房产的具体政策措施，二季度核心城市房价有望企稳。

多弗地产集团原副总裁张岩认为，除了以上措施外、可以通过扩大信贷的方式给实体经济注入更多流动性，实体经济发展了，企业扩大了规模、扩大了生产，就需要招聘更多新员工，有利于促进就业，从而促进楼市企稳复苏。